Изменения в Градостроительном кодексе, внесенные в 2006-2007 гг. Анализ особенностей

Впрочем, такие документы у организатора аукциона на продажу права на заключение договора о развитии застроенной территории могут отсутствовать. Законодатель не обязывает организатора аукциона заблаговременно сформировать соответствующий пакет документов для предоставления участникам торгов. В части 7 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ содержится закрытый перечень информации, предоставляемой организатором торгов в адрес потенциальных участников торгов.

Это является одним из недостатков предлагаемой законодателем схемы реализации подобных градостроительных проектов. Не имея достаточной информации о застроенной территории и правах на объекты недвижимости, расположенные в ее границах, частный инвестор вынужден принимать решение об участии в таком градостроительном проекте практически вслепую без предварительного анализа юридических рисков и предстоящих финансовых затрат.

В случае победы на аукционе частный инвестор обязан предоставить органу местного самоуправления согласованное сторонами договора о развитии застроенной территории обеспечение исполнения своих обязательств по такому договору. В качестве обеспечения могут использоваться юридические инструменты, указанные в гл. 23 Гражданского кодекса РФ.

Как видим, уже на начальном этапе вхождения в градостроительные инвестиционные проекты, связанные с развитием застроенной территории, частный инвестор вынужден нести значительные затраты. Структуру его инвестиционных затрат на начальном этапе составляют затраты по следующим направлениям:

затраты на подготовку необходимой градостроительной документации (проект планировки, проекты межеваний, архитектурный проект);

затраты на оплату выкупной стоимости объектов недвижимости изымаемых для государственных или муниципальных нужд и расположенных в пределах застроенной территории;

затраты, связанные с передачей в государственную или муниципальную собственность квартир в объеме, необходимом для отселения жителей из аварийных многоквартирных домов, расположенных в пределах застроенной территории;

затраты, связанные с участием в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории;

затраты, связанные с предоставлением обеспечительных мер, предусмотренных договором о развитии застроенной территории;

затраты на снос расположенных в пределах застроенной территории объектов капитального строительства;

затраты, связанные с разработкой и утверждением технических условий строительства.

Учитывая долгосрочность реализации таких глобальных градостроительных инвестиционных проектов, не всякий частный инвестор может себе позволить вырвать из оборота столь значительные средства на длительный срок.

Таким образом, участие в проектах по развитию застроенных территорий более актуально для крупных игроков строительного рынка, поскольку затраты на начальной стадии, как мы убедились, слишком велики для средних и небольших инвестиционных строительных компаний. Это обстоятельство вполне может привести к постепенной монополизации строительного рынка в секторе развития застроенных территорий.

Строительные компании, которые не в состоянии победить на аукционе в одиночку и самостоятельно финансировать все изначальные затраты, связанные с развитием застроенной территории, могут для участия в подобных проектах объединяться в пулы.

Участие таких компаний в развитии застроенной территории также возможно через юридический механизм цессии и перевода долга (ст. 22 Земельного кодекса РФ) путем получения от победителя аукциона в порядке перенайма прав аренды на отдельные земельные участки в пределах застроенной территории.

Такие компании могут принимать перед победителем аукциона обязательство осуществить развитие застроенной территории в пределах арендованного ими земельного участка в соответствии с требованиями утвержденной градостроительной документации.

Механизм перенайма земельных участков также может быть выгоден и победителю аукциона, поскольку позволяет возмещать свои первоначальные затраты, вкладываемые в градостроительный инвестиционный проект по развитию застроенной территории без использования дорогостоящих кредитных средств.

В настоящее время закон также не запрещает победителю аукциона привлекать в развитие застроенной территории инвестиции через уже известные строительному рынку гражданско-правовые механизмы, такие как: инвестиционные договоры, договоры простого товарищества и т. д.

Изменение границ населенных пунктов.

Новым Законом также внесены существенные дополнения в Закон о введении в действие Градостроительного кодекса РФ (далее — Вводный закон).

Согласно нововведениям с 1 января 2007 г. до утверждения генеральных планов городских округов и поселений, а также схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов и об их исключении из таких границ принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

При этом новым Законом предусмотрены некоторые исключения из данного правила. Так, установление границ городов федерального назначения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации (см. п. 2 ст. 84 Земельного кодекса РФ в новой редакции).

Теперь одновременно с решением о включении (исключении) земельного участка в границы (из границ) населенного пункта принимается решение об установлении или изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.

Решение принимается на основании мотивированных заявлений лиц, указанных в ч. 4 ст. 4.1 Вводного закона, с приложением всех документов, указанных в этой правовой норме. Перечень прилагаемых к заявлению документов является закрытым, и от заявителей неправомерно требовать предоставления иных дополнительных документов.

Схема принятия решения подробно изложена в ч. 4 — 22 ст. 4.1 Вводного закона. Кратко эта схема выглядит следующим образом. Орган местного самоуправления в течение 45 дней с момента получения мотивированного заявления и приложенных к нему документов проводит публичные слушания по данному вопросу.

Публичные слушания проводятся в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования с учетом требований ст. 4.1 Вводного закона на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в течение 5 рабочих дней с момента получения заявления.

Порядок информирования жителей о проведении публичных слушаний по данному вопросу аналогичен порядку опубликования официального муниципального правового акта (см. ч. 8 ст. 4.1 Вводного закона). Правообладателям земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости извещение о публичных слушаниях направляется отдельно. Срок проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и не может превышать 30 дней. Здесь, правда, законодатель не указывает, с какого момента должен исчисляться этот срок.

Заключение

по результатам публичных слушаний публикуется в том же порядке, что и извещение об их проведении и направляется вместе с документами заявителя в орган исполнительной власти субъекта РФ в течение пяти рабочих дней с момента проведения публичных слушаний.

В дополнение к этому орган местного самоуправления в течение 45 дней с момента получения мотивированного заявления и прилагаемых к нему документов на включение земельного участка в границы населенного пункта или исключения участка из таких границ готовит и направляет в орган исполнительной власти субъекта РФ два заключения.

Первое заключение — о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта или его исключения из таких границ, второе заключение — о необходимости установления или изменения разрешенного использования.

Орган исполнительной власти субъекта РФ в течение тридцати дней с момента получения от органа местного самоуправления заключения по результатам публичных слушаний и документов заявителя принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населенного пункта.

По общему правилу законодатель выделяет всего лишь два основания отказа в изменении границ населенного пункта:

если федеральными законами установлены ограничения изменения целевого назначения и (или) разрешенного использования земельного участка или запреты на изменение целевого назначения и (или) вида разрешенного использования земельного участка;

если документами территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, утвержденными в установленном порядке, предусмотрено использование земельного участка, которое не соответствует указанному в заявлении предполагаемому использованию.

В отношении земельных участков, указанных в ч. 14 ст. 4.1 Вводного закона, законодателем предусматривается особый порядок принятия решения о включении их в границы населенного пункта или исключения из этих границ.

Для того чтобы решение было принято, требуется согласие уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, перечисленных в ч. 14 ст. 4.1 Вводного закона.

При этом законодатель ввел прогрессивную норму, согласно которой в случае отсутствия ответа от согласующих инстанций в установленный законом срок изменение границ населенного пункта считается согласованным (ч. 17 ст. 4.1 Вводного закона). Остается только пожелать, чтобы данный подход законодатель распространил и на иные случаи согласования градостроительной документации, в частности на прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

В случае же отрицательного ответа на представленные документы, такой ответ является отдельным основанием для отказа в изменении границ населенного пункта (см. п. 3 ч. 19 ст. 4.1 Вводного закона).

Важно подчеркнуть, что изложенная выше юридическая процедура применяется с 1 января 2007 г. только к тем случаям, когда не утвержден генеральный план соответствующего городского округа или поселения либо не утверждена схема территориального планирования соответствующего муниципального района (см. ч. 1 ст. 4.1 Вводного закона).

Если генеральный план или схема территориального планирования утверждены, то с этого момента ст. 4.1 Вводного закона к правоотношениям по изменению границ населенного пункта, входящего в состав соответствующего муниципального образования, не применяется.

С момента утверждения генерального плана населенного пункта изменение его границ осуществляется путем внесения изменений в генеральный план населенного пункта и в территориальную схему муниципального района в порядке, предусмотренном ч. 2 — 14 ст. 24 Градостроительного кодекса РФ и ч. 2 — 7 ст. 20 Градостроительного кодекса РФ.

Следует также учитывать, что если изменение границ населенного пункта влечет изменение границ соответствующего муниципального образования, то такое изменение возможно лишь при наличии закона субъекта РФ (см. п. 2 ст. 10 и п. 1 ст. 12 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в РФ).

Новый механизм изменения границ населенного пункта может стать популярным среди субъектов градостроительной деятельности, поскольку позволяет в короткие сроки изменить категорию земельных участков, примыкающих к границам населенных пунктов, а также их разрешенное использование.

3. Незначительные изменения и дополнения Градостроительного кодекса Изменения в Градостроительный кодекс, не затронутые в вышестоящих главах реферата, носят незначительный «технический» характер. Рассмотрим их.

Федеральный закон от 3 июня 2006 года N 73-ФЗ «О введении в действие водного Кодекса Российской Федерации» внес в Градостроительный кодекс Российской Федерации следующие изменения:

1) пункт 5 части 1 статьи 10 признан утратившим силу;

2) в части 6 статьи 36 слова «земель водного фонда, занятых водными объектами» заменить словами «земель водного фонда, покрытых поверхностными водами» .

Назначение данных новаций относится к согласованию норм водного и градостроительного законодательства.

Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 143-ФЗ «О внесении изменений в статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации» внес в статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следующие изменения:

1) часть 5 изложена в следующей редакции:

" 5. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится." ;

2) в части 6 слова «принятия решения об отказе» заменены словом «отказа» ;

3) в части 8 слова «Решение об отказе» заменены словом «Отказ», слово «оспорено» заменить словом «оспорен» .

Указанные нормы направлены на техническую детализацию процедуры разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Федеральный закон от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» признал утратившим силу пункт 4 части 1 статьи 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливавшего, что документами территориального планирования Российской Федерации являются схемы территориального планирования Российской Федерации в области использования и охраны лесного фонда.

Назначение данных новаций относится к согласованию норм лесного и градостроительного законодательства.

Заключение

Положительный эффект на строительном рынке от введения Закона будет ощутим в среднесрочной и долгосрочной перспективе, поскольку для того, чтобы новые градостроительные нормы реально заработали, требуется определенный переходный период.

Этот переходный период необходим субъектам Федерации не только в целях модернизации собственной экспертной инфраструктуры для осуществления функций государственной экспертизы, но также в целях формирования необходимой административной инфраструктуры для исполнения нового порядка изменения границ населенных пунктов.

Схожие проблемы возникнут и у органов местного самоуправления при соблюдении новой процедуры изменения границ населенных пунктов. Переходный период для формирования органами местного самоуправления необходимой административной инфраструктуры на местах для исполнения вышеуказанной процедуры законодателем также не предусмотрен.

Следствием указанных выше инфраструктурных проблем в краткосрочной перспективе станут существенные нарушения сроков государственной экспертизы проектной документации, а также установленных сроков процедуры изменения границ населенных пунктов.

Поэтому введение переходного периода для введения Закона в действие представляется необходимой мерой. Вместе с тем сама попытка оптимизации процедуры государственной экспертизы проектной документации, как видится, может не ограничиваться передачей полномочий по ее проведению субъектам Федерации.

Ускорение строительного процесса возможно за счет расширения тех видов проектной документации, для которой не требуется государственная экспертиза (см. ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

К положительным нововведениям Закона следует отнести также градостроительную норму, позволяющую в рамках развития застроенной территории за счет победы на одном аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории приобрести права аренды на несколько государственных и муниципальных земельных участков, входящих в границы застроенной территории. Это позволяет значительно сокращать временные и материальные издержки инвесторам-застройщикам при получении строительных площадок в аренду.

Вместе с этим сама процедура развития застроенных территорий нуждается в существенной доработке с учетом интересов частного бизнеса, поскольку подобные масштабные градостроительные инвестиционные проекты должны быть выгодны частным инвесторам и в юридическом смысле безопасны.

Увеличение потенциальных строительных площадок за счет застроенных территорий можно рассматривать как одну из мер повышения доступности жилья, поскольку процесс развития застроенных территорий направлен на стимулирование нового строительства и, соответственно, на последующее увеличение предложения жилья на рынке недвижимости.

При этом нельзя игнорировать то обстоятельство, что значительная часть застроенных земель, а также расположенных на них объектов капитального строительства находится в частной собственности либо обременена правом аренды частных лиц, что является следствием проводимой ранее государством политики.

Изъятие земель и иного имущества из частной собственности — процесс длительный и в высшей степени затратный. Кроме того, не исключены судебные конфликты с собственниками и иными правообладателями, что заметно увеличит сроки реализации подобных градостроительных проектов.

В дополнение к этому в настоящий момент темпы разработки необходимой для строительства градостроительной документации крайне низки. В частности, во многих населенных пунктах до настоящего времени не разработаны и не утверждены генеральные планы, правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты, проекты планировок и проекты межевания территорий.

Новые градостроительные нормы, регулирующие развитие застроенных территорий, придадут положительный импульс строительному рынку, если:

будут устранены юридические недостатки введенной процедуры развития застроенных территорий;

учтены в законе интересы инвесторов-застройщиков;

подготовлена вся необходимая градостроительная документация, необходимая для развития застроенных территорий;

оптимизирована процедура изъятия земельных участков и иного недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд.

Список использованных источников

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.

12.2004 N 190-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 03.

01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.

Федеральный закон от 3 июня 2006 года N 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» «Российская газета», N 121, 08.

06.2006.

Федеральный закон от 27.

07.2006 N 143-ФЗ «О внесении изменений в статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации» // «Российская газета», N 165, 29.

07.2006.

Королев А.Н., Плешакова О. В. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. Юстицинформ". М. 2007.

Шарапов В. В. Обзор изменений в градостроительном законодательстве // «Право и экономика», 2007, N 4 // ИПС «Консультант плюс».

См. Королев А. Н., Плешакова О. В. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. «Юстицинформ», М. 2007. С. 10−14.

См. Шарапов В. В. Обзор изменений в градостроительном законодательстве // «Право и экономика», 2007, N 4 // ИПС «Консультант плюс».