Рынок земли, его специфика. 
Факторы, определяющие цену на землю и на сельскохозяйственную продукцию

Слабость сельского хозяйства подрывает продовольственную безопасность страны, которая является важнейшим элементом национальной безопасности и суверенитета России.

Нерешенность земельного вопроса порождает экологические проблемы, связанные с деградацией почв, опустыниванием. На это накладываются негативные последствия небрежного отношения к земле в ходе добычи и транспортировки полезных ископаемых, другой хозяйственной деятельности.

Отсутствие порядка в земельных вопросах ставит под угрозу геополитические интересы России. Если сегодня допускается ситуация, когда миллионы гектаров сельхозугодий и других земель заброшены в условиях общемирового дефицита жизненного пространства и продовольствия, то следует отдавать себе отчет в том, что рано или поздно найдутся те, кто будет готов освоить эти земли. И это будет не российский, а какой-нибудь другой землепользователь, что уже, к сожалению, наблюдается в отдельных регионах страны.

Наконец, несправедливость, произвол и криминализация земельных отношений порождают в обществе массовую апатию и социальную агрессию. Россияне начинают сомневаться в способности государства защитить основополагающее право любого человека — право жить и трудиться на своей земле.

К такому незавидному положению в значительной степени привёл бессистемный, непоследовательный характер земельной реформы начала 90-х годов.

У этой реформы были, безусловно, положительные моменты: она законодательно закрепила право собственности на землю, заложила основы формирования земельного рынка и его инфраструктуры.

Однако законодательные акты, регулирующие земельные отношения, не превратились в стройную правовую систему. Они не согласованы, нередко прямо противоречат друг другу и оставляют множество правовых пробелов. Зачастую в них содержатся только декларации и отсутствуют чёткие исполнительные механизмы.

Так, крестьяне получили земельные паи, которые являются, по сути, теми же самыми пресловутыми ваучерами. Их можно купить, продать, обменять. Но для того чтобы превратить их в реальные земельные наделы, надо пройти все круги ада.

Даже на тех направлениях, где государство предприняло, казалось бы, позитивные меры по упорядочиванию земельных отношений, ситуация далека от идеала. Например, так называемая дачная амнистия. Закон был принят и широко разрекламирован, но механизмы его реализации оказались такими, что большинство дачников до сих пор не может официально оформить в собственность свои 6 соток.

Кроме того, развитие рынка, подъем экономики, усложнение институтов собственности опережают законодательное регулирование. Это порождает необоснованную бюрократическую самодеятельность. Это не только осложняет реализацию гражданами их законных прав, но и разрушает единое правовое пространство страны.

Мало продекларировать право земельной собственности. Полноценная реализация этого права возможна лишь в условиях, когда действует детально проработанная, понятная и непротиворечивая система законодательного регулирования.

В отсутствие законодательной защиты земельная собственность, к сожалению, не стала фактором повышения капитализации экономики. В итоге, федеральный, региональные и местные бюджеты теряют миллиарды рублей, снижается инвестиционная привлекательность РФ, что также выражается в многомиллиардных цифрах потенциальных инвестиционных потерь.

Россия проигрывает по качеству земельных отношений развитым странам, и это станет особенно очевидно со вступлением России в ВТО.

Основные вопросы, требующие законодательного регулирования:

— разграничение государственной собственности на землю;

— разработка законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения;

— процедурные аспекты по планированию, управлению, учету и информационному обмену.

Ожидать улучшения ситуации на земельном рынке, его структуризации можно в долгосрочной перспективе. Для этого, прежде всего, необходимо определение набора инструментов и четкой последовательности оформления земли в частную собственность, что сделает рынок более прозрачным. Пока рынок зависит от административно-бюрократической системы, от которого эта система получает определенные ресурсы. Без нужных связей в данной сфере иностранным и российским компаниям будет сложно выйти на рынок недвижимости.

Таким образом, первыми шагами в наведении порядка в земельных вопросах должны стать ревизия и совершенствование действующего законодательства, разработка и принятие ряда новых законодательных актов, необходимость которых диктуется самой жизнью.

Следует не на словах, а на деле упростить для граждан и юридических лиц процедуры кадастрового учёта, а также защитить права собственников ранее учтённых объектов недвижимости. Для этого необходимо внести поправки в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» .

Необходимо законодательно уполномочить Правительство Российской Федерации определять общие правила для ставок земельного налога. Унификация этих правил позволит покончить с произвольностью и экономической необоснованностью ставок, с их несоответствием социально-экономическим приоритетам развития страны.

На уровне Правительства необходимо утвердить чёткую методику арендной платы за землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности.

Нуждаются в поправках Гражданский и Земельный кодексы в части определения соразмерной платы за сервитут. Необходимо устранить массу неопределенностей, которые существуют в отношениях между собственниками недвижимости и земельных участков, обремененных сервитутом. Это особенно важно с учетом больших инфраструктурных проектов, которые будут реализованы в России в ближайшие годы.

3.

2. Государственная политика использования земельного фонда в РФ на современном этапе

Правительство РФ своим распоряжением от 3 марта 2012 г. № 297-р утвердило «Основы государственной политики использования земельного фонда на 2012;2017 годы».

Основные направления госполитики по управлению земельным фондом, в частности, предусматривают: «совершенствование порядка определения правового режима земельных участков путем исключения из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории; совершенствование порядка предоставления земельных участков гражданам и организациям; обеспечение гарантий прав на землю и защита прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков» .

В 2012;2017 годах предусматривается усовершенствовать порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также порядок изъятия земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием. При этом должны быть уточнены основания для такого изъятия, а также полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления при осуществлении мероприятий, связанных с изъятием.

Запланировано также совершенствование порядка определения правового режима земельных участков путем исключения из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории. В частности, предусматривается определение правового режима земельных участков на основании видов разрешенного использования в соответствии с документами территориального планирования, обеспечение защиты от произвольного или необоснованного изменения видов разрешенного использования земельных участков при осуществлении территориального зонирования, в том числе обеспечение сохранения особо ценных земель.

В рамках Основ госполитики по управлению земельным фондом должен быть установлен перечень случаев льготного предоставления земельных участков. Эта мера, в частности, призвана оказать социальную поддержку населению, включая повышение уровня жизни сельских жителей и коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Льготное выделение земельных участков будет также производиться в целях обеспечения обороны и безопасности государства, сохранения природы и объектов культурного наследия.

В период с 2012 по 2017 годы планируется уточнить случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также порядок выявления и уведомления правообладателей земельных участков о предстоящем изъятии. Кроме того, должен быть усовершенствован порядок изъятия земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием, включая уточнение оснований для такого изъятия, а также полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Заключение

Земля является одним из главных факторов производства на современном этапе развития общества. Понятие земли как ресурса включает не только саму землю, но и все природные богатства, находящиеся на ней.

Особенностью этого рынка является ограниченность, а зачастую и отсутствие возможности воспроизводства. Владение землей является самым доходным видом собственности как раз в силу ее ограниченности как ресурса.

Экономическая продажа данного вида собственности, как правило, происходит не через ее реализацию, а путем передачи в аренду и получение дохода в виде ренты — платы за пользование землей.

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. Попытки решить эту проблему через бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.

В процессе земельной реформы в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием.

Одновременно должно проводиться целенаправленное изыскание земельных резервов для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. С этой целью необходимо разработать и узаконить механизм изъятия земель у не рентабельных сельскохозяйственных товаропроизводителей с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не соблюдают нормативные сроки освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

Распоряжение правительства Российской Федерации от 03.

03.2012 № 297-р «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2017 годы» // www.base.consultant.ru

Антипина, В. И. Экономическая теория / В. И. Антипина, И. Э. Белоусова, Р. В. Бубликова — М.: Велби, 2009. — 576 с.

Бархатов, В. И. Экономическая теория / В. И. Бархатов, А. В. Горошков, Г. П. Журавлева — М.: Финансы и стастика, 2009. — 848 с.

Ермишин, П. Г. Основы экономической теории // www.aup.ru

Земельный вопрос — категоричный ответ // www.rg.ru

Земля воздаст сторицей // www.roszemproekt.ru

Как формируется специфика рынка земли // www.zakon.zem.ru

Курс экономической теории: учебник — 6-е дополненное и переработанное издание — Киров: «АСА», 2010 г. — 752 с.

Новикова, Е. В. Экономическая теория // www. e-college.ru

Особенности формирования рынка земли в России // www.smartbs.ru

Перспективы российского рынка земельных ресурсов // www. kapital-rus.ru

Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика. Информационно-аналитическая служба Федерального интернет-портала «Индикаторы рынка земли» // www.landin.ru

Сажина, М. А. Экономическая теория / М. А. Сажина, Г. Г. Чибриков — М.: Норма, 2008. — 672 с.

50 лекций по микроэкономике // www.

50.economicus.ru

Бархатов В.И., Горошков А. В., Журавлева Г. П. Экономическая теория — М.: Финансы и стастика, 2009. — С. 121

Новикова Е. В. Экономическая теория // www. e-college.ru

Сажина М.А., Чибриков Г. Г. Экономическая теория— М.: Норма, 2008. — С. 196.

Как формируется специфика рынка земли // www.zakon.zem.ru

50 лекций по микроэкономике // ww.

50.economicus.ru

Курс экономической теории: учебник — 6-е дополненное и переработанное издание — Киров: «АСА», 2010 г. — С. 223.

Антипина В.И., Белоусова И. Э., Бубликова Р. В. Экономическая теория — М.: Велби, 2009. — С. 93.

Ермишин П. Г. Основы экономической теории // www.aup.ru

50 лекций по микроэкономике // www.

50.economicus.ru

Перспективы российского рынка земельных ресурсов // www. kapital-rus.ru