Совершенствование методов и инструментария экономической оценки недвижимого имущества как основы управления им на муниципальном уровне

В период становления рыночной экономики, развития рыночных отношений, особое значение приобретает проблема совершенствования управления недвижимостью как регионального, так и муниципального уровня. Особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий для эффективного развития экономики муниципальных образований, в том числе за счет владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Проведенный анализ показал, что в странах с развитой рыночной экономикой доля поступлений от недвижимости в доходах местных бюджетов составляет от 15 — 25% (ФРГ, Франция) до 50% в США. В бюджетах муниципальных образований Российской Федерации доля таких поступлений составляет менее 5%. В условиях дефицита бюджетов субъектов федерации и муниципалитетов актуальна проблема изыскания резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость как источник дохода. Об этом свидетельствует рост объемов заданий Министерства имущественных отношений России комитетам по управлению имуществом краев и областей.

Для современной практики управления недвижимостью характерно:

• использование нерыночных подходов к управлению недвижимостью;

• формирование имущественных отношений без учета законов и требований рынка;

• отсутствие эффективного информационного обеспечения;

• неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов недвижимости, арендной платы за их использование.

В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджетов, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой привлекательности их как объекта инвестиций.

Формирование эффективной программы управления недвижимостью в современных условиях хозяйствования является важнейшей задачей, стоящей перед субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. Эффективное управление объектами недвижимости может быть обеспечено только на основе использования современных методов их экономической оценки и формирования единой базы данных с применением современных информационных технологий.

Новизна, актуальность и практическая значимость этой проблемы определили выбор темы диссертационной работы, посвященной совершенствованию методов, способов и инструментария экономической оценки недвижимости как основы управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне.

Цель и задачи исследования

.

Целью исследования является разработка методов и инструментария экономической оценки объектов недвижимости для решения управленческих задач муниципального уровня.

В соответствии с поставленной целью определен следующий круг задач диссертационного исследования:

• исследование проблем управления недвижимостью на муниципальном уровне в современных условиях и определение роли экономической оценки в их решении;

• обобщение существующих подходов и методов экономической оценки объектов недвижимости;

• выявление особенностей экономической оценки недвижимого имущества в зависимости от целей ее применения и предложение способов и методов решения специфических задач оценки;

• разработка принципов формирования единой информационной базы для организации эффективного управления недвижимостью муниципальных образований;

• разработка методики экспресс-оценки экономического ущерба от стихийного бедствия (наводнения), наносимого объектам недвижимого имущества на территориях муниципальных образований;

• апробация предложенной методики на конкретном участке территории муниципального образования г. Уссурийска Приморского края.

Объект исследования.

Объектом исследования являются связи и отношения в процессе экономической оценки и управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне.

Предмет исследования.

Предметом исследования является совокупность методов, способов и инструментария экономической оценки объектов недвижимости как основы совершенствования управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне.

Теоретическая и методическая основа исследований.

Теоретической и методической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

При рассмотрении вопросов управления недвижимостью на муниципальном уровне диссертант основывался на исследованиях как российских ученых: А. Г. Воронина, В. А. Лапина, А. Н. Широкова, Т. Г. Морозовой, Л. А. Сивковой, В. И. Лебединского, В. А. Прорвича, В. З. Черняка, В. В. Григорьева, В. И. Ресина, Э. Р. Бугулова, В. А. Горемыкина, В. Л. Вершина, так и зарубежных ученых: Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Г. Харрисона и других.

Автором продолжены и дополнены исследования В. И. Лебединского, В. Л. Вершина, В. А. Прорвича, Г. М. Стерника, Ю. Н. Кочетова, О. Е. Медведевой и других ученых в области разработки механизмов повышения эффективности управления недвижимостью в условиях рыночных отношений.

В процессе работы применялись методы графического и сравнительного анализа, экспертных оценок, математический аппарат моделирования экономических процессов.

Нормативно-правовая база.

Нормативно-правовой базой исследований явились законы Российской Федерации, указы Президента РФ, постановления правительства РФ, нормативные документы Приморского края и муниципальных образований на территории Приморского края за период 1991 — 2002 гг.

Научные результаты исследования:

• обобщены существующие подходы и методы экономической оценки объектов недвижимого имущества;

• выделены специфические задачи муниципального уровня, требующие применения специальных подходов и методов к оценке с учетом региональных особенностей;

• предложены методы и инструментарий экономической оценки недвижимого имущества для решения специфических задач муниципального уровня;

• сформулированы принципы формирования единой информационной базы для экономической оценки объектов недвижимости с целью организации эффективного управления недвижимостью на муниципальном уровне;

• разработана и апробирована методика экспресс-оценки ущерба от наводнения, наносимого объектам недвижимого имущества, на примере участка территории муниципального образования г. Уссурийск.

Научная новизна.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

• выявлены особенности управления недвижимостью муниципальных образований в современных условиях, обоснованы принципы формирования единой информационной базы экономической оценки объектов недвижимости для решения управленческих задач;

• на основе обобщения существующих подходов и методов и выявленных особенностей экономической оценки объектов недвижимости муниципальных образований предложены методы и инструментарий, учитывающие специфику решения различного типа управленческих задач;

• разработана методика экспресс-оценки ущерба от наводнения и требования к информационной базе для ее проведения;

• сформирована конкретная информационная база на основе разработанных принципов экономической оценки объектов недвижимости на экспериментальном участке, дана интерпретация полученных результатов вариантных расчетов.

Практическая значимость.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что предложенные соискателем методы и модели экономической оценки объектов недвижимости и рекомендации по созданию и ведению единой информационной базы могут быть применены для совершенствования управления и решения прикладных задач на муниципальном уровне, что в условиях рыночных отношений является особо актуальным.

Методические рекомендации по применению подходов и методов к оценке недвижимого имущества могут быть использованы для повышения обоснованности и качества принимаемых муниципалитетом управленческих решений.

Основные положения, выносимые на защиту.

По результатам исследования соискателем выдвигаются и защищаются следующие основные положения:

1. Основные принципы формирования и использования единой информационной базы данных для экономической оценки объектов недвижимости, необходимой для решения управленческих задач муниципальных образований.

2. Методические подходы, методы и инструментарий экономической оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения полученных оценочных показателей для принятия обоснованных управленческих решений на муниципальном уровне.

3. Методика экспресс-оценки ущерба от наводнения.

Апробация результатов исследования.

Основные теоретические и практические результаты диссертационной работы докладывались в выступлениях на ежегодных научных конференциях молодых ученых в период с 1997 по 2002 год.

Работа автора «Проблемы управления недвижимым имуществом в муниципальном хозяйстве», представленная в 2000 году на открытый конкурс работ молодых ученых по экономическим наукам на премию Губернатора Приморского края удостоена второй премии в номинации «Менеджмент и муниципальное управление».

Научные разработки и рекомендации по совершенствованию методов оценки объектов недвижимости используются ООО «Дальневосточный аудиторский центр» при проведении работ по оценке объектов недвижимости на территории г. Владивостока и территориях других муниципальных образований Приморского края, что подтверждается актом внедрения от 28 июня 2002 г.

Основные выводы диссертационной работы нашли применение при выполнении работ лабораторией «Экономических исследований и инвестиционного проектирования» кафедры Экономики и менеджмента ВГУЭС в рамках темы научно-исследовательской работы «Экономическая оценка ущерба от наводнений и принципы определения ставок страхования» Федеральной целевой программы «Защита от наводнения населенных пунктов, народнохозяйственных объектов и других ценных земель в Приморском крае на 1995;2000 гг.». Основные идеи были реализованы на экспериментальном модельном участке (участок г. Уссурийска, Приморского края), периодически подвергающимся наводнениям (акт внедрения от 02 июля 2002 г.).

Теоретические результаты работы использовались автором в учебном процессе при разработке и проведении лекционных и практических занятий по дисциплинам: «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Рынок недвижимости», что подтверждается актом внедрения от 28 июня 2002 г.

Перечень научных публикаций по теме диссертационного исследования.

По теме диссертационной работы было опубликовано 8 работ общим объемом 1,55 п.л. в том числе: «Экономика и управление недвижимостью в муниципальном хозяйстве» — материалы конкурса работ молодых ученых на грант губернатора Приморского края, ДВАЭУ (2000 г.) — Статья «Построение базы данных и анализ результатов расчетов экономического ущерба от наводнений для модельного участка» в научном журнале «Россия в XXI веке: экономика, политика, культура». — Владивосток, изд-во ВГУЭС (2000 г.).

Структура диссертации.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Работа изложена на 139 страницах машинописного текста и включает 26 схем и рисунков, 13 таблиц.

Список литературы

насчитывает 94 наименования на русском и английском языках.

Выводы по третьей главе.

При проведении расчетов по реализации предлагаемой методики оценки ущерба от наводнения были решены следующие задачи. Во-первых, проведена оценка и прогноз ущерба, наносимого имуществу субъектов хозяйственной деятельности и населения с дифференциацией по формам собственности и типам объектов недвижимости (группам капитальности, физическому состоянию). Во вторых, произведен расчет прогноза экономических потерь от наводнения при различных сценариях затопления рисковых зон и, соответственно, разрушения (повреждения) имущества субъектов хозяйственной деятельности и населения.

При проведении исследований была выявлена региональная специфика: определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости и расчет регионально-климатических и регионально-экономических поправочных коэффициентов зависит от особенностей экономического развития каждого конкретного региона. Поэтому считаем, что предложенная методика может быть адаптирована и применима для оценки и прогноза ущерба от наводнений для всех регионов Российской Федерации, подвергающимся периодически затоплениям.

Результаты расчетов на модельном участке должны быть использованы для определение дифференцированной системы показателей экономического ущерба от наводнений для последующего определения дифференцированной системы страховых тарифов, льгот, стимулирующих и регулирующих хозяйственную деятельность, а также выработке мер государственного и муниципального регулирования системы страхования, основой для разработки стратегии и тактики возмещения ущерба.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Основными проблемами, препятствующими осуществлению эффективного управления недвижимостью на муниципальном уровне, в современной российской экономике являются:

1) наличие нескольких самостоятельных субъектов управления, отвечающих за отдельные вопросы учета, оценки и управления недвижимостью на муниципальном уровне;

2) отсутствие муниципальной политики в отношении муниципальной недвижимости, координации между органами исполнительной власти;

3) отсутствие единой базы данных (реестра недвижимости), необходимой для проведения экономических измерений состояния и эффективности использования недвижимости на муниципальном уровне;

4) отсутствие системы экономической оценки объектов недвижимости, основанной на рыночных показателях, на муниципальном уровне.

Для создания эффективной системы управления недвижимостью на муниципальном уровне необходимо создание системы экономической оценки недвижимости, которая должна быть постоянно действующей, реагировать на изменения в экономике страны, региона, города. Для ее создания необходимо решение следующих задач:

• создание единой информационной базы данных по рынку недвижимости на уровне муниципального образования;

• разработка и совершенствование методик оценки в зависимости от решаемых муниципалитетом задач.

Решение задач по управлению недвижимостью на муниципальном уровне требует применения специальных подходов и методов экономической оценки этого имущества. Основными такими задачами на сегодняшний день являются: налогообложение, расчета арендных ставок, экономическая оценка земель, приватизация, залог, оценка ущерба от стихийных бедствий. Для решения таких задач необходимо применение методов массовой оценки. При этом для решения различных задач необходимо определение различных видов стоимости, что в свою очередь будет определять вид модели оценки.

Необходимым условием эффективного управления объектами недвижимости на муниципальном уровне является организация единого информационного пространства, общегородской системы сбора, обработки и хранения данных по недвижимости.

Оценка ущерба от стихийных бедствий является одной из актуальных на сегодняшний день специфических задач и требует особого подхода к ее решению. Проведенный анализ зарубежного и отечественного опыта доказывает, что на сегодняшний день какой-либо единой универсальной методики оценки ущерба от наводнений нет.

Разработанная автором методика экспресс оценки ущерба от стихийных бедствий (наводнений) позволяет учитывать основные факторы, влияющие на величину этого ущерба и проводить расчет для предварительного анализа возможных последствий от стихийного бедствия.

Апробация разработанной методики экспресс оценки экономического ущерба от стихийных бедствий (наводнения) проведена на модельном участке — часть территории г. Уссурийска, подвергающаяся ежегодно паводковым затоплениям. Для проведения расчетов на примере модельного участка была создана автоматизированная база данных по объектам недвижимости. При проведении расчетов по реализации предлагаемой методики оценки ущерба от наводнения были решены следующие задачи. Во-первых, проведена оценка и прогноз ущерба, наносимого имуществу субъектов хозяйственной деятельности и населения с дифференциацией по формам собственности и типам объектов недвижимости. Во-вторых, произведен расчет прогноза экономических потерь от наводнения при различных сценариях затопления рисковых зон и, соответственно, разрушения (повреждения) имущества субъектов хозяйственной деятельности и населения.

Результаты апробации показали практическую реализуемость предложенной методики и алгоритмических процедур. Предложенная методика может быть адаптирована и применима для оценки и прогноза ущерба от наводнения для других регионов и областей Российской Федерации, подвергающихся затоплению. Результаты расчетов могут быть использованы для определения дифференцированной системы показателей экономического ущерба от наводнения для выработки мер защиты и предотвращения стихийного бедствия, основой для разработки стратегии и тактики возмещения ущерба.

Следующий этап работы — это контроль качества и уточнение результатов оценки, полученных с помощью предлагаемой методики оценки ущерба. Эта работа должна проводиться с привлечением специалистов строительной отрасли, специалистов в области оценки недвижимости, и др.