Но в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Применительно к аренде земельных участков это случаи, когда: арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в названной статье ГК, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования, кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).
Договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом, как отмечено в информационном письме N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 3 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая: прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Основания такого расторжения предусмотрены ст. 620 ГК, но договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
«Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка: если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора».
Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай; земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования; арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
Также, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК.
Заключение
Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля — это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю.
Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду.
Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Обязанность охраны земли возлагается как на государство, так и на собственника. Охрана земли должна рассматриваться не только как обязанность, но и как право собственника земельного участка. Вопросы охраны заслуживают отдельного внимания.
Статья 65 ЗК РФ реализует основные принципиальные положения о платности землепользования в Российской Федерации. Установлены две основные формы платежей — земельный налог и арендная плата. Взимание платежей за землю — составная часть финансовой деятельности государства и местного самоуправления, направленная на образование, распределение и использование денежных средств для выполнения государственных и муниципальных задач.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается целевое назначение участка. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки. Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами.
В ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества. ЗК РФ и Закон об обороте земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды. В целом ЗК РФ и Закон об обороте земель реформируют земельные отношения, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.
Библиография Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993). «Российская газета», N 237, 25.
12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ. «Российская газета», N 238−239, 08.
12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. «Российская газета», N 23, 06.
02.1996, N 24, 07.
02.1996, N 25, 08.
02.1996, N 27, 10.
02.1996.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ. «Российская газета», № 211−212, 30.
10.2001.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.
07.2002 № 101-ФЗ. «Российская газета», N 137, 27.
07.2002.
ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.
10.2001 N 137-ФЗ. «Российская газета», N 211−212, 30.
10.2001.
ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.
01.2000 N 28-ФЗ. «Российская газета», N 5, 10.
01.2000.
ФЗ «О землеустройстве» от 18.
06.2001 N 78-ФЗ. «Российская газета», N 118−119, 23.
06.2001.
ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.
12.2004 N 172-ФЗ. «Российская газета», N 290, 30.
12.2004.
Боголюбов С. А. Земельное право. М.: Проспект, 2007. — 400с.
Голиченков А. К. Земельное право России. Практикум. Учебное пособие для вузов. 2-е изд. М.: Городец, 2005. — 288 с.
Голиченков А. К. Экологическое право и земельное право. М.: Городец, 2006. — 384 с.
Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве. Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И. и др. // Государство и право. 2005. N 7. С. 29 — 41.
Земельное право. Учебник. Под ред. Быстрова Г. Е., Гусева Р. К. М.: Проспект. 2006. — 289 с.
Земельное право России. Учебник. Чубуков Г. В. М.: Экзамен. 2006. — 348 с.
Земельное право. Учебник. Под ред. Быстрова Г. Е., Гусева Р. К. М.: Проспект. 2006.
Земельное право. Учебное пособие. Колпаков Р. В. СПб: Питер. 2005 — 312 с.
Земельное право России. Учебник. Чубуков Г. В. М.: Экзамен. 2006.
Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве. Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И. и др. // Государство и право. 2005. № 7. С. 29 — 41.
Комментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой. Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006. — 439 с.
Красов О. И Земельное право. М.: Юрист, 2007. — 671 с.
Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации. Дьяков А. Л. // ПС «Консультант плюс». 24.
08.2005.
Писарев Г. А. О соотношении гражданского и земельного законодательства в регулировании и охране вещных прав на земельные участки. М.: Юрист, 2006, № 8.
Шейнен Л. Б. Земельное право России: учебное пособие. М.: Эксмо, 2007. — 352 с.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ «Российская газета», № 211−212, 30.
10.2001.
ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.
12.2004 N 172-ФЗ. «Российская газета», N 290.
ФЗ «О землеустройстве» от 18.
06.2001 N 78-ФЗ. «Российская газета», N 118−119, 23.
06.2001.
ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.
01.2000 N 28-ФЗ. «Российская газета», N 5, 10.
01.2000.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.
07.2002 № 101-ФЗ. «Российская газета», N 137, 27.
07.2002.
ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.
10.2001 N 137-ФЗ. «Российская газета», N 211−212, 30.
10.2001.
Боголюбов С. А. Земельное право. М.: Проспект, 2007. С. 89.
Голиченков А. К. Земельное право России. Практикум. Учебное пособие для вузов. 2-е изд. М.: Городец, 2005. С. 132.
Голиченков А. К. Экологическое право и земельное право. М.: Городец, 2006. С. 178.
Земельное право. Учебник. Под ред. Быстрова Г. Е., Гусева Р. К. М.: Проспект. 2006. С. 98.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ. «Российская газета», № 211−212, 30.
10.2001.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. «Российская газета», N 238−239, 08.
12.1994.
Иконицкая И.А., Краснов Н. И., Павлова Э. И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2005. N 7. С. 31.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.
07.2002 № 101-ФЗ. «Российская газета», N 137, 27.
07.2002.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006. С. 102.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ. «Российская газета», № 211−212, 30.
10.2001.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993). «Российская газета», N 237, 25.
12.1993.
Земельное право России. Учебник. Чубуков Г. В. М.: Экзамен. 2006. С. 92.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006. С. 108.
Земельное право России. Учебник. Чубуков Г. В. М.: Экзамен. 2006. С. 143.
Иконицкая И.А., Краснов Н. И., Павлова Э. И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2005. N 7. С. 38.
Шейнен Л. Б. Земельное право России: учебное пособие. М.: Эксмо, 2007. С. 139.
Крассов О. И. Земельное право. 2-е. изд. М.: Юрист, 2006. С.
321.
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 № 66. «Вестник ВАС РФ», № 3, 2002.
Земельное право. Учебное пособие. Колпаков Р. В. СПб: Питер. 2005. С. 84.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006. С. 112.
