Это выражается как в установленных запретах на совершение определенных действий с жилым помещением (например, его разрушение), так и в отсутствии в ряде случаев отдельных правомочий (например, у юридических лиц и органов публичной власти);
б) содержание «абсолютного господства над жилым помещением» сегодня практически полностью определено жилищным законодательством, которое берет на себя задачу установления пределов субъективного права собственности, с чем не справляется в должной мере гражданское законодательство;
в) следует передать правовое регулирование отдельных моментов, связанных с осуществлением собственником жилого помещения своих правомочий, жилищному законодательству в том случае, если он непосредственно проживает в жилом помещении. Эти отношения нуждаются в особой правовой регламентации в отличие от ситуации простого приобретения жилого помещения.
Таким образом, общее требование гражданского законодательства о назначении жилого помещения — для проживания — должно найти подтверждение и закрепление только в нормах жилищного законодательства, которое не просто более подробно, а на ином качественном уровне будет конструировать особые субъективные жилищные права, в том числе и собственника жилого помещения.
3.
2. Перспективы правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения Иные вещные права на жилые помещения. Бескомпромиссный подход разработчиков Концепции по поводу того, что перечень и содержание вещных прав должны быть установлены только в гражданском законодательстве, был отвергнут только применительно к жилым помещениям. Так, прямо отмечалось, что, «возможно и, видимо, неизбежно, но следует допустить, наряду с закреплением в ГК РФ перечня случаев возникновения узуфрукта, возможность того, чтобы отдельные вопросы могли регулироваться специальными законами с определением того, какие вопросы могли бы быть предметом такого регулирования». Однако в разделе законопроекта, посвященном личному пользовладению (узуфрукту), нет ни одной отсылки к жилищному законодательству, что не представляется оправданным.
В ст. 302 законопроекта лишь отмечено, что правомочия пользовладельца определяются настоящим Кодексом и принимаемыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Более лаконичная формулировка содержится в общих положениях о вещных правах: «обладатели вещных прав осуществляют правомочия владения, пользования или распоряжения в пределах, установленных ГК и иными законами» (ст. 226).
Можно предположить, что именно в этом случае имеется в виду ЖК РФ. Однако такой подход далеко не бесспорен. Проблема взаимодействия гражданского и жилищного законодательства стоит очень остро, а еще более остро обсуждается вопрос соотносимости их основных кодифицированных актов. Полярные позиции: от категоричного утверждения об отсутствии оснований для характеристики ЖК в качестве специального по отношению к ГК РФ до обоснования позиции об отсутствии в законодательстве единообразного и продуманного механизма взаимодействия данных источников — порождают серьезные проблемы в правоприменительной практике, особенно при противоречии существующих норм. В связи с этим можем лишь повторить высказанные нами ранее предложения о том, что в законопроекте должно быть четко зафиксировано, что «определенная детализация отдельных вещных прав на жилые помещения возможна в рамках ЖК РФ (или жилищного законодательства)» .
Помимо этого следует обратить внимание, что подобная детализация гражданского законодательства в области вещных прав на жилые помещения возможна только в отношении правомочий пользовладельца, т. е. в отношении содержания субъективного права. Однако ничего не говорится о юридических фактах, порождающих возникновение данных вещных прав. В настоящее время законопроект лишь ограничивается указанием на то, что основанием возникновения узуфрукта будут сделки и наследование. Однако даже примерного перечня таких сделок не предусмотрено, что может породить достаточно серьезные проблемы. В частности, Концепция содержала примерный перечень таких сделок: брачный договор, договор приватизации в случае отказа от приобретения права собственности, завещание, соглашение о возникновении узуфрукта, договор ренты и др.
При этом законопроект устанавливает правила в отношении условий договора, предусматривающего возникновение вещных прав. Так, в частности, такой договор должен предусматривать перечень условий возникновения права, отсутствие любого из них должно влечь незаключенность договора (ст. 225). Одновременно с этим при установлении перечня таких условий законопроект отсылает к правилам об отдельных видах вещных прав. В ст. 302.
2 главы 20.3 указывается, что соглашение об установлении права личного пользовладения должно быть совершено в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и содержится обязательное требование о размере платы за пользование или указание на безвозмездный характер данных отношений. Таким образом, если в отношении большинства сделок допустимо применение указанных общих требований законопроекта, то в определенных случаях молчание законодателя ставит под сомнение возникновение анализируемого вещного права, в частности в случае приватизации. Сказанное выше позволяет высказать предположение о том, что перечень оснований возникновения права личного пользовладения (узуфрукта) должен быть установлен в жилищном законодательстве.
Достаточно спорно и другое решение, предложенное законопроектом в отношении социального узуфрукта. Социальный узуфрукт должен заменить устоявшиеся за последние годы категории членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения. Однако законопроект принципиально изменяет сложившуюся ситуацию. Предпринята попытка объединения признаков, характерных для членов семьи собственника, и механизмов, которые в настоящее время используются для защиты бывших членов семьи собственника. Это происходит за счет установления дополнительных критериев для признания членом семьи собственника: отсутствие у лица на праве собственности или по договору социального найма изолированного жилого помещения и наличие права на получение алиментов.
Можно было бы высказать определенный упрек законодателю в том, что лиц, которые смогут претендовать на придание подобного статуса, становится значительно меньше по сравнению с действующим на данный момент законодательством, что нелогично с точки зрения используемой терминологии. Однако, в силу того что узуфрукт представляет собой наиболее полное вещное право и фактически ограничивает собственника в осуществлении всех правомочий, входящих в содержание его субъективного права, данный подход представляется правильным. Другое дело, что одновременно с этим законодатель не решает принципиальный вопрос в отношении тех лиц, которые не смогут претендовать на установление социального узуфрукта. Механизм защиты их интересов с помощью конструкций договора коммерческого найма и договора ссуды, существующих в рамках гражданского законодательства, представляется не просто неэффективным, а существенно ущемляющим права указанной категории граждан. Соответствующие нормы о правах данных лиц должны появиться в рамках жилищного законодательства.
В завершение отметим, что регулирование отношений в области вещных прав на жилые помещения исключительно гражданским законодательством не представляется оправданным и вряд ли положительно отразится на защите интересов участников данных отношений. Именно жилищное законодательство с присущей только ему гуманистической составляющей способно соблюсти баланс различных прав на жилое помещение наиболее эффективным образом.
Заключение
Итак, выделяют следующую классификацию вещных прав на жилые и нежилые помещения:
1) право собственности;
2) право владения;
3) ограниченные вещные права:
— ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право аренды;
— ограниченные вещные права на жилые помещения граждан: права членов семьи собственника жилья; права отказополучателей; права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением; права нанимателей, членов их семей; права ссудополучателей;
— обеспечительные вещные права на жилые помещения: право залога и право удержания.
Следует отметить, что действующее законодательство не нуждается в подобной классификации. Она необходима скорее цивилистической науке в целях изучения и обобщения знаний о вещных правах, выработки единой концепции вещных прав. Тем не менее замкнутый перечень перечисленных вещных прав должен дополнить жилищное законодательство Российской Федерации.
Очевидно, что с принятием проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и в частности норм, касающихся ограниченных вещных прав, последние приобретут системный характер. Это относится и к сервитутам, которые получили более глубокое содержательное обоснование. В то же время следует отметить, что количество предложенных в проекте сервитутов является необходимым, но недостаточным. Имеется в виду, что классификационный и видовой ряд сервитутов может быть значительно увеличен, их содержание уточнено и дополнено.
Требует дальнейшего обоснования рассмотренная система ограниченных вещных прав и ее компонентный состав, правовая модель их внедрения в отечественный правопорядок.
Нельзя обойти в дальнейшем и исследование эволюции ограниченного вещного права как самостоятельной цивилистической конструкции и место в ней сервитутов; требуют дальнейшего анализа и правовые предпосылки сервитутных отношений; аргументация сущностных признаков видовой классификации сервитутов, развернутая формулировка и характеристика принципов их правового регулирования; обоснование теоретико-правовой модели сервитута. По мере решения данных вопросов система ограниченных вещных прав будет постепенно приобретать все более целостный характер.
Библиография Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 N 2-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета, N 238−239, 08.
12.1994.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.
01.2005.
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.
12.1995 N 223-ФЗ // Российская газета, N 17, 27.
01.1996.
Земельный кодекс РФ от 25.
10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 октября.
Федеральный закон от 21.
12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Российская газета, N 248, 27.
12.1996.
Федеральный закон от 24.
07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета, N 165, 01.
08.2007.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (Концепция) подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» .
Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Дата первой официальной публикации: 7 февраля 2012 г. Опубликовано на сайте «Российской газеты» .
Определение ВАС РФ от 22.
09.2010 N ВАС-12 659/10 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.
01.2010 по делу N А66−7139/2008 (СПС «Консультант
Плюс")
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.
07.2005 по делу N А56−13 117/04 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.
02.2009 по делу N А05−5868/2008 // СПС «Консультант
Плюс",
Андреев В. К. Соответствует ли Концепция развития гражданского законодательства потребностям российского общества и государства // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 24 — 29.
Гражданское право: В 4 т. Т. 2. Вещное право. Наследственное право.
Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2011.
Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2006.
Кулагин М. И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М., 2004.
Литовкин В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1.
Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007.
Скрипилев Е. А. Основы римского права: Конспект лекций. М.: ОСЬ-89, 1998.
Суслова С. И. Вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2011.
Суханов Е. А. Проблема вещных прав // ЭЖ-Юрист. 2008. N 46.
Суханов Е.А. К понятию вещного права Правовые вопросы недвижимости, 2005, N 1.
Суханов Е.А. О концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Московского университета. Серия 11: «Право». 2010. N 5.
Тархова О. Ю. Тенденции развития вещных прав на жилые помещения: Материалы Всероссийского IX научного форума // Самара, 27 — 28 мая 2011.
Чашкова С. Ю. Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения // Законы России: опыт, анализ, практика, 2009.
Чефранова Е. А. Комментарий к Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практике ее применения / Под общ. ред. В. А. Туманова и Л. М. Энтина. М.: Норма, 2002.
Чефранова Е. А. Ограниченные вещные права в составе общего имущества супругов // Нотариальный вестник. 2007. N 2.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.
Суханов Е.А. К понятию вещного права Правовые вопросы недвижимости, 2005, N 1. С. 38.
Суханов Е.А. О концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Московского университета. Серия 11: «Право». 2010. N 5. С. 9.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (Концепция) подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» .
Глава 20 § 2 проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Дата первой официальной публикации: 7 февраля 2012 г. Опубликовано на сайте «Российской газеты» .
Андреев В. К. Соответствует ли Концепция развития гражданского законодательства потребностям российского общества и государства // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 24 — 29.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2006. С. 17.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.
01.2005.
Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. С. 144.
Суслова С. И. Вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2011. С. 37.
Чефранова Е. А. Ограниченные вещные права в составе общего имущества супругов // Нотариальный вестник. 2007. N 2. С. 49 — 54.
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.
12.1995 N 223-ФЗ // Российская газета, N 17, 27.
01.1996.
Чефранова Е. А. Комментарий к Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практике ее применения / Под общ. ред. В. А. Туманова и Л. М. Энтина. М.: Норма, 2002. С. 136.
Чашкова С. Ю. Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения // Законы России: опыт, анализ, практика, 2009. С. 6.
Там же. С. 7.
Тархова О. Ю. Тенденции развития вещных прав на жилые помещения: Материалы Всероссийского IX научного форума (г. Самара, 27 — 28 мая 2011 г.). С. 295.
Федеральный закон от 21.
12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Российская газета, N 248, 27.
12.1996.
Федеральный закон от 24.
07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета, N 165, 01.
08.2007.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.
07.2005 по делу N А56−13 117/04 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение ВАС РФ от 22.
09.2010 N ВАС-12 659/10 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.
02.2009 по делу N А05−5868/2008 // СПС «Консультант
Плюс",
Скрипилев Е. А. Основы римского права: Конспект лекций. М.: ОСЬ-89, 1998. С. 87.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.
Гражданское право: В 4 т. Т. 2. Вещное право.
Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп.
М.: Волтерс Клувер, 2011. С. 92.
Земельный кодекс РФ от 25.
10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 октября.
Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. С. 187.
Суханов Е. А. Проблема вещных прав // ЭЖ-Юрист. 2008. N 46.
Кулагин М. И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М., 2004. С. 271.
Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008. С. 172 (авторы раздела — Б. М. Гонгало, П.В. Крашенинников).
Литовкин В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1.
Суслова С. И. Вещные права на жилые помещения // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Рук. авт. кол. и отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2011. С. 32 — 53.
