Управление недвижимостью

1. Раскройте сущность понятия «недвижимость»

Недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132):

Отдельные объекты

1. Земельные участки

2. Участки недр

3. Обособленные водные объекты

4. Все, что прочно связано с землей, в том числе:

* леса;

* многолетние насаждения;

* здания;

* сооружения

5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

* воздушные и морские суда;

* суда внутреннего плавания;

* космические объекты

6. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону Сложные объекты Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

* земельные участки;

* здания и сооружения;

* инвентарь и оборудование;

* сырье и продукцию;

* требования и долги;

* права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

* нематериальные активы;

* информацию;

* другие исключительные права

2. Какие методы существуют для оценки недвижимости. Дайте характеристику каждому из приведенных методов

недвижимость правовой законодательный Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

— сравнительный;

— доходный;

— затратный.

1. Сравнительный подход

Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

_,

2. Затратный подход

Метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, где Со — стоимость оцениваемого объекта;

См2 — стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

Sо — площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1−1,2);

Кн — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км — коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв — коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс — коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

— единое функциональное назначение;

— близость физических характеристик;

— сопоставимый хронологический возраст объектов;

— другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам. Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты — фундамент, стены, перекрытия т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

_, где

Сзд — стоимость строительства здания в целом;

Vj — объем j-го компонента;

Сj — стоимость единицы объема;

n — количество выделенных компонентов здания;

Кн — коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

— субподряд;

— разбивка по профилю работ;

— выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования. Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т. е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

3. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

* возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

* тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

* способность учитывать конкурентные колебания;

* способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

* потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или _, где С — стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

КК — коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

* нестабильность потоков доходов;

* если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

* предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

* имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

* потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

* оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

* объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Практическая часть

Задача 1. Рассчитать, какая сумма будет накоплена на счете через 10 лет, если на счет положено 1000 $ под 8% при условии, что а) проценты начисляются 1 раз в год

S=1000*(1+0.08)¹⁰=2158.9 $

б) проценты начисляются 1 раз в полугодие

S=1000*(1+0.08)²⁰=4660.9 $

в) проценты начисляются 1 раз в квартал

S=1000*(1+0.08)⁴⁰=21 724.5 $

г) проценты начисляются ежемесячно?

S=1000*(1+0.08)¹²⁰=10 252 992.9 $

Ответ: а) 2158.9 $

б) 4660.9 $

в) 21 724.5 $

г) 10 252 992.9 $

Задача 2. Определить какую сумму нужно положить на счет под 12% годовых с ежемесячным начислением процентов, чтобы через 2 года получить 1000 $?

1000=X*(1+0.12)²⁴ => X=1000/(1+0.12)²⁴=65.9 $

Ответ: 65.9 $

Задача 3. Определить стоимость объекта, сданного в аренду на 4 года, если ежемесячный платеж 500 $, ставка дисконта 10% годовых?

PV=500*12/(1+0.1)¹+500*12/(1+0.1)²+500*12/(1+0.1)³+500*12/(1+0.1)⁴=5454.5+4958.7+4507.9+4098.1=19 019.2 $

Ответ: 19 019.2 $

Задача 4. Рассчитать сумму, которая будет накоплена на счете через 5 лет, если ежемесячно вносится 100 $ под 12% годовых?

S=100*[(1+0.12/12)^5*12-1]/[(1+0.12/12)^12/12-1]*[(1+0.12/12)^12/12]=100*0.82/0.01*1.01=8282 $

Ответ: 8282 $

Задача 5. Определить сумму ежемесячных платежей за пользованием кредитом, полученным на 8 лет под 15% годовых. Сумма кредита 40 000 $.

S=[40 000*0.15/12]/[1 — [1/(1+0.15/12)^8*12]]=500/0.7=714.3 $

Ответ: 714.3 $

Задача 6. Определить сумму ежемесячных платежей, если через 8 лет нужно отдать 40 000 $. Ставка дисконта 15%.

40 000=X*12*[1/(1+0.15)¹+1/(1+0.15)²+1/(1+0.15)³+1/(1+0.15)⁴+1/(1+0.15)⁵+1/(1+0.15)⁶+1/(1+0.15)⁷+1/(1+0.15)⁸]=X*12*(0.87+0.76+0.66+0.57+0.50+0.43+0.38+0.33)=X*12*4.5

X=40 000/54=740.7 $

Ответ: 740.7 $

Задача 7. Рассчитать физический износ жилого помещения нормативным методом на основании таблицы.

Физический износ здания равен: 2200/100=22%

Ответ: 22%