Актуальность темы
исследования. Важнейшими задачами социально-экономической политики любого государства, в том числе России, всегда являются улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора. Объясняется это тем, что жилищная сфера — одна из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии. Нельзя не заметить, что отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом. Эти отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции РФ и международных правовых актах.
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, общая потребность населения в России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м. На конец 2006 г. число семей (включая одиночек), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составило, по данным Росстата, 3 117 тыс.
Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан, ни государство. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Подобное невнимание государства к обозначенным проблемам, по мнению Президента России В. В. Путина, является аморальным: «Не может страна с такими резервами мириться с тем, что миллионы ее граждан живут в трущобах"1. Для того чтобы разрешить все перечисленные проблемы жилищного сектора, 21 октября 2005 г. при Президенте РФ был создан Совет по реализации приоритетных национальных проектов, среди которых особое место занимает национальный проект «Доступное и комфортное жильегражданам России», в рамках которого выделяются четыре приоритета:
— повышение доступности жилья;
— выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
— увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;
— увеличение объемов жилищного кредитования2.
Основной целью современной государственной жилищной политики является комплексное решение проблем перехода к устойчивому надлежащему функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающему доступность и комфортность жилья для граждан. При этом основная задача указанного национального проекта — сделать комфортное жилье доступным для граждан России. Это станет реальностью в случае снижения цен на жилье, повышения платежеспособности населения, а также в случае, когда государство будет осуществлять прямое субсидирование строительства жилья для всех категорий граждан, признаваемых законом нуждающимися в улучшении жилищных условий, путем полной или частичной оплаты его стоимости при приобретении. Государство наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения делает акцент на решении жилищных.
1 Российская газета. 2006. 11 мая.
2 См.: Жилище: Федеральная целевая программа на 2002;2010 годы: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002;2010 годы» // Рос. газ. 2001. 19 сент. проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами и накоплениями. При этом для большей части населения России основным способом решения жилищной проблемы становится долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Ипотечное жилищное кредитованиеэто сложная система правоотношений, возникающих в процессе кредитования, результатом которого выступает не только выдача ипотечного кредита на приобретение или строительство жилых домов или квартир, но и дальнейшее их обременение залогом. Нельзя не заметить, что отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования, носят комплексный характер, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке. Основной задачей законотворческой деятельности является правовое обеспечение защиты прав сторон, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, успешное развитие которого напрямую зависит прежде всего от создания полноценной, исключающей любые противоречия законодательной базы. Несмотря на то что в целом нормативная база, направленная на реализацию системы ипотечного жилищного кредитования, сформирована, количество желающих участвовать в этом процессе явно меньше числа нуждающихся в получении жилья. Объясняется это различными факторами, сдерживающими развитие ипотеки в России, как то: существование достаточно высоких процентных ставок, низкая платежеспособность населения, невозможность заплатить первоначальный взнос, недекларируемость доходов потенциальных заемщиков и т. д. Все они носят в большей степени экономический характер. Однако существуют и некоторые противоречия действующего законодательства, не позволяющие обеспечить эффективное правовое регулирование механизма ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим следует признать необходимым анализ действующего ипотечного законодательства и дальнейшее внесение аргументированных предложений по его совершенствованию, поскольку без разрешения существующих противоречий развитие российской системы ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов решения жилищной проблемы в рамках реализации основных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» невозможно.
Степень разработанности темы. Активное развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России предопределило возникновение значительного числа исследований в этой области. Проблематика развития системы ипотечного жилищного кредитования нащла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких ученых юристов и экономистов, как: A.A. Вишневский, Л. Ю. Грудцына, В. А. Горемыкин, И. Д. Грачев, В. Гурвич, B.C. Ем, М. И. Каменецкий, К. И. Карабанова, С. С. Колобов, З. П. Лукина, В. В. Меркулов, И. Л. Осокина, Е. А. Павлодский, В. Ф. Понька, И. С. Радченко, И. А. Разумова, Е. С. Рогова, М. Ю. Рогожин, В. В. Смирнов, A.A. Толкушкин, Е. С. Филиппова, Г. Шевченко.
Институт ипотечного жилищного кредитования явился предметом диссертационных исследований А. Ю. Александровой, Е. В. Дударевой, A.A. Киселева, O.A. Ковалевой, Е. В. Косаревой, Л. В. Лазаренко, А. Ю. Леванова, В. Н. Пономарева и других авторов.
Цели и задачи исследования. Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является всестороннее исследование института ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», а также выработка предложений по совершенствованию законодательного регулирования механизма ипотечного жилищного кредитования в России.
Для достижения цели исследования диссертантом поставлены следующие задачи:
— проанализировать причины возникновения жилищной проблемы в России и способы ее возможного разрешения;
— определить этапы становления и перспективы развития правовой системы ипотечного жилищного кредитования в России;
— рассмотреть ипотечное кредитное правоотношение как комплексное гражданско-правовое отношение кредитования под ипотеку приобретаемого или строящегося жилья;
— изучить особенности договорного регулирования ипотечного жилищного кредитования;
— подробно изучить субъектный состав ипотечного кредитного правоотношения, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе заключения ими кредитного договора или договора займа;
— исследовать и проанализировать элементы договора об ипотеке как базового договора при ипотечных кредитных правоотношениях;
— выявить особенности ответственности сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении;
— сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования между участниками ипотечных кредитных правоотношений.
Предметом исследования выступают нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие механизм ипотечного жилищного кредитования как возможного способа реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой монографическое комплексное исследование механизма кредитования под залог приобретаемого или строящегося жилья как возможного способа решения жилищной проблемы, в рамках которого предложены некоторые изменения действующего российского законодательства, относящегося к ипотечному жилищному кредитованию.
Методологической основой исследования являются следующие общенаучные и частнонаучные методы познания: историко-сравнительный, диалектический, технико-юридический, сравнительно-правовой, комплексного исследования, аналитический.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды, посвященные отдельным аспектам исследуемой темы, таких ведущих ученых-правоведов дореволюционного этапа развития правовой науки, как: И. А. Базанов, JI.B. Гантовер, Ф. Дыдынский, A.C. Звоницкий, JI.A. Кассо, H.H. Товстолес.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Право на жилище может быть реализовано лишь в случае придания гражданину статуса собственника жилого помещения или нанимателя по договору социального найма жилья. В иных случаях у гражданина есть право владения и пользования имуществом, что в совокупности не представляет собой реализацию права на жилище.
2. Учитывая юридическую природу ипотеки как разновидности залога, акцессорность которого проявляется в зависимости от права по основному обязательству, она не может возникать ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились. Однако законодатель счел возможным возникновение ипотеки ранее основного обязательства, предусмотрев данный нонсенс в п. 3 ст. 11 Закона «Об ипотеке». В связи с этим целесообразно сохранить ст. 11 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке».
3. Необходимо разграничивать понятия «ипотечное жилищное кредитование» и «кредитование под залог жилого помещения». В первом случае предметом договора об ипотеке выступает приобретаемое или строящееся жилое помещение, и при этом применяются правила ст. 77 Закона «Об ипотеке», во-втором — уже имеющееся у заемщика жилье, залог которого регулируется ст. 74 Закона «Об ипотеке».
4. Предлагается различать участников ипотечного кредитного правоотношения и участников системы ипотечного жилищного кредитования. К первой группе следует относить кредиторов и заемщиков, а также в некоторых случаях продавцов жилья, а ко второй — так называемых вспомогательных субъектов, оказывающих содействие для эффективного развития системы ипотечного жилищного кредитования (строительные компании, страховые, риелторские и оценочные компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инфраструктурные звенья (нотариат, органы опеки и попечительства и т. д.). Особыми участниками системы выступают созданные при поддержке органов государственной и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.
5. Доказано, что заемщиком в ипотечном кредитном правоотношении может выступать лишь физическое лицо, поскольку целью подобного кредитования является удовлетворение потребности в жилье путем приобретения или строительства жилого дома или квартиры.
6. Несмотря на то что в силу ст. 77 Закона «Об ипотеке» ипотека возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, она обязательно должна быть оформлена в виде договора, содержание которого позволит определить объем прав и обязанностей, участвующих в правоотношении контрагентов.
7. Участие органов опеки и попечительства обоснованно в случае залога собственником уже имеющегося жилого помещения с целью получения ипотечного кредита по правилам ст. 74 Закона «Об ипотеке». При ипотечном жилищном кредитовании в рамках ст. 77 Закона «Об ипотеке» подобное участие может ограничить потенциальных заемщиков в возможности получения ипотечного жилищного кредита.
8. Ипотека строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме не всегда является надежным средством обеспечения защиты прав кредитора.
9. При ипотечном жилищном кредитовании в договоре об ипотеке, возникающей в силу закона, условия о сроке, существе и размере основного обязательства не являются существенными, поскольку нет необходимости дублировать условия основного договора, заемщик в котором является залогодателем в акцессорном обязательстве.
10. Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой является государственная регистрация перехода права собственности от заемщика к покупателю. В связи с этим необходимо в п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» внести изменения и сохранить его в следующей редакции: «Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».
Научная и практическая значимость заключается в том, что выводы, научные положения и предложения, сформулированные автором, позволят углубить теорию российского гражданского права и могут быть использованы при проведении дальнейших научных изысканий в области ипотечного жилищного кредитования. Практическая значимость и содержащихся в диссертации выводов и предложений направлены на совершенствование действующего российского законодательства об ипотеке.
Полученные результаты могут быть использованы специалистами в сфере гражданского и жилищного права, в научных исследованиях и при преподавании ряда правовых и экономических дисциплин, а также в деятельности субъектов, имеющих отношение к сфере ипотечного жилищного кредитования.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета имени С. А. Есенина. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено шесть статей по теме диссертационного исследования.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Заключение
.
В предложенной работе предпринята попытка исследовать проблемы теории и практики ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов реализации основных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» путем систематизации доктринальных представлений ученых-цивилистов и экономистов с учетом действующего гражданского законодательства. Чтобы исследование данного института было полным и целостным, мы рассматривали его как комплексное правоотношение, в котором принимает участие множество субъектов, что объясняет и множественность договорных связей. Для того чтобы всесторонне изучить юридическую природу института ипотечного жилищного кредитования и при этом не выйти за рамки предмета исследования, мы посчитали необходимым рассмотреть некоторые экономические аспекты, так или иначе связанные с данным понятием, хотя, конечно, нас в большей степени интересовало юридическое содержание ипотеки, которое состоит в обременении залогом жилья, приобретенного или строящегося на средства ипотечного кредита.
Проведенное исследование позволяет в целом сформулировать предпосылки возрождения и общие положения нынешнего состояния ипотечного жилищного кредитования в России, выявить причины, сдерживающие развитие российской системы кредитования под залог недвижимости, и предложить рекомендации по совершествованию действующего в области ипотечного жилищного кредитования законодательства.
Итак, результатом проведенного исследования явились следующие выводы:
1. Право на жилище может быть реализовано лишь в случае придания гражданину статуса собственника жилого помещения или нанимателя по договору социального найма жилья. В иных случаях у гражданина есть право владения и пользования имуществом, что в совокупности не представляет собой реализацию права на жилище.
2. Для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении достаточно справки из бюро технической инвентаризации об отсутствии жилых помещений в собственности гражданина, не учитывая при этом место его постоянной регистрации, а также документ, подтверждающий тот факт, что данный гражданин не является нанимателем жилых помещений по договору социального найма и не является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В связи с этим целесообразно применять ст. 51 ЖК РФ к членам семьи собственника с учетом выяснения всех данных, подтверждающих или опровергающих возможность признания указанных категорий лиц в качестве нуждающихся.
3. Ипотечный жилищный кредит отличается от других видов кредита, обеспечиваемых ипотекой, двумя особенностями: целевым назначением (предоставляется исключительно для приобретения жилья) и предметом залога, которым является приобретаемое жилье.
4. Для целостного развития механизма повышения доступности жилья граждан РФ необходимо использовать обширный спектр соответствующих институтов: развитие жилищно-накопительных кооперативов, строительно-сберегательных касс и, конечно же, ипотечное жилищное кредитование. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. В целом следует констатировать, что российское ипотечное законодательство дает большие возможности гражданам реализовать права на жилище путем получения долгосрочного кредита, и предоставляет кредитору право вернуть не возвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит продав с этой целью заложенное жилье. От уравновешенности прав и обязанностей кредитора и заемщика зависит дальнейшее развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
5. Учитывая юридическую природу ипотеки как разновидности залога, акцессорность которого проявляется в зависимости от права по основному обязательству, она не может возникать ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились. Однако законодатель счел возможным возникновение ипотеки ранее основного обязательства, предусмотрев данный нонсенс в п. 3 ст. 11. Закона «Об ипотеке» Возможно, что ипотека на приобретаемое жилье возникает позже заключенного основного обязательства, что предусмотрено п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», но при этом момент заключения основного договора совпадает с моментом регистрации права собственности заемщика на жилое помещение с одновременным его обременением. В связи с этим целесообразно сохранить п. 1 ст. 11 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке».
6. Учитывая тот факт, что цели кредитования под залог недвижимости могут быть различными, следует классифицировать предоставляемые ипотечные кредиты на несколько видов: ипотечный кредит может предоставляться гражданам как для приобретения или строительства жилья (либо иного недвижимого имущества) с последующим его залогом, так и на иные цели путем залога уже имеющейся недвижимости (например, для занятия предпринимательской деятельностью). Поскольку целью национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» является обеспечение граждан жильем, то соответственно целью ипотечного жилищного кредитования выступает выдача ипотечных кредитов гражданам исключительно с целью удовлетворения их потребностей в жилье. В силу этого отличительной чертой подобного вида кредитования является не только его потребительский характер, но и целевое использование ипотечного кредита и обеспеченность его исполнения приобретаемым или строящимся жилым домом или квартирой.
7. Юридическая конструкция ипотечного жилищного кредитования предполагает несколько вариантов приобретения жилья в кредит. Во-первых, получив денежные средства от кредитора, заемщик может приобрести уже готовое жилое помещение на вторичном рынке жилья, заключив договор купли-продажи либо иной договор, например, договор мены с условием доплаты, закладывая при этом приобретенное жилье до тех пор, пока не выплатит весь ипотечный кредит. Во-вторых, законодатель допускает возможность строительства квартиры в многоквартирном доме на взятые в долг денежные средства. При этом заемщиком заключается договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому заложенным считается объект незавершенного строительства. Кроме того, заемщик может построить свой собственный жилой дом на полученные денежные средства, при этом предметом договора ипотеки будет выступать объект, незавершенный строительством, а также принадлежащие залогодателю-заемщику материалы и оборудование, которые заготовлены для этого строительства.
8. Учитывая доступность ипотеки пока немногим, законодатель классифицирует ипотечное жилищное кредитование на два типа: коммерческое и социальное, целью которых является способствование улучшению жилищных условий потенциальных заемщиков, но при этом различны способы их реализации. Коммерческая ипотека распространяется на лиц, обладающих необходимой денежной суммой, достаточной для внесения первоначального взноса, а также среднемесячный доход которых позволяет им длительное время регулярно выплачивать ипотечный кредиттак называемые платежеспособные граждане, желающие, например, сменить квартиру повышенной комфортности на загородные коттеджи стоимостью несколько миллионов долларов. Другая категория граждан, которая не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия, признанные нуждающимися и состоящие на учете, вправе рассчитывать на государственную помощь в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство или приобретение жилья в собственность, к которым относятся молодые семьи, военнослужащие и иные граждане. При этом необходимо учитывать, что нуждающиеся в жилье граждане могут претендовать на жилищное кредитование как из федеральной программы (военнослужащиемолодые малообеспеченные семьивынужденные переселенцылица, выезжающие из районов Крайнего Севераграждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие аварий и катастроф и др.), так и из региональных программ (очередникиматери-одиночкиработники бюджетных учреждений и др.). При этом некоторые субъекты (молодые семьи, военнослужащие) подпадают под обе эти категории. Таким образом, создание механизмов социальной ипотеки для некоторых групп населения может стать шагом вперед в развитии рынка доступного жилья. Такой механизм будет действенным при одновременном оказании соответствующей государственной поддержки, направленной на снижение стоимости ипотечных ресурсов и соответственно обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только со средними доходами, но и с доходами ниже среднего.
9. Под термином «ипотечное жилищное кредитование» следует понимать совокупность действий кредитора и заемщика, направленных на предоставления кредита (или займа) под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения. При этом основной акцент необходимо делать именно на цели подобного кредитования: использование ипотечного кредита исключительно на приобретение или строительство жилья. Поэтому, к подобным правоотношениям следует применять норму ст. 77 Закона «Об ипотеке», поскольку именно она регулирует правоотношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим следует различать понятия «ипотечное жилищное кредитование» и «кредитование под залог жилого помещения». В первом случае предметом ипотеки выступает приобретаемое или строящееся жилое помещение, во-второмуже имеющееся у заемщика жилье.
10. Несмотря на то что в целом нормативная база, направленная на реализацию системы ипотечного жилищного кредитования, сформирована, количество желающих участвовать в этом процессе явно меньше числа нуждающихся в получении жилья. Объясняется это различными факторами, сдерживающими развитие ипотеки в России. Основным препятствием развития ипотечного жилищного кредитования выступает ограниченная платежеспособность населения, и при этом наблюдается недостаточность предложений и высокая стоимость квартир и жилых домов на рынке жилья, которая в большей степени искусственно спровоцирована спекулятивным спросом на жилье с целью инвестирования денежных средств и последующей перепродажи. Одной из причин постоянного роста цен является то, что застройщик вынужден самостоятельно подводить к строящемуся жилому дому инженерную инфраструктуру, что соответственно увеличивает стоимость жилья на 30%, поскольку инвестиции при комплексной жилищной застройке территорий распределяются примерно в пропорции 70:30 на инвестиции в строительство жилья и на инвестиции в инфраструктуру. Обеспечивать земельный участок, на котором воздвигаются многоквартирные дома инженерией — это обязанность муниципалитета, которая не всегда исполняется. Постоянная ограниченность бюджетных возможностей муниципалитетов не позволяет им выполнять свои обязанности, что вынуждает разрабатывать новые способы разрешения возникающих в связи с этим проблем. Благодаря принятию Федерального закона 18 декабря 2006 г. № 232-ФЭ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», была разработана схема предоставления муниципальных земель в залог под заимствования, используемые на строительство инженерной инфраструктуры. Данные изменения закрепляют возможность оформления ипотеки на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и могут оказать наибольший положительный эффект применительно к формированию рынка доступного жилья, увеличению объемов жилищного строительства, в первую очередь за счет того, что застройщик получил возможность снять с себя затраты по строительству коммунальной и социальной инфраструктуры за счет продажи права (с длительной рассрочкой платежа) на подключение инженерной и социальной инфраструктуры муниципальным образованиям. Муниципальные образования, в свою очередь, могут обеспечить финансирование строительства объектов коммунальной и социальной инфраструктуры (например, за счет кредитных средств) под залог таких земельных участков.
Существующие высокие процентные ставки по ипотечному кредиту (13−15%), внушительная сумма первоначального взноса (30% от стоимости приобретенного жилья), скрытые расходы заемщика тоже тормозят развитие ипотеки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым.
Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и вследствие этого невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
В некоторых субъектах РФ, где активно используется ипотечное жилищное кредитование, отсутствует маневренный фонд для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства, хотя в нормативные акты многих субъектов Российской Федерации включены нормы о маневренном жилищном фонде, необходимом для переселения не выполнивших условия договоров заемщиков. В связи с этим субъектам РФ и муниципальным образованиям необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.
11. Чтобы сделать ипотеку доступнее, улучшаются предлагаемые кредиторами условия ипотечного жилищного кредитования, что безусловно, является формой добросовестной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов и стимулом для развития ипотеки в России. Усиление конкуренции между банками, выдающими ипотечные кредиты, заставляет их более лояльно относиться к заемщикам. Некоторые банки пошли на такую услугу, как индивидуальный подход, а также на снижение параметра минимальной суммы первоначального взноса, некоторые отказались от первоначального взноса, некоторые предлагают кредитные программы с отсрочкой его внесения. Таким образом, следует констатировать, что чем больше ипотека внедряется в российский жилищный рынок, тем более выгодными кажутся условия ипотечного жилищного кредитования.
12. Следует дифференцировать понятия «система ипотечного жилищного кредитования» и «ипотечные кредитные правоотношения». Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность правоотношений, возникающих между заемщиком и иными лицами, оказывающими содействие последнему в приобретении или строительстве жилья. Под ипотечными кредитными правоотношениями следует понимать обязательства, возникающие из кредитного договора или договора целевого займа, служащего основным обязательством, и договора об ипотеке, обеспечивающего его исполнение. При этом и основной договор и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляю, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке. В связи с этим предлагаем различать участников ипотечного кредитного правоотношения и участников системы ипотечного жилищного кредитования. К первой группе следует относить кредиторов и заемщиков, а также, в некоторых случаях, продавцов жилья, а ко второй — так называемых вспомогательных субъектов-служб, которые оказывают содействие для эффективного существования и развития системы ипотечного жилищного кредитования (продавцы жилья (строительные компании), страховые, риэлтерские и оценочные компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, инфраструктурные звенья (нотариат, органы опеки и попечительства и т. д.). Особыми участниками выступают созданные при поддержке органов государственной и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.
13. Из существующей формулировки п. 1 ст. 807 ГК РФ следует, что договор займа носит безвозмездный характер. В связи с этим считаем целесообразным изменить существующее определение п. 1 ст. 807 ГК РФ и сохранить его в следующей редакции: «По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа и проценты на нее или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества».
14. Поскольку целью выдачи ипотечного кредита является исключительно приобретение либо строительство заемщиком жилого дома или квартиры, то есть улучшение им своих жилищных условий, тем самым удовлетворение его потребности в жилье, полагаем, что на стороне заемщика могут выступать лишь физические лица.
15. Особенность ипотечного жилищного кредитования проявляется в том, что момент вступления в силу кредитного договора либо договора целевого займа, несмотря на их первоначальность определяться государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое или строящееся жилье.
16. Несмотря на то что ипотека в рассматриваемом нами случае возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, она обязательно должна быть оформлена в виде договора, содержание которого позволит определить объем прав и обязанностей, участвующих в правоотношении сторон.
17. Факт получения заемщиком кредита (или займа) не позволяет говорить о его использовании, следовательно, независимо от передачи суммы кредита или займа, кредитор (займодавец) становится залогодержателем только с момента государственной регистрации права собственности заемщика, поскольку только с этого момента считается возникшей ипотека. Таким образом, есть основания полагать, что договор об ипотеке приобретаемого или строящегося жилого дома или квартиры является базовым в системе ипотечного жилищного кредитования.
18. Соглашения, предусматривающие возможность перехода права собственности на заложенное имущество должника к кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация основного обязательства. В качестве условия договора об ипотеке стороны вправе предусмотреть возможность прекращения залогового обязательства другим обязательством: новацией или отступным, которые, по сути, не прекращают правовой связанности сторон, так как взамен обязательства, действие которого прекращается, ими совершается новое обязательство, заменяющее прежнее.
19. Поскольку ипотека предполагает возможность утраты жилого помещения собственником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им основного обязательства, получение согласия на нее органов опеки и попечительства необходимо, но только в том случае, когда собственник закладывает уже имеющееся и принадлежащее ему жилье по правилам ст. 74 Закона «Об ипотеке», преследуя различные цели ипотечного кредитования. При этом, действительно, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на ипотеку жилого помещения, возникающую на основании договора об ипотеке. В связи с этим целесообразно требования п. 3 ст. 77 Закона «Об ипотеке» применять исключительно к ипотечным отношениям, возникающим не в силу закона, а в силу договора, поэтому предлагаем п. 3 исключить из содержания ст. 77, а сохранить в п. 5 ст. 74 данного Закона. Иначе получается, что потенциальные заемщики зависят от воли субъекта, который в рамках ст. 77 может ограничить их в реализации конституционного права на жилище.
20. Расширить сферу государственной поддержки населения с невысокими доходами позволит создание государственной корпорации жилищного кредитования, основной функцией которой должно стать рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, предоставленных определенным группам населения с дополнительной бюджетной поддержкой, и предоставление гарантий по привлечению средств для реализации федеральных социальных ипотечных программ. Учитывая тот факт, что меры по страхованию ипотечных кредитов входят в план реализаций приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», предлагаем создание правового государственного института, юридической формой которого может служить государственная корпорация.
21. Заемщик, став в рамках ст. 77 Закона «Об ипотеке» собственником, не лишен в силу ст. 209 ГК РФ права на распоряжение жилым домом или квартирой, поскольку при переходе права собственности на заложенное имущество право залога сохраняет силу. Даже при наличии оговорки о том, что распоряжение производится не иначе как с согласия залогодержателя, сделка отчуждения не утрачивает силы, пока не будет оспорена залогодержателем.
22. Договор об ипотеке, предметом которого являлся строящийся жилой дом без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним распространяется на построенное жилое здание. Это значит, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание, возведенное в результате завершения строительства.
23. Следует констатировать, что после получения заемщиком ипотечного кредита и вложения его в строительство квартиры права кредитора до получения застройщиком статуса собственника квартиры фактически не защищены, поскольку правоотношения между заемщиком и кредитором по поводу обеспечения исполнительности должника будут складываться лишь после регистрации его права собственности на построенное жилое помещение. В период строительства квартиры с заемщика не снимается обязанность по возврату кредита, но в случае если он не станет ее исполнять, возможность обратить взыскание у кредитора отсутствует, поскольку он не имеет статуса залогодержателя, а заемщикстатуса собственника. Заключив договор долевого участия, заемщик приобретает лишь право требовать исполнения застройщиком обязанностей по строительству дома, кредитор, в свою очередь, принимает в залог фактически лишь право требования на строящуюся квартиру и в связи с этим несет определенный риск. Полагаем, что ипотека строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме не всегда является надежным средством обеспечения защиты прав кредитора.
24. Поскольку при ипотечном жилищном кредитовании всегда наблюдается совпадение в одном лице заемщика и залогодателя, в договоре об ипотеке указывать срок, размер и существо исполнения основного обязательства необязательно, поскольку нет необходимости дублировать условия, предусмотренные кредитным договором или договором займа. В связи с этим считаем, что в договоре об ипотеке, возникающего в силу закона, условия о сроке, существе и размере основного обязательства не являются существенными.
25. Выделяют два вида процентов: проценты, устанавливаемые ст. 809 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами, и проценты, которые начисляются на основании ст. 811 ГК РФ, за пользование денежными средствами сверх предусмотренных в договоре сроков, которые следует рассматривать как меру гражданско-правовой ответственности. К ним применима норма ст. 333 ГК РФ о праве суда сократить сумму такого рода процентов, если она несоразмерна последствиям просрочки заемных средств.
26. Привлечение к ответственности залогодателя путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и соответственно основного договора — кредитного или заемного. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика. Подобный способ прекращения обязательства вытекает из сущности самого залогового обязательства, при котором принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, и кредитор получает эквивалент за счет имущества должника.
27. Пункт 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» связывает момент прекращения права пользования залогодателем и членов его семьи заложенным жилым домом или квартирой с моментом обращения на него взыскания. Полагаем, что момент прекращения пользования жилым помещением должен определяться моментом прекращения права собственности залогодателя на него. Данный момент наступает тогда, когда лицо, предложившее на торгах наивысшую цену, заключает с организатором торгов договор купли-продажи, регистрирует его в Едином реестре прав и регистрирует переход права собственности на указанный объект недвижимости. Лишь с этого момента право собственности и соответственно право пользования данным жилым помещением у залогодателя прекращается. В связи с этим необходимо в п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» внести изменения и сохранить в следующей редакции: «Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».
