Статистическое исследование регистрационной деятельности на региональном рынке недвижимости (на примере Самарской обл.)

Актуальность темы

исследования. Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих национальной экономики Российской Федерации. Это новый сектор экономики, отправной точкой развития которого можно назвать Закон «О собственности в СССР» 1990 г. С момента принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 г. неотъемлемой частью рыночного оборота стала государственная регистрация прав на недвижимость, обеспечивающая легализацию и защиту имущественных прав собственников. В современном российском обществе государственная регистрация является экономической и правовой предпосылкой формирования и стабильного развития рынка недвижимости.

Одной из важнейших государственных структур на рынке недвижимости является реорганизованная Федеральная регистрационная служба (ФРС), деятельность которой в настоящее время закреплена Указом Президента Российской Федерации «Вопросы Федеральной регистрационной службы» от 13 октября 2004 г. № 1315. Орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в процессе своего функционирования претерпевал серьезные структурные изменения, направленные на повышение качества его работы. В результате ФРС в нынешнем ее виде существует с конца 2004 г. Деятельность ФРС и ее территориальных подразделений имеет большое значение для развития рынка недвижимости как в отдельных регионах страны, так и в Российской Федерации в целом.

Основной задачей ФРС является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Экономическое и социальное значение этой регистрации трудно переоценить. Она необходима для учета, контроля и" охраны права собственности на недвижимое имущество в РФ, а также для развития любых других правовых отношений в обществе: налоговых (в сфере уплаты налогов), уголовно-процессуальных (например, в сфере наложения ареста на имущество или его конфискации), гражданских, банковских (в частности, для института залога) и ряда других. Факт наличия регистрации имущественных прав на недвижимость влияет на уровень и качество жизни населения. Это объясняется следующим: во-первых, регистрация доказывает существование права на недвижимое имущество, что позволяет собственникам беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, обеспечивая их экономическую активность, а во-вторых, регистрация прав повышает экономическую привлекательность собственников недвижимости для кредитных организаций и для государства в целом. Таким образом, сама регистрация усиливает экономическую безопасность собственника недвижимого имущества, является необходимым условием увеличения располагаемых им доходов.

На территории Самарской области органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области и его обособленные подразделения.

Актуальность вопросов совершенствования методики и выполнения исследования регистрационной деятельности на рынке недвижимости Самарской области обусловлена необходимостью повышения эффективности данной деятельности на территории региона, оценки влияния социально-экономических факторов на распространение зарегистрированных прав на недвижимое имущество как составную часть хозяйственных отношений, складывающихся на региональном рынке недвижимости.

Степень научной разработанности проблемы. Исследованию рынка недвижимости посвящены многие работы современных российских ученых-экономистов и практиков — участников рынка: А. Н. Асаула, В. А. Боровковой, В. А. Горемыкина, В. А. Киселевой, И. И. Мазура, Н. Г. Ольдерогге, В. Н. Смагина, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасевича и др. В этих работах даны определения рынка недвижимости, приведены различные классификации* раскрыты особенности современного российского рынка недвижимости, а также показано значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и деятельности органов государственной власти в сфере регистрации прав как формы государственного регулирования рынка недвижимости.

Понятие права собственности как экономического института рассмотрено в трудах зарубежных представителей экономической школы и отечественных ученых: Р. Коуза, Т. Эггертссона, Р. И. Капелюшникова, Б. В. Корнейчука и др.

Значительный вклад в изучение объектов недвижимости с позиций инвестиций в нефинансовые активы в аспекте учета и оценки основных фондов, а также учета недвижимости как составляющей внутреннего валового продукта внесли труды ученых-статистиков М. Ю. Гордонова, Е. В. Заровой, Ю. Н. Иванова, М. Г. Назарова, Б. Т. Рябушкина.

Исследованию статистики рынка недвижимости посвящены работы И. И. Елисеевой, В. С. Мхитаряна. Используемая методика статистического исследования нашла свое отражение в трудах В. А. Балаша, О. С. Балаш, Т. А. Дубровой, А. И. Кобзаря, А. И. Манелли, О. В. Ткачева, Л. А. Сошниковой и др.

Вопросы статистического исследования степени нагрузки на государственных регистраторов в целях повышения эффективности регистрационной деятельности рассмотрены в работе Ю. В. Варенниковой.

Однако в научной литературе отсутствуют труды, посвященные выявлению и анализу статистических закономерностей процессов регистрации прав на недвижимое имущество в пределах региона — субъекта РФ с учетом влияния социальных и экономических факторов, региональных особенностей рынка недвижимости. Недостаточная разработанность и предопределила выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационной работы является статистическое исследование закономерностей и факторов регистрационной деятельности на региональном рынке недвижимости.

Для достижения указанной цели поставлены и решены следующие задачи: проведен анализ понятий рынка недвижимости, выделены его особенности, определено значение зарегистрированного права собственности для формирования рынка недвижимости и деятельности органов государственной власти по его регистрацииразработана система показателей деятельности территориального органа, осуществляющего государственную регистрацию на территории Самарской области, на основе его организационно-функциональной структурыразработана система результативных и факторных статистических показателей и сформирован информационный массив исследования устойчивых закономерностей осуществления регистрационной деятельности на территории Самарской областина основе кластерного анализа получены однородные группы административно-территориальных образований Самарской области по показателям регистрационной деятельности за период с 2002 по 2005 г. с последующей оценкой сформированных группизвлечены главные компоненты состава регистрационной деятельности на территории Самарской области за исследуемый периодпостроены многофакторные регрессионные модели регистрационной деятельности на территории Самарской области на основе выявленных главных компонент за исследуемые периоды, а также сформированы модели с включением качественного признака формы административно-территориального образования и с учетом лагов запаздыванияпроведено исследование статистического влияния социальных и экономических факторов на изменение показателей регистрационной деятельности на основе регрессионного моделирования и послерегрессионного индексного анализадля учета влияния индивидуальных особенностей социально-экономических факторов, характеризующих конкретные административнотерриториальные единицы, на осуществление регистрационной деятельности на их территории построены и проанализированы регрессионные модели на массиве панельных данных.

Область исследования. Исследование проведено в рамках разделов 3.4 «Методология социального и экономического мониторинга, статистического обеспечения управления административно-территориальным образованиемизмерение неравномерности развития территориальных образований» — 3.6 «Методология экономико-статистических исследований, направленных на измерение эффективности функционирования предприятий и организаций» — 3.8 «Прикладные статистические исследования воспроизводства населения, сфер общественной, экономической, финансовой жизни общества, направленные на выявление, измерение, анализ, прогнозирование, моделирование складывающейся конъюнктуры и разработки перспективных вариантов развития предприятий, организаций, отраслей экономики России и других стран» специальности 08.00.12 «Бухгалтерский учет, статистика» Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования являются массовые процессы регистрации имущественных прав на недвижимость на территории Самарской области, пространственно-динамические закономерности деятельности территориального органа Федеральной регистрационной службы, система социально-экономических факторов интенсивности регистрации имущественных прав на недвижимость в разрезе административно-территориальных образований Самарской области.

Объект исследования. Объектом исследования выступает совокупность городских округов и муниципальных районов Самарской области, на территории которых осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также социально-экономические факторы динамики и пространственной дифференциации интенсивности регистрационной деятельности на территории региона.

Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой диссертации послужили Конституция РФфедеральные законы и постановления Правительствауказы Президента РФзаконодательные и нормативные актытруды отечественных ученых-экономистов, посвященные особенностям российского рынка недвижимостиисследования зарубежных ученых в области экономической теории прав собственностиданные Федеральной службы государственной статистикисведения о деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской областиинформационные ресурсы Internet.

В процессе работы над диссертацией использовались следующие методы: графический, табличный, группировки статистических данных, средних величин, кластерного анализа, факторного анализа, корреляционно-регрессионного анализа, в том числе на основе главных компонент, на панельных данных, послерегрессионный индексный анализ. Обработка данных проводилась с использованием пакетов прикладных программ STATISTICA 6.0, GRETL, табличного редактора Excel ХР, Microsoft Word.

Информационная база. Информационной базой исследования стали данные Федеральной службы государственной статистики о городских и муниципальных округах Самарской области, опубликованные в ежегодных статистических сборниках: «Города Самарской области» и «Районы Самарской области» , — издаваемых Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Самарской области. Базой исследования явились также статистические данные о деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в разрезе его обособленных (территориальных) подразделений.

Научная новизна исследования. Научная новизна состоит в разработке методики и проведении комплексного статистического исследования пространственно-динамических закономерностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регионав выявлении и оценке влияния экономических и социальных факторовна динамику интенсивности регистрационной деятельности в разрезе административно-территориальных образований Самарской области. Элементы научной новизны представлены ниже.

Дано теоретическое обоснование регулирующего воздействия регистрационной деятельности на формирование рынка недвижимости на городском и муниципальном уровнях. Разработана иерархическая система статистических показателей исследования структурно-динамических процессов регистрации прав на объекты недвижимого имущества и влияния экономических и социальных факторов на интенсивность регистрации имущественных прав на недвижимость с учетом индивидуальных особенностей административно-территориальных образований Самарской области.

Сформированы кластеры городских округов и муниципальных районов Самарской области, однородных по масштабу, емкости и составу регистрационной деятельностиустановлена и оценена ротация кластерного состава за период исследования, обусловленная пространственно-временной дифференциацией влияния социально-экономических факторов на процессы регистрации недвижимого имущества.

Установлены главные компоненты состава регистрационной деятельности на рынке недвижимости Самарской области, в числе которых наиболее значимыми являются активность населения в регистрации своих имущественных прав на недвижимость, распространенность регистрации прав на земельные участки, интенсивность регистрации прав на объекты недвижимого имущества, кроме земельных участков.

Построены многофакторные регрессионные модели на главных компонентах с включением качественного признака «тип административно-территориального образования», дана оценка влияния этого признака на интенсивность регистрационной деятельности.

На основе сочетания корреляционно-регрессионных моделей с индексным факторным анализом выявлена динамика соотношения факторообеспеченности и фактороотдачи в совокупности влияния экономических и социальных факторов на интенсивность регистрации недвижимости в административно-территориальных образованиях Самарской области.

Учтены индивидуальные особенности городских округов и муниципальных районов Самарской области в оценке влияния экономических и социальных факторов на интенсивность государственной регистрации прав на недвижимость путем построения и анализа регрессионных моделей с фиксированными эффектами на панельных данных.

Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость диссертации состоит в решении научных задач разработки и апробации методики комплексного статистического исследования деятельности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на муниципальном уровне региональной экономики. Практическая значимость работы заключается в возможности использования региональными органами власти, а именно Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области предложенной методики статистического исследования и моделирования регистрационной деятельности с учетом влияющих на нее факторов, что позволит повысить эффективность осуществления ее полномочий. Предложенная методика может быть использована также региональными органами власти при исследовании рынка недвижимости региона в целях государственного мониторинга и принятия дальнейших управленческих решений.

Апробация результатов исследования. Достоверность результатов и выводов диссертационной работы подтверждается их апробацией на научно-практических конференциях и публикацией в научных изданиях. Основные положения исследования были представлены автором на международных научно-практических конференциях: «Информационное и программное обеспечение оценочной деятельности. Интернет-технологии в оценке» (Самара, 2005), «Роль высших учебных заведений в инновационном развитии экономики регионов» (Самара, 2006) — и опубликованы в 5 работах общим объемом 3,71 печ. л.

Теоретические выводы и предложенные методы были включены в учебные программы курсов «Общая теория статистики», «Региональная статистика», «Социально-экономическая статистика», «Статистика финансов» Самарского государственного экономического университета. Также результаты диссертационного исследования в части разработки методики выявления и оценки влияния экономических и социальных факторов на динамику интенсивности регистрационной деятельности были использованы Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Выводы к главе 3:

1. На основе извлеченных главных компонент состава регистрационной деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области построены многофакторные регрессионные модели интенсивности регистрации прав на недвижимое имущество.

2. Установлены наиболее значимые главные компоненты состава регистрационной деятельности за исследуемый период с 2002 по 2005 гг. В 2002 году к ним относились: распространенность регистрации имущественных прав на земельные участки, интенсивность регистрации прав на все виды объектов недвижимого имущества, кроме земельных участков, низкая степень интенсивности регистрации обременений прав на недвижимость. В 2005 году состав значимых главных компонент существенно изменился: ими являлись низкая, степень интенсивности регистрации прав на все виды объектов недвижимого имущества, кроме земельных участков, активность населения и пассивность юридических лиц в регистрации своих имущественных прав на недвижимость.

3. Включение качественного признака «типа административно-территориального образования», выраженного через дихотомическую переменную, в регрессионную модель показало, что в 2005 году данный признак имел статистически значимые взаимосвязи с интенсивностью регистрации имущественных прав на недвижимость.

4. Построены множественные регрессионные модели влияния социально-экономических показателей на интенсивность регистрации имущественных прав на недвижимость. На основе последующего применения индексного факторного анализа выявлена динамика соотношения факторообеспеченности и фактороотдачи в совокупном влиянии выявленных социальных и экономических факторов интенсивности регистрации прав на недвижимость, которая показала, что изменение значения результативного показателя интенсивности регистрационной деятельности в 2005 году по сравнению с 2002 годом на 93,5% зависело от изменения уровня значений, факторных показателей, на 71,4% - от различий в составе независимых переменных и на 25,1% - от эффективности влияния факторов.

5. Выявленные на этапе кластерного анализа пространственно-динамические изменения процессов регистрации прав на недвижимость на территории Самарской области обусловили необходимость применения метода регрессионного анализа на панельных данных по модели с фиксированными эффектами. Для этих целей в исходной системе показателей (Глава 1, Приложение I) сформированы две группы показателей, первая из которых характеризует насыщение рынка объектами недвижимости, а вторая включает показатели оборота недвижимости на рынке, подвергающегося-, государственной регистрации.

6. Рассчитанные индивидуальные эффекты насыщения и оборота ранжированы по увеличению, что позволило выделить особенно значительные величины индивидуальных эффектов и предположить неоднородность совокупности.

7. В результате применения метода аналитической группировки к результатам регрессионного моделирования на панельных данных сделан вывод о том, что интенсивность регистрации имущественных прав на недвижимость имеет прямую взаимосвязь с величиной индивидуальных эффектов оборота объектов недвижимости в административно-территориальном образовании Самарской области за период 2002;2005 гг.