Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
Заключение
Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Уникальным объектом недвижимости является земля, в силу своей неоднородности и ограниченности.
Земельный рынок сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.
Действующее законодательство признает возникновение права собственности на земельные участки через совершение сделки купли-продажи.
Особенности сделок купли-продажи земельных участков, прежде всего, определяются их предметом — земельным участком, для которого характерны высокая стоимость и многообразие свойств.
Купля-продажа земельного участка подлежит обязательной регистрации.
Государственная регистрация — завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращения имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с момент регистрации. Она является не целью, а средством, позволяющим ввести оборот земельных участков в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности.
Вместе с тем, государственная регистрация дает возможность осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав.
Законом также определены существенные условия договора купли-продажи земельных участков, такие как предмет договора, цена и др.
Земельные участки могут покупаться и продаваться как физическими так и юридическими лицами. Покупательская способность иностранных граждан и лиц без гражданства определена специальным законодательством.
Список литературы
Конституция РФ, принята всенародным голосованием, // «Российская газета», № 237 от 25.
12.1993г.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 2,. № 14-ФЗ от 26.
01.1996 г., пар.
7 // «Собрание законодательства РФ» № 5 от 29.
01.1996 г., ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.
10.2001 г.// Собрание законодательства РФ" № 44 от 29.
10.2001 г., ст. 4147
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.
07.1997 г.// «Собрание законодательства РФ» № 30 от 28.
07.1997, ст. 3594
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.
07.1998 г. // «Собрание законодательства РФ», № 31 от 03.
08.1998 г., ст. 3813
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 13.
05.2008 г. // «Российская газета» № 137 от 27.
07.2002г.
Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» № 115-ФЗ от 25.
07.2002 г., ст. (ст. 3, 4)// «Российская газета», № 140 от 31.
07.2002 г.
Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221 от 24.
07.2007 г. // «Российская газета», № 165 от 01.
08.2007 г.
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» № 319 от 08.
04.2000 г.// «Собрание законодательства РФ» № 16 от 17.
04.2000 г. ст. 1709
Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 219 от 18.
02.1998 г. (ред. 22.
11.2006 г.) // «Собрание законодательства РФ», № 8 от 23.
02.1998 г. ст. 963
Приказ федеральной регистрационной службы об утверждении «Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним» № 82 от 16.
05.2007 г. // «Российская газета» № 147, 11.
07.2007 г.
Постановление Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» № 11 от 24.
03. 2005 г.
Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства. Письмо арбитражного суда № 61 от 27.
02.2001 г.
Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под.ред. В. В. Залесского.
М.:Изд.Тихомирова М. Ю., 2005 г.
Киндеева Е. А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов).-2-е изд., доп. и перераб. — М.:Юрайт-Издат, 2005 г.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Мининой; Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.
М.:ЗАО «Юридический дом «Юстицинформ», 2002 г.
Кресникова Н. И. Экономический анализ оборота земель в Российской Федерации. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель № 5, М.: 2008 г.
Соболева Н.А. актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Имущественные отношения в Российской Федерации № 11, М.:2008 г.
Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под.ред. В. В. Залесского.
М.:Изд.Тихомирова М. Ю., 2005 г. стр. 3.
Кресникова Н. И. Экономический анализ оборота земель в Российской Федерации. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель № 5, М.: 2008 г.
Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221 от 24.
07.2007 г. // «Российская газета», № 165 от 01.
08.2007 г.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Мининой; Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.
М.:ЗАО «Юридический дом «Юстицинформ», 2002, стр. 221
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 2,. № 14-ФЗ от 26.
01.1996 г., пар.
7 // «Собрание законодательства РФ» № 5 от 29.
01.1996 г., ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.
10.2001 г., ст. 37 // Собрание законодательства РФ" № 44 от 29.
10.2001 г., ст. 4147
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.
07.1997 г., п. 1 ст. 18// «Собрание законодательства РФ» № 30 от 28.
07.1997, ст. 3594
Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.
10.2001 г., ст. 66 // «Собрание законодательства РФ» № 44 от 29.
10.2001 г., ст. 4147
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.
07.1998 г. // «Собрание законодательства РФ», № 31 от 03.
08.1998 г., ст. 3813
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» № 319 от 08.
04.2000 г.// «Собрание законодательства РФ» № 16 от 17.
04.2000 г. ст. 1709
Киндеева Е. А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов).-2-е изд., доп. и перераб. — М.:Юрайт-Издат, 2005 г., стр.
249−250.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 2,. № 14-ФЗ от 26.
01.1996 г., ст. 550 // «Собрание законодательства РФ» № 5 от 29.
01.1996 г., ст. 410.
Там же, ст. 432
Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 219 от 18.
02.1998 г. (ред. 22.
11.2006 г.) п. 18 // «Собрание законодательства РФ», № 8 от 23.
02.1998 г. ст. 963
Конституция РФ, принята всенародным голосованием, п. 3, ст. 62 // «Российская газета», № 237 от 25.
12.1993г.
Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» № 115-ФЗ от 25.
07.2002 г., ст. (ст. 3, 4)// «Российская газета», № 140 от 31.
07.2002 г.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 13.
05.2008 г., ст. 1,3 // «Российская газета» № 137 от 27.
07.2002г.
Приказ федеральной регистрационной службы об утверждении «Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним» № 82 от 16.
05.2007 г. // «Российская газета» № 147, 11.
07.2007 г.
Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства. Письмо арбитражного суда № 61 от 27.
02.2001 г.
Соболева Н.А. актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Имущественные отношения в Российской Федерации № 11, М.:2008 г.
Постановление Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» № 11 от 24.
03. 2005 г.
