Формирование экономического механизма функционирования и развития управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды

Актуальность исследования. Формирование рыночных отношений в России существенно влияет на все сферы жизнедеятельности общества. Одним из важнейших результатов социально-экономических преобразований в стране стало реформирование и развитие жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), который в течение достаточно длительного времени находится в центре внимания государства.

Сложные трансформационные сдвиги, происходящие в жилищно-коммунальной сфере, как неотъемлемой части экономики страны, обуславливают необходимость коренных преобразований всей системы организации и управления ЖКК. Поскольку в течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов в этой области и, соответственно, определяло уровень предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, то и проводимая им политика исключала возможность функционирования полноценных рыночных механизмов, ограничивала участие населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем массовая бесплатная приватизация квартир населением создала базу для рыночного предложения и спроса, пройдя стадии либерализации сделок с жилищной недвижимостью и создания начальной нормативной базы, регулирующей обращение этого специфического товара. Однако развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере и намечающиеся стабилизационные тенденции пока не носят системного характера. Поэтому возникает необходимость формирования комплексного подхода по управлению жилищным фондом и коммунальным хозяйством на муниципальном уровне, постоянного поиска новых возможностей, резервов в финансово-экономической и производственной деятельности ресурсоснабжающих предприятий и организаций, управляющих предприятий ЖКК, которые становятся основным хозяйствующим субъектом в жилищно-коммунальной сфере.

Наиболее ярко проявляются негативные черты нынешнего состояния жилищно-коммунального хозяйства на муниципальном уровне, поэтому особую актуальность имеет реформирование ЖКК в городах. Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города, прежде всего, связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса: управляющей организацией, товариществом собственников жилья (ТСЖ) и муниципальными органами власти. Управление недвижимым имуществом осуществляется непосредственно собственником, объединениями собственников или управляющей организацией, что отражено в Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 года.

Проблемам управления и развития предприятий и организаций ЖКК посвящены труды С. И. Абрамова, В. И. Бусова, П. Г. Грабового, Г. М. Загидуллиной, Б. В. Зотова, A.B. Карасева, М. И. Каменецкого, Р. Г. Квачадзе, А. Н. Кирилловой, И. Г. Лукмановой, Ю. П. Панибратова, И. Г. Разу, В. М. Рутгайзера, В. М. Серова, И. С. Сийканова, А. К. Шрейбера, Л. Н. Чернышова, Н. Ю. Яськовой и др.

Несмотря на значительное число научных публикаций, ряд теоретических и методических проблем разделения функций между участниками эксплуатации и воспроизводства жилищного фонда, функционирования управляющих организаций ЖКК и т. д. требуют дополнительных исследований. Объективная потребность в разработке создания целостной концепции экономического механизма управления всем жизненным циклом жилищного фонда предопределила выбор темы данной работы. Настоящая работа, восполняя недостаток в разработке исследуемой проблемы, способствуя обоснованию новых подходов к управлению взаимоотношениями участников ЖКК, решению возникающих проблем обеспечения надежного и устойчивого функционирования управляющих организаций ЖКК, является актуальной. Недостаточная степень разработанности данной тематики и наличие большого круга дискуссионных вопросов определили цели и задачи диссертации.

Целью исследования является разработка теоретических основ, методических подходов и практических рекомендаций по формированию экономического механизма функционирования и развития управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях рынка.

Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач:

— проведением анализа современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, отечественного и зарубежного опыта управления недвижимым имуществом в этой сфере;

— обоснованием важнейших принципов формирования управляющих организаций с учетом соблюдения требований рыночных отношений;

— разработкой концепции управления жилищным фондом через управляющие организации;

— подготовкой методического подхода для оценки эффективности управления и инвестирования объектов жилой недвижимости на различных стадиях их формирования;

— построением модели деятельности организации по управлению жилой недвижимостью и обоснованием критериев ее выбора;

— выработкой интегрального показателя конкурентоспособности управляющей организации, необходимого для формирования портфеля объектов недвижимости;

— разработкой методических основ определения: степени привлекательности объектов недвижимостинадежности управляющей жилищной организации при передаче муниципального жилищного фондапрактических рекомендаций по эффективному управлению портфелем объектов недвижимости и выбору оптимальной тактики управляющей организации.

Предметом исследования являются экономические процессы, определяющие условия функционирования и формирования взаимоотношений управляющих организаций жилищно-коммунального 6 комплекса с муниципальными органами управления, товариществами собственников жилья и другими субъектами рынка.

Объектом исследования являются управляющие организации, являющиеся основными хозяйствующими субъектами, оказывающими управленческие услуги в жилищно-коммунальном комплексе на уровне местного самоуправления.

Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на современных экономических теориях и концепциях развития производства в условиях рынка, фундаментальных трудах отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации, содержания и управления недвижимостью, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития этой области экономики. Для решения поставленных в работе задач применялись диалектические методы познания, математическая статистика и теория вероятностей, теория принятия решений и рисков, были использованы методы логического, корреляционно-регрессионного, имитационного моделирования, системного анализа, экспертных оценок и т. д.

Информационную базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти РФ, данные Госкомстата России, Росстроя, отчетные данные предприятий ЖКК различных городов России, обзорно-аналитические материалы, опубликованные в периодической печати, а также материалы научно-исследовательских институтов, научно-практических конференций и семинаров.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных принципов и положений, обеспечивающих разработку методических подходов по формированию экономического механизма функционирования управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса, который способствует эффективному проведению преобразований в этой сфере деятельности.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования и развития управляющих организаций ЖКК в современных условиях рыночных отношений, определено их место в общей системе управления жилищным фондом.

2. Предложена концепция управления муниципальным жилищным фондом и товариществами собственников жилья с привлечением управляющей организации в условиях рынка, на уровне местного самоуправления.

3. Построена модель жизненного цикла жилищного фонда, учитывающего различные его стадии, определена зона рациональных значений параметров деятельности управляющей организации в различных условиях эксплуатации объектов жилой недвижимости.

4. Разработан метод прогнозирования состояния объектов жилой недвижимости с учетом ее износа.

5. Предложены методы расчета надежности и конкурентоспособности управляющей организации по критериям финансово-экономического состояния и качественным ее характеристикам при передаче жилищного фонда муниципальными органами власти и заключении контрактов с ТСЖ.

6. Сформулирован методический подход по выбору наилучшей тактики управляющей организации с учетом инвестиционных рисков.

7. Обоснован критерий, характеризующий степень привлекательности объектов недвижимости и разработан механизм организации управления портфельной диверсификацией для управляющих организаций ЖКК при формировании общего имущества многоквартирного жилого дома с учетом рисков.

8. Сформированы основные направления эффективной организации управления жилищным фондом и совершенствования планирования в управляющей организации при различных вариантах участия частных и муниципальных собственников.

Достоверность полученных результатов основывается на использовании репрезентативного объема статистических и бухгалтерских данных организаций ЖКК, представляющих обширный массив информации по исследуемой проблеме и обусловлена применением современных теорий исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, также позволивших получить достоверную и надежную информацию по исследуемым направлениям деятельности ЖКК.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в доведении исследований до разработки конкретных научно-прикладных рекомендаций и использовании их в практической деятельности при реформировании системы управления ЖКК на муниципальном уровне, что обеспечивает эффективность функционирования данной сферы.

На защиту выносятся:

Практические рекомендации по управлению жилищным фондом с привлечением управляющей организации в условиях рынка.

2. Методические подходы к оценке эффективности управления и инвестирования объектов жилой недвижимости на различных стадиях их эксплуатации.

3.Модель жизненного цикла и метод прогнозирования состояния объектов жилищной недвижимости.

4. Методика расчета надежности и конкурентоспособности управляющих организаций при передаче жилищного фонда муниципальным органам власти и заключении контрактов с ТСЖ.

5. Механизм организации управления портфельной диверсификацией для управляющей организации ЖКК (на примере жилищного фонда г. Сургута).

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные теоретические и практические положения диссертационной работы доведены до возможности реализации в практике управляющих организаций ЖКК. Они получили одобрение на всероссийской научно-практической конференции в г. Пензе (2005г.) и учебно-методической конференции в г. Москве (2005г.).

Результаты исследования были использованы автором в учебном процессе.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ, общим объемом 3,8 п.л.

Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и трех приложений. Общий объем диссертации составляет 164 страницы, из них 24 таблицы, 30 рисунков. Библиографический список состоит из 150 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

В диссертационной работе обобщены результаты многолетнего исследования, посвященного автором разработке экономических методов выбора, оценки конкурентоспособности управляющих организаций ЖКК во всей совокупности их составляющих.

Представленная комплексная научно-исследовательская работа включает в себя все этапы решения исследуемых проблем: от разработки теоретических и методических принципов и положений, методов выбора и оценки конкурентоспособности управляющих организаций ЖКК до практических рекомендаций.

На основе проведенного исследования автор считает возможным сделать следующие выводы и предложения.

1. Анализ существующего состояния ЖКК муниципальных образований характеризуется их монопольным положением, что является одной из причин существующего кризиса в данной сфере. Особенности ЖКК на муниципальном уровне обусловлены его социальной и экономической значимостью, системой взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг. Вместе с тем проведенные исследования функционирования ЖКК в различных регионах выявило имеющиеся возможности для формирования конкурентной среды на отдельных технологических сегментах производства и предоставления соответствующих жилищно-коммунальных услуг на конкурентной основе и организации любых форм собственности на условиях, определенных собственником объектов ЖКК.

2. Важнейшим условием устойчивого развития ЖКК является использование экономического механизма на уровне местного самоуправления, предусматривающего создание конкурирующих управляющих организаций и инвестиционного механизма регионального типа, в основе которого заложено делегированное управление, свобода выбора организационных форм и структур управления ЖКК в соответствии с изменением спроса и предложения на рынке жилищно-коммунальных услуг.

3. Ключевой структурой в реализации рыночных отношений в ЖКК является управляющая организация, которая выступает как самостоятельное коммерческое предприятие и должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг и выбираться с учетом спроса и предложений на рынке этих услуг.

4. Система критериев оценки качества работы управляющей организации включает в себя несколько групп показателей, которые должны обеспечить качественное обслуживание клиентов и соблюдать нормативный уровень затрат на управление.

5. Оценка уровня и качества работы управляющей организации должна контролироваться как со стороны муниципалитета, так и со стороны жителей с их вовлеченностью в управление. В управлении жилой недвижимостью должны находить применение современные технологии, организационно-экономические модели и регулирующие ее нормы законодательства.

6. Оценка эффективности управления жилой недвижимостью с учетом ее инвестирования на различных этапах эксплуатации производится с помощью интегрального показателя экономической надежности коэффициента готовности системы. При этом большое значение имеет характер распределения инвестиций в зависимости от видов затрат на различных стадиях эксплуатации, что позволяет определять зону рациональных значений параметров деятельности управляющей организации.

7. На эффективность деятельности управляющей организации на основных стадиях эксплуатации влияют различные виды рисков, в том числе связанные с техническим состоянием конструкций, в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Разработанные методические подходы по физическому износу зданий и объектов позволяют прогнозировать продолжительность их эффективной эксплуатации.

8. В качестве критерия по выбору управляющей организации определяется общий интегральный показатель — конкурентоспособность.

9. Оценка конкурентоспособности управляющей организации включает классификацию показателей качественных характеристик и финансово-экономического состояния. Автором предложена «роза конкурентоспособности», основными показателями которой являются: для интегрального показателя качественных характеристик:

— качество услуг, техническое состояние объекта, качество работ с поставщиками и подрядчиками, качество управления, уровень квалификации персонала, перспективы развитиядля интегрального показателя оценки финансово-экономического состояния:

— общий коэффициент ликвидности, фондоотдача, производительность труда, рентабельность продукции (услуг), рентабельность основной деятельности, коэффициент соотношения собственного и заемного капитала.

10. Выбор наилучшей тактики управляющей организацией при формировании портфеля различных типов объектов недвижимости включает определение суммарного риска портфеля недвижимости, оценку альтернативных вариантов и определение степени инвестиционной привлекательности различных объектов недвижимости.

В зависимости от стратегии управляющей организации применяется активное или пассивное управление портфелем объектов недвижимости. Предложен алгоритм расчета перспектив развития управляющей организации и возможные варианты конкурентной стратегии с учетом использования индекса экономической привлекательности создания общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

11. Использование метода бенч-маркинга позволило разработать методические основы расчета надежности управляющей организации при передаче жилого фонда муниципальным органам власти.

12. Важнейшим направлением социально-экономического развития г. Сургута должно являться повышение уровня и качества жизни населения города.

13. Реструктуризация существующих эксплуатационных предприятий и развитие управляющих организаций должно быть связано с диверсификацией, которая может происходить по следующим направлениям, когда УЖО:

— стремится к интеграции с другими участниками инвестиционно-эксплуатационного процесса, чтобы добиться эффективного контроля над их деятельностью. Этот вариант стратегии позволяет приобретать имущество предприятий-смежников или устанавливать контроль над ними за счет приобретения контрольного пакета акций;

— совершенствует свою производственно-хозяйственную деятельность путем получения в собственность или в управление предприятия-участника каналов логистики или создания системы жесткого контроля над этими каналами;

— обеспечивает реализацию своей стратегии путем покупки, присоединения и установления контроля за предприятиями-конкурентами. Это один из вариантов диверсификационной стратегии — инвестирование в действующее предприятие с его последующим перепрофилированием под потребности материнского предприятия.

14. Реализация приведенного в работе комплекса мероприятий, применение методов определения рискованности и построение на их основании рейтингов рискованности (инвестиционной привлекательности) субъектов хозяйствования, позволяет отечественным управляющим организациям осуществлять более обоснованный выбор среди имеющихся альтернатив вложения капитала. Это способствует повышению эффективности осуществления операций с недвижимостью в региональной экономике.