Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости

Актуальность темы

исследований.

В проекте Закона РФ «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ» управление недвижимостью понимается как предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Как видим, обязательными признаками предпринимательства называются пользование имуществом и другие признаки [7, 71].

Однако однозначного понимания определения управления недвижимостью до сих пор нет. Управление недвижимостью связано с предпринимательской деятельностью выполнения определенных работ по эксплуатации имущества в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника, а речь идет об управлении собственностью [43]. Недвижимое имущество является основой производственно-хозяйственной деятельности организаций, инвестиционной составляющей бизнес-проектов, частью активов предприятий, самостоятельным объектом управления и сделок.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Поэтому и понимание недвижимости следует начинать с земли, затем — с расположенных на ней зданий и сооружений, их частей.

О важности, перспективности управления недвижимостью говорят следующие факты. Доход от инвестиций собственных средств в коммерческую недвижимость США за последние 10 лет превысил доход от вложений в облигации и равен доходу от акций. Инвестиции в недвижимость с использованием заемных средств принесли больший доход, чем акции. В Великобритании коммерческая недвижимость принесла больший доход, чем акции и облигации, вместе взятые.

Важнейшей составляющей недвижимости являются те изменения, усовершенствования, которые осуществляются в процессе управления имуществом. Именно подобный процесс может привести к значительному росту первоначальной стоимости недвижимого имущества (в том числе и за счет «движимого» имущества). Развитие недвижимости (девелопмент) как раз и понимается как целенаправленное ее изменение, после которого объект недвижимости приобретает новые качественные характеристики, а следовательно, и стоимость.

Следует отметить, что рынок недвижимости существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление. Так, велики трансакционные издержки при заключении сделок. Это затраты на поиск информации о рыночной ситуации, ведение переговоров, оценку имущества и др. Повышен на рынке недвижимости и риск в связи со сложностью процессов. В России, к тому же, не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью.

Однако рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 18%. Устойчивое развитие экономики России, приток нефтедолларов определяет направление вложений финансовых ресурсов — в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую недвижимость превышает 50% [69]. По мере развития рынка доходность вложений в недвижимость [69] будет падать. В этом случае большее внимание следует уделять построению инженерной инфраструктуры недвижимости, оптимизации управления ею, снижению издержек, что приведет к повышению рыночной стоимости управляемых объектов.

Таким образом, привлекательность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости связаны с ростом ее стоимости со временем, длительным периодом физического износа, возможностью реконструкции и перепрофилирования. Наиболее высока доходность по офисной недвижимости, менее — по складской и производственной. Риски инвестиций наиболее велики в недвижимость торговли, бизнеса в сфере услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.) [69]. Наиболее привлекательны инвестиционные проекты по развитию недвижимости, когда осуществляется реконструкция и новое строительство. По ним доходность составляет 25−35%. В целом же следует отметить, что переходное состояние рынка недвижимости существенно затрудняет процесс управления имуществом.

В России около 40% предприятий убыточны. Как правило, это связано с тем, что предприятия в рыночных условиях не сумели диверсифицировать производство, а следовательно, нет и должных объемов продаж, мощности не загружены. В тоже время потребность в производственных площадях и оборудовании для малого и среднего предпринимательства достаточно велика. Предприятия согласны продать или сдать в аренду излишнее имущество. Однако потребителей не устраивает качество предлагаемой недвижимости и другого имущества. Здания и сооружения, оборудование требуют значительных капитальных вложений со стороны покупателей, которые не имеют на это достаточных средств. Коммерческие банки и инвестиционные компании, другие инвесторы, имеющие финансовые ресурсы, не имеют практики управления недвижимостью и неохотно идут на подобные сделки. Выходом из подобной ситуации может быть профессиональное управление недвижимостью, основанное на научном подходе.

Таким образом, подобная тематика исследований актуальна и имеет существенное значение для развития и оценки эффективности предпринимательской деятельности в области управления коммерческой недвижимостью, а также для теории и практики оценки рыночной стоимости недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Разработке систем управления предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости посвящены не очень многочисленные исследования. К тому же в столь сложных условиях становления рыночных отношений в России управление недвижимостью является, как это уже показано, достаточно сложным и важным направлением исследований. Особенно важна систематизация исследований, учет опыта зарубежных ученых и разработка методических положений для практики предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

В своей работе автор опирался на исследования зарубежных и отечественных ученых. Работы R. Brown, R. Brayshaw, F. Wilkers, P. Lapides, H. Ордуэя, E. Rondeau, G. Smith, J. Samuels, Дж. Фридмана, Д. Хорна и других зарубежных ученых, исследования C.B. Валдайцева, В. А. Горемыкина, В. Ф. Комарова, В. М. Елисеева, С. Н. Максимова, А. Г. Грязновой, Е. С. Озерова, В. М. Рутгайзера, В. Н. Старинского, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасевича, H.A. Щербаковой и многих других позволили обобщить и систематизировать материалы исследования автора.

Представленные в диссертации автором теоретико-методические исследования по разработке методических подходов к управлению коммерческой недвижимостью позволяют девелопмент представить как управление развитием инвестиционного проекта на основе б многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней.

Цель исследований — разработка методических подходов к управлению предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимости как к управлению развитием инвестиционного проекта с целью повышения рыночной стоимости недвижимости.

Поставленная цель определила следующие основные задачи, которые подлежали решению в рамках данного диссертационного исследования:

— дать анализ рынка коммерческой недвижимости;

— представить инвестиционный подход к управлению недвижимостью;

— обосновать лизинг коммерческой недвижимости как фактор активизации предпринимательской деятельности;

— изучить существующие методы оценки коммерческой недвижимости;

— разработать методическую основу экономического обоснования предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью.

Объект исследования — предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

Предмет исследования — механизмы экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью.

Область исследования — 10.21. «Анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности» на рынке коммерческой недвижимости- 7.7. «Проблемы формирования рыночной стоимости организаций, функционирующих в различных сферах экономики» Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретическая и методическая основа исследования. Работа выполнена на основе методологии системного анализа механизмов экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью. Методическая и эмпирическая база работы опирается на исследования автора, связанные с анализом и формированием системы управления предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимости. В процессе исследований использовались научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, предпринимательства, оценки имущества, менеджмента недвижимости.

Методы исследования: системный, ситуационный анализ на основе проведения многовариантных расчетов экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью от покупки недвижимости до ее продажи.

Результаты исследования, полученные лично автором. Основным результатом исследования является анализ ситуации на рынке недвижимости и разработка методических подходов к построению системы управления недвижимостью в различных ситуациях предпринимательской деятельности. Эта система включает совокупность следующих основных результатов:

— дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости;

— представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью на основе оценки эффективности проектов с помощью бизнес-планирования;

— обоснована эффективность использования лизинга недвижимости за счет активного использования кредитных ресурсов, уменьшения риска, расширения доступа к ресурсам малых предприятий;

— разработаны методические подходы к экономическому обоснованию предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью на основе использования методов оценки коммерческой недвижимости.

Научная новизна и основные научные положения, защищаемые в диссертации.

1. Разработаны методические подходы к управлению коммерческой недвижимостью (девелопменту) как к управлению развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней (от покупки до продажи). При этом в любой момент принятия решений формируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта на основе критериев его эффективностичистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности.

2. Обоснован выбор различных схем финансирования сделок с недвижимостью, в зависимости от целей собственников и особенностей проекта, рыночной конъюнктуры.

3. Дан анализ проблем рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости, а в рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс, определяемый как девелопмент, представлен системой принятия решений с целью максимизации стоимости недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость результатов работы. Теоретическое значение представленных в диссертации научных результатов заключается в совершенствовании управления предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимостью на основе разработки теоретико-методических подходов, положений экономического обоснования принятия решений при управлении недвижимостью на основе использования методов ее оценки.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования разработанных подходов управления недвижимостью в практике предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Апробация работы осуществлялась на семинарах НГУ, ИЭиОПП СО РАН, на Директорском форуме при ИЭиОПП СО РАН. Основные положения и результаты диссертации обсуждались на конференциях, в том числе на конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» (3−5 октября 2003 г., С-Петербург), научно-практической конференции «Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса» (Москва, 26.2.2004 г.), «Стратегическое планирование и развитие предприятий» — пятый всерос. симопзиум (Москва, 13−14 апр. 2004 г.). Внедрение результатов исследования осуществлено в управляющей компании «АВС-офис». Результаты исследования использовались также другими организациями Новосибирска.

Публикации. По теме исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 2 п.л. Одна работа опубликована в журнале «ЭКО» (Новосибирск), 2 публикации — в сборниках научных статей ИЭиОПП СО РАН (Новосибирск).

Структура диссертации. Работа объемом 160 страниц основного текста состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 108 наименований, семи приложений.

Заключение

.

Основным результатом исследования является разработка методических подходов к управлению коммерческой недвижимостью (девелопменту) как к управлению развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней (от покупки до продажи). При этом в любой момент принятия решений формируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта на основе критериев его эффективности — чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности.

Дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости.

В работе показано, что управление недвижимостью (девелопмент) формируется по двум направлениям, подходам. Первое — управлением недвижимостью как материальными объектами. В свою очередь это направление деятельности разбивается на два поднаправления: первое -«Building management» («управление зданием»), второе — «Facility management» («управление удобствами». Втрое направление — это управление недвижимостью в качестве источника доходов, или в качестве объекта инвестиций. В рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс связан единой целью максимизации стоимости недвижимости.

Представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью на основе оценки эффективности проектов с помощью бизнес-планирования.

Обоснована эффективность использования лизинга недвижимости за счет активного использования кредитных ресурсов, уменьшения риска, расширения доступа к ресурсам малых предприятий. Показано, что перспективным представляется возвратный лизинг недвижимости. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении. Другие виды лизинговых сделок также применимы в операциях с недвижимостью. Это расширяет предпринимательские возможности фирм в области управления недвижимостью.

Разработаны методические подходы к экономическому обоснованию предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью на основе использования методов оценки коммерческой недвижимости. Показано, что собственно подходы и методы оценки являются достаточно хорошо разработанными в области теории и методологии, то проблемы их применения, использования на практике, остаются весьма дискуссионными и нуждаются в дальнейших исследованиях.

Исследования базируются на многовариантных практических расчетах, отражающих различные ситуации, сценарии, для которых представлены методические подходы управления коммерческой недвижимостью.

Таким образом, в представленной работе элементы новизны представлены в трех областях:

— в теоретической области важным новым результатом является обоснование формирования российского рынка недвижимости: в работе показано увеличение инвестиционной роли недвижимости как для институциональных, так и частных инвесторов, в методологической области — выделены основные методические положения, которые создают основу для целенаправленного управления объектами недвижимости, опирающиеся на триаду «цели инвестораконъюнктура конкретного рынка недвижимости — параметры объекта недвижимости»,.

— в прикладной (практической) области — выполнен комплекс вариантных расчетов для возможных схем финансирования и процесса управления объектом недвижимости.