Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

Актуальность темы

исследования.

Переход к экономике рыночного типа подверг существенному изменению отношения, существовавшие в жилищной сфере, что в свою очередь обусловило необходимость реформирования нормативной базы. Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик и Жилищные кодексы республик, принятые более пятнадцати лет назад, к настоящему времени перестали отвечать новым социально-экономическим условиям, поскольку были ориентированы на регулирование таких жилищных отношений, которые складывались в условиях существования системы централизованного управления и распределения жилищного фонда.

Потребности сегодняшней российской экономики требуют обновления уже действующей законодательной базы, в том числе и положений нового ГК РФ, и создания такой правовой основы, которая отражала бы рыночный характер отношений в жилищной сфере.

Начало проведения правовой реформы в сфере жилищных услуг принято связывать с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» 1, предопределившего концептуально новый подход к сущности правоотношений, основанных на договоре найма жилого помещения. Этим законом была впервые введена регламентация новых отношений по сравнению с теми, которые формировались по договору найма жилого помещения из фонда социального использования — отношений аренды жилых помещений. Арендные жилищные отношения должны были строиться на коммерческих началах, само существование которых при прежней системе хозяйствования было просто невозможным. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1993 г., N3, ст. 99.

Названный закон ввел возможность сосуществования двух договоров, одинаковых по сущности, но различных по назначению. Договор найма жилого помещения был предназначен для потребительского использования, а договор аренды — для коммерческого.

Позднее, принимая Гражданский кодекс РФ, законодатель отказался от прежней характеристики договора аренды, передав его функции договору найма. Поэтому сейчас понятие «аренда жилого помещения» применяется к отношениям, где в качестве арендатора выступают исключительно юридические лица, которые могут использовать жилое помещение только для проживания граждан. А договор найма жилого помещения, в соответствии с нормами гл. 35 ГК РФ, отвечает обоим указанным назначениям. Для этого наем жилого помещения подразделяется на два вида: коммерческий — отвечает коммерческому назначению и социальный — потребительскому.

Принятие ГК РФ должно было установить определенность в отношениях по найму жилого помещения. Однако одновременное существование ГК РФ и по-прежнему действующего Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» вносит противоречивость и разрозненность в практику их применения.

Выбор для исследования жилищных отношений найма, построенных именно на коммерческих началах, не случаен. Прежде всего, он обусловлен тем, что реализация провозглашенного Конституцией РФ права на жилище в последнее время больше зависит от собственных материальных возможностей граждан, нежели от помощи государства. Кроме того, требования, устанавливаемые законодательством к форме договора, не позволяют ни только отслеживать их заключение, но и объясняют малочисленность судебной практики по данной категории дел. Указанные обстоятельства определяют важность исследования по выбранной теме. В этой связи представляется необходимым анализ действующего законодательства, посвященного регулированию коммерческого найма жилого помещения.

Несмотря на то, что отношения, складывающиеся в рамках найма жилого помещения, уже подвергались рассмотрению рядом известных российских цивилистов (Ю.Г. Басин, В. Н. Литовкин, И. Б. Марткович, В. Ф. Маслов, Ю. К. Толстой, П. И. Седугин, В.Ф. Чигир), что нашло свое отражение в целом ряде монографий и научных статей, однако все они были сделаны на базе ранее действовавшего гражданского законодательства. Появление новых правовых институтов («приватизация жилья», «ипотека» и др.), а также существенные изменения в понимании ряда основополагающих институтов гражданского права (институт права собственности и др.) дают основания вновь обратиться к указанной проблеме. Кроме этого, за период действия ГК РФ выявились некоторые недостатки действующего гражданского и жилищного законодательства, что также дает основания обратиться к выбранной теме и определяют важность исследования.

Объектом исследования явились общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Предмет исследования составляет правовая регламентация коммерческого найма жилого помещения.

Цель и задачи исследования

.

Цель настоящего диссертационного исследования состоит в том, чтобы опираясь на действующее законодательство, имеющиеся в юридической л итературе точки зрения и судебную практику, выявить сущность и специфику договора коммерческого найма жилого помещения, его происхождение от гражданско-правового института имущественного найма, исследовать эффективность применения правовых норм, касающихся формы договора коммерческого найма жилого помещения, выделить особенности его правового регулирования, и разработать на этой основе предложения по совершенствованию ныне действующего гражданского и жилищного законодательства и практики их применения.

Соответственно, для достижения поставленной цели исследования предпринята попытка решения следующих основных задач.

1. Исследовать содержание конституционного права на жилище и обосновать возможность признания договора коммерческого найма жилого помещения в качестве одного из способов реализации этого права.

2. Изучить действующие нормативно-правовые акты, непосредственно связанные с регулированием коммерческого найма жилого помещения.

3. Определить правовую природу института коммерческого найма жилого помещения.

4. Выявить специфические особенности договора коммерческого найма жилого помещения в сравнении с договором социального найма жилого помещения, дать их научное обоснование.

5. Проследить механизм возникновения отношений по договору коммерческого найма жилого помещения и обосновать необходимость облачения последнего в письменную форму с обязательным нотариальным удостоверением.

6. Раскрыть особенности правового статуса субъектного состава рассматриваемого договора.

7. Исследовать динамику отношений, складывающихся в рамках договора коммерческого найма жилого помещения.

8. Разработать научно обоснованные рекомендации по применению гражданского законодательства и внести предложения по разработке и совершенствованию действующего законодательства по исследуемой проблеме.

Методология и методика исследования.

В качестве методологической основы диссертационного исследования были использованы законы философии, а также положения отечественной теории права. Руководящим методом исследования был выбран диалектический подход к рассмотрению поставленных проблем. Наряду с количественными методами анализа эмпирического материала, автором также использовались и другие методы научного познания, такие как: метод сравнительного анализа, исторический, формально-логический и др.

Кроме этого, на результаты работы оказало влияние применение социологических методов исследования. Так, автором по специально разработанной программе было изучено 100 гражданских дел, непосредственно связанных с заключением договоров коммерческого и социального найма жилого помещения. Результаты социологического 50 практикующих нотариусов г. Москвы позволили изучить вопрос, касающийся формы договора коммерческого найма жилого помещения и обосновать необходимость его нотариального удостоверения.

При подготовке диссертации были изучены не только работы по конституционному, гражданскому, жилищному и другим отраслям права, но и действующее законодательство РФ.

Теоретической основой исследования являются труды ученых-юристов как в области общей теории права, так и цивилистов. Среди них следует особо указать: К. Анненкова, И. И. Андрианова, С. И. Аскназия, М. В. Баглая, Ю. Г. Басина, С. Н. Братуся, И. Л. Брауде, В. Н. Бутылина, Я. Р. Веберса, И. С. Вишневскую, Е. Н. Гендзехадзе, В. П. Грибанова, Б. М. Гонгало, В. А. Дозорцева, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкина, М. Я. Кириллову, С. М. Корнеева, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, И. Б. Мартковича, В. Ф. Маслова, Д. И. Мейера, Г. И. Петрищеву, А. И. Пергамента, К. П. Победоносцева, И. А. Приходько, И. П. Прокопченко, Г. А. Свердлыка, П. И. Седугина, В. Р. Скрипко, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, В. Ф. Чигира, Г. Ф. Шершеневича, К. Б. Ярошенко и др.

Научная новизна работы и ее практическая значимость предопределены выбором в качестве объекта исследования новых по своему содержанию общественных отношений в жилищной сфере.

Новыми или обладающими элементами новизны являются: а) содержание конституционного права граждан РФ на жилищеб) понятие договора коммерческого найма жилого помещенияв) субъектный состав договора и его правовой статусг) ограниченный строгими временными рамками период существования договорных отношенийд) требования, предъявляемые к форме договорае) отдельные аспекты изменения и прекращения договора, ж) выселение как мера применяемая в случае расторжения договора к нанимателю и другими гражданам, проживающим в жилом помещении к моменту расторжения договора .

В процессе исследования были выработаны и теоретически обоснованы предложения по применению положений гражданского законодательства, а также сделаны предложения по совершенствованию правового регулирования коммерческого найма жилого помещения, которые могут быть использованы при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства. Они также могут найти применение в процессе преподавания курса «Гражданского и семейного права», спецкурса «Жилищного права» в учебных заведениях МВД РФ, а также в системе служебной подготовки и повышения квалификации сотрудников органов внутренних дел.

Положения, выносимые на защиту.

1 .В условиях переориентации государственной жилищной политики право граждан РФ на жилище должно осуществляться преимущественно на основе права собственности или права владения и пользования чужим жилым помещением на условиях коммерческого и социального найма. В связи с этим, договор коммерческого найма жилого помещения может быть определен в качестве одного из способов реализации гражданами РФ конституционного права на жилище.

2. Правовое регулирование договора найма жилого помещения дает возможность рассматривать наем жилого помещения в качестве родового понятия, имеющего в свою очередь две разновидности: коммерческий и социальный наем.

3. Законодательное закрепление срочного характера договора коммерческого найма жилого помещения предопределено его происхождением от договора имущественного найма, а также обусловлено необходимостью защиты прав и законных интересов собственника и установления повышенной ответственности за сохранность жилого помещения.

4. Стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения по своему усмотрению могут предусмотреть возможность выкупа жилого помещения по истечении срока действия договора. Регулирование этих отношений должно осуществляться путем субсидиарного применения норм ст. 624 ПС РФ, касающихся выкупа арендованного имущества.

5. Криминализация рынка недвижимости и незащищенность участников гражданского оборота являются свидетельством необходимости законодательного закрепления нотариального удостоверения договоров коммерческого найма жилого помещения.

6. Субъектный состав на стороне наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения представлен двумя их группами: наймодатели — собственники и наймодатели — несобственники, действующие в качестве представителей собственников жилья. Особенность правового положения последних предопределена лично-доверительным характером отношений с собственником жилого помещения.

7. В договоре коммерческого найма жилого помещения наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с ним, и обладающих дееспособностью в полном объеме.

8. Исходя из принципа равенства сторон, предоставляемые наймодателю и нанимателю возможности при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения должны быть равными.

Апробация результатов исследования и внедрение их в практику.

Основные теоретические выводы и практические рекомендации по результатам диссертационного исследования нашли свое отражение в опубликованных работах, в докладах и сообщениях автора на трех межвузовских научных конференциях, проводимых в МЮИ МВД России. Результаты исследования также были внедрены в учебный процесс при проведении семинарских и практических занятий по курсу «Гражданское и семейное право» с курсантами МЮИ МВД России. Кроме этого, совместно с авторским коллективом кафедры гражданско-правовых дисциплин МЮИ МВД РФ были подготовлены опорно-логические схемы для части 2 опубликованного учебного пособия по гражданскому праву.

На основе проведенного исследования разработаны рекомендации по совершенствованию формы договора коммерческого найма жилого помещения, которые были использованы Кемеровской областной нотариальной палатой при подготовке методических рекомендаций для практикующих нотариусов по теме: «Защита имущественных интересов собственников жилых помещений» .

Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, а также библиографии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В соответствии с задачами и рамками исследования по теме «Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения» в нем предпринята попытка рассмотреть обозначенную проблему в двух плоскостях (ипостасях). Во-первых, сначала определить коммерческий наем жилого помещения как институт гражданского права, а уже затем рассмотреть сам договор и его содержание. Для решения этих двух основных задач был сделан небольшой исторический экскурс и мы обратились к ранее действовавшему законодательству, анализ которого, а также имеющиеся в юридической литературе точки зрения известных ученых-цивилистов, позволили сделать вывод, что коммерческий наем жилого помещения берет свои истоки от гражданско-правового института имущественного найма.

Современная правовая регламентация института найма жилого помещения выделяет две его разновидности: коммерческий и социальный наем. Анализ норм, посвященных найму жилого помещения, содержащихся как в ГК РФ, так и в ЖК РСФСР, выявил особенности названных разновидностей, на основе которых нами было выдвинуто предположение о том, что несмотря на то, что коммерческий и социальный наем являются разновидностями гражданско-правового института, первый из них относится к гражданскому праву, а второй-к жилищному.

Рассмотрение договора коммерческого найма жилого помещения в диссертационном исследовании начинается со сравнения его с договором социального найма жилого помещения. Подробный анализ обоих договоров позволил выделить их сходства и различия, подробно рассмотренные в главе 1 настоящего исследования.

Кроме этого, мы проследили развитие договорных отношений в рамках коммерческого найма жилого помещения в динамике, начиная с момента их возникновения и заканчивая прекращением. Изучение особенностей заключения договора коммерческого найма позволило сделать вывод о несовершенстве норм ГК РФ, касающихся формы, в которую он должен быть облачен. На наш взгляд, в условиях «скрытости» случаев заключения договора коммерческого найма, а также ввиду слабой правовой осведомленности рядовых граждан, установление простой письменной формы для данного договора является недостаточным. При заключении договора должен обязательно присутствовать опытный юрист, которым нам видится нотариус. Поэтому было внесено предложение о дополнении норм главы 35 ГК РФ указаниями на то, что договор коммерческого найма должен подлежать обязательному нотариальному удостоверению. При рассмотрении вопроса о приоритете договора были определены его существенные условия и целевое назначение.

Кроме этого, в рамках исследования рассматривался субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения и его правовой статус. Изучение новелл, относящихся к субъектному составу, дало возможность высказать свои предложения по уточнению некоторых избранных понятий.

Решение поставленных задач позволило сделать вывод о том, что с момента коренной переориентации государственной жилищной политики, коммерческий наем стал выступать одним из реальных вариантов осуществления права на жилище при использовании собственных материальных возможностей граждан. Посему, механизм правового регулирования договора коммерческого найм жилого помещения должен быть проработан наиболее детально во избежания разночтений при его применении.