Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав

Актуальность проведения научного исследования определяется целым рядом факторов.

Во-первых, приходится констатировать, что современный уровень законодательства о недвижимости не достаточно высок. Глава 6 Гражданского кодекса РФ содержит лишь общие положения о недвижимых вещах, где в трех статьях указывается на критерии определения недвижимости, ее виды и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Нормы о недвижимости содержатся и в других нормативно-правовых актах, среди которых: Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и т. д. Однако указанные нормы не дают четкого представления ни об общих признаках недвижимого имущества, ни о его видах, не о факторах, влияющих на специфику правового режима объектов недвижимости, в целом, и отдельных видов недвижимости, в частности. Остаются пробелами положения, касающиеся понятия правового режима недвижимости, его специфики, понятия недвижимости, определения критериев, отнесения отдельных объектов к недвижимому имуществу (в первую очередь это касается предприятий. Сюда же можно отнести морские, воздушные суда, космические объекты, многолетние насаждения и т. д.).

В современном законодательстве сложилась ситуация, когда, не имея достаточного представления о юридической природе недвижимости, законодатель включил нормы о ее отдельных видах во множество правовых актов. Формулируя каждый раз положения о недвижимости по-разному, он сам создал ситуацию, когда единое толкование норм права на практике не возможно. Примером такого подхода является Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и т. д. В этой связи вопросы, связанные с правовым режимом недвижимости, его спецификой приобретают все большую актуальность.

Во-вторых, анализ научной литературы показывает, что вопрос о правовом режиме недвижимости, факторов, определяющих специфику правового режима, понятии недвижимости, критериях отнесения объектов к данному виду, являются весьма спорным. Ряд авторов А. Г. Калпин, А. И. Масляев, Т. Е. Абова, АЛО. Кабалкин, О. Н. Садиков и др. выделяют только два критерия. Другие указывают на три (M.J1. Шелютто, О. Ю. Скворцов и др.). Некоторые цивилисты полагают, что таких критериев четыре (В.В. Витрянский, В. А. Порошков, М. И. Брагинский, М. М. Орлова и др.). Ли юры высказывают самые различные точки зрения относительно возможности отнесения к объектам недвижимости предприятия в целом, как имущественного комплекса и специфики его правового режимавозможности признания объектами недвижимости в принципе движимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты). Спорным является вопрос об определении критериев, влияющих на правовой режим отдельных видов земельных участков и т. д. Причина такой ситуации видится в противоречивом регулировании данного института нормами российского права.

Цель исследования состоит в проведении комплексного теоретического анализа правового режима недвижимости как объекта гражданских праввыявлении его спецификиустановлении противоречий между действующими правовыми актами, а также разработке предложений по совершенствованию российского законодательства о недвижимости.

Учитывая это, задачами исследования выступают: всестороннее изучение понятия правового режима недвижимости, выявление критериев, влияющих на содержание правового режимаопределение понятия и критериев отнесения объектов к недвижимому имуществувыделение различных видов недвижимости, как предмета воздействия правового режима и установления их места в системе объектов гражданских правпорядок их государственной регистрации.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу недвижимого имущества, как объекта гражданских прав, общие тенденции возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений.

Предметом исследования является законодательство, регулирующее возникновение и осуществление (владение, пользование, распоряжение) субъективных прав на недвижимость, а также судебная практика.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются теоретические положения науки гражданского права, международного частного права, общей теории права. При проведении исследования применялись логический, исторический, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы.

В процессе исследования использовались труды таких известных отечественных цивилистов как: А. В. Венедиктов, О. С. Иоффе, Д. И. Мейер, И. А. Покровский, Е. В. Богданов, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, А. Е. Черноморец, М.И. Брагинский^ Л. В. Щенникова, Г. Ф. Шершеневич, М. М. Агарков, С. С. Алексеев, В. В. Витрянский, М. Х. Хутыз, О. Н. Садиков, З. И. Цыбуленко и других.

Диссертационный анализ базируется на действующем отечественном законодательстве о недвижимости.

Разработанность темы. В последнее время данная тема привлекает внимание широкого круга исследователей. Тем не менее, в большинстве работ, посвященных недвижимости, рассматриваются отдельные аспекты данного института, либо критерии отнесения отдельных видов имущества к недвижимости (Ю.Н. Немец, Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин, О. Н. Садиков и др.), возможность признания того или иного имущества недвижимостью.

M.JI. Шелютто, О. Ю. Скворцов и др.), государственная регистрация прав на недвижимое имущество (М.ИБрагинский, М. Орлова, В. А. Порошков и т. д.) Комплексное исследование правового режима недвижимости как объекта гражданских прав, выделение его критериев, рассмотрение его видов на монографическом уровне не проводилось.

Научная новизна работы заключается в том, что на диссертационном уровне проводится комплексный анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав, выделяются признаки недвижимости, как специфического объекта, имеющего особый правовой режим, проводится сравнение с другими объектамивыявляются критерии отнесения объектов к недвижимому имуществупроводится сравнительное исследование правовых актов, содержащих положения о недвижимости, используется опыт ученых дореволюционной России. и юристов древнего римского права.

Научные положения, выносимые на защиту:

1. Формулируется понятие правового режима недвижимости — jto порядок правового регулирования, выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.

2. Предлагается доктринальное определение недвижимости: недвижимость — это индивидуально-определенная вещь или иное имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно,.

3. Специфика правового режима недвижимости заключается не сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и. запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.

4. Исходя из того, что современный уровень развития техники позволяет перемещать в пространстве любые объекты, независимо от прочности связи с землей, предлагается использовать дополнительный критерий для отнесения объектов к недвижимому имуществу, указывающий на значительную затрату труда и денежных средств необходимых для перемещения данных объектов;

5. Исходя из того, что правовой режим отдельно взятых многолетних насаждений, а также движимых объектов, отнесенных законом к недвижимости (воздушные, морские суда, космические объекты), отличен от правового режима иных объектов недвижимости, предлагается не относить эти объекты к недвижимому, имуществу.

6. К недвижимым вещам должны быть отнесены все водные объекты, независимо от того являются они обособленными или нет.

7. Исходя из того, что Гражданский кодекс РФ, во-первых, смешивает в понятии предприятия признаки объекта права и субъекта права (фирменное наименование, деловая репутация и т. д.), во-вторых, выделяет его из группы иных объектов недвижимости, наделяя особым правовым режимом не сходным с правовым режимом других объектов, предлагается: вместо термина «предприятие», как объекта права и как объекта недвижимости ввести. понятие «производственный комплекс», а термин «предприятие» использовать для характеристики организационно-правовой формы юридического лица.

В результате проведенного исследования предлагается внести в действующее законодательство следующие изменения и дополнения:

1. Исключить из ст. 130 Гражданского кодекса РФ часть 2 п. 1.

2. Сформулировать п. 1 ст. 130 ГК РФ следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно, в том числе, водные объекты, леса, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, производственным комплекс».

3. Внести изменения в п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи и иное недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции».

4. Изложить ст. 132 ГК РФ в следующей редакции: «Статья 132. Производственный. комплекс. В состав производственного комплекса включаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие продукцию, работы, услуги (товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

5. § 8 гл. 30 ГК РФ изменить название на: «Продажа производственного комплекса».

6. В ст. 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566, п. 1 ст. 586, 1173, 1178 ГК РФ термин «предприятие» заменить на термин «производственный комплекс».

7. § 5 гл. 34 ГК РФ изменить название на: «Аренда производственного комплекса».

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные положения могут послужить основой при дальнейших научных исследованиях проблем, касающихся не только недвижимости, но и объектов гражданских прав в целом, Сделанные выводы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, касающегося недвижимости. Результаты исследования важны и для правоприменительной деятельности, особенно это касается судебных органов и Федеральной регистрационной службы. Проведенный анализ поможет решить проблемы практической деятельности для граждан и юридических лиц.

Положения настоящей диссертации могут быть использованы при изучении гражданского права в юридических вузах.

Апробация результатов работы. Материалы диссертации использовались автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий по гражданскому праву в Волгоградском институте экономики, социологии и права. Основные положения диссертации отражены в публикациях автора и в выступлениях на научно — практических конференциях: «Рыночная экономика России на современном этапе (экономико-правовые и социальные проблемы)» (Волгоград — 2001) — «Общественные науки и современность» (Волгоград — 2002) — «Местное самоуправление: экономические, социальные и правовые проблемы» (Волгоград — 2003) — «Социально-экономическое и правовое развитие современности России» (Волгоград — 2004). «Социально-экономическое и правовое развитие современности России» (Волгоград — 2005).

Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Заключение

.

Проведенный анализ законодательный и теоретических источников позволил сделать вывод о противоречивом регулирования института недвижимости в российском законодательстве, об отсутствии единого понятия недвижимости, о признаках, критериях отнесения имущества к объектам недвижимости, различных видах имущества, отнесенного к недвижимому по тем или иным признакам. .

Исследование законодательных и теоретических источников позволило выявить причины противоречивого регулирования, которые на наш взгляд, кроются:

Во-первых, в отсутствие стройного правового регулирования данного института в советский период и, как результат, отсутствие опыта, навыков, нормативного регулирования к моменту вхождения страны в рыночную экономику. Попытки создать стройную и логически непротиворечивую систему, законодательства, достаточно полно охватывающего данный сегмент рынка, продолжаются более десяти лет. Однако лишь в последнее время удалось добиться несколько ощутимого результата. .

Во-вторых, отсутствие в советский период теоретических воззрений относительно существа понятия недвижимости, критериям отнесения объектов к недвижимости, видов недвижимого имущества привело к алогичному развитию данного института. До настоящего времени концептуально не решен вопрос о критериях отнесения различных объектов к недвижимому имуществу, нет единства и в определении отдельных видов объектов недвижимости, не сформулировано общее понятие объектов недвижимого имущества, отсутствует единый режим правового регулирования.

В связи с изложенными причинами на теоретическом уровне, а также на практике сложилось ряд проблем.

Во-первых, авторы смешивают, понятие «объекта правового регулирования», и «объекта правоотношения», эти понятия практически отождествляются. Из чего делается не верный, на наш взгляд, вывод, о возможности рассмотрения объекта права, как более узкого понятия по сравнению с объектом правоотношения. Можно также сказать, что объект права, рассматривается, как часть объекта правоотношения.

Во-вторых, объектом правого регулирования выступает не поведение людей, отношения между субъектами права (ст. 2 ГК РФ).

В-третьих, нами предлагается собственное определение объекта гражданских прав: это материальные й нематериальные блага по поводу которых возникают субъективные права и гражданско-правовые обязанности субъектов права.

В-четвертых, следует отвергнуть позицию, что вещами могут быть не только объекты материального мира, но и права. Законодатель проводит разграничение между вещью и имуществом, где под вещью мы можем понимать только объекты материального мира (ст. ст. 220, 221. 225. 226. 689 ГК РФ и т. д.), а под имуществом — объекты материального и нематериального мира, то есть вещи, имущественные права и обязанности.

В-пятых, обобщая исследованные в работе точки зрения, мы можем сформулировать понятие вещи, как предмета внешнего материального мира, находящаяся в любом физическом состоянии (твердом, жидком, газообразном), созданная трудом человека или имеющая естественное происхождение, представляющая интерес для субъектов гражданского оборота и выраженная в форме товара. Имущество представляет собой совокупность принадлежащих субъекту вещей, имущественных прав и юридических обязанностей.

В-шестых, проведенный анализ точек зрения, позволяет нам сделать вывод о том, что юридическое значение в современных российских условиях имеет выделение следующих групп вещей: движимые и недвижимыеиндивидуально-определенные и определяемые родовыми признакамипотребляемые и непотребляемыеделимые и неделимыесложныеглавная вещь и принадлежность главной вещиплоды, продукция и доходыживотные.

Седьмое, различие правового режима движимых и недвижимых вещей заключается в следующем: а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения. этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 131, п. Т ст. 164, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК РФ) — б) особый порядок приобретения права собственности на недвижимые бесхозяйные вещи (п.З ст. 225 ГК РФ) — в) особый режим залога — ипотека (п. 2 ст.335 ГК РФ) — обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ) — г) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость (ст. 340 ГК РФ). д) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахожденияе) особый порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ) — ж) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахожденияз) более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ) — и) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (п. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Восьмое — выделяются признаки недвижимости. Первый признак, недвижимым Имуществом признается вещь или имущество, т. е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения. Второй признак, вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т. е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств. Третий — этой вещи должен быть присущ признакнепотребляемость. Четвертый — недвижимость может выступать и в качестве главной вещи, и в качестве принадлежности. Пятый — это всегда сложная вещь.

Девятое. Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов к недвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладать следующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно нами выделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости. Первый — неподвижность объектов в пространстве (в первую очередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр). В эту же группу можно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерий связи с землей). Второй — связь с землей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств.

Десятое. Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости нами формулируется понятие. Недвижимость — это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно.

Одиннадцатое. Рассматривая предприятие, нами указывается на дуализм правовой характеристики предприятия, который заключается в том, что оно является не только объектом права, но и субъектом. Нами делается вывод, что характеристика предприятия, как объекта права невозможна без характеристики как субъекта. Так, в состав имущества предприятия включают фирменное наименование, клиентелу, деловую репутацию, которые характеризует Юридическое лицо, а не предприятие как объект права.

Исходя из того, что Гражданский кодекс РФ смешивает в понятии предприятия признаки объекта права и субъекта права (фирменное наименование* деловая репутация и т. д.), не предлагает единого правового регулирования для предприятия и других объектов недвижимости, выделяя предприятия в отдельную группу. Более того, указывая на предприятие как субъект права, ведет речь об организационно-правовой форме юридического лица. Предлагается не использовать термин «предприятие» ни для обозначения объекта права, ни субъекта. Руководствуясь п. 2 ст. 50 ГК РФ считать разновидностью организационно-правовой формы юридического лица.

Двенадцатое. Специфично присутствие в группе недвижимых вещей участков недр. Недра не составляют государственную территорию и редко являются основаниями для иных недвижимых объектов. Однако, особая ценность для государства (в соответствии с 4.1 ст. 1.2 Закона РФ «О недрах» недра являются исключительной собственностью государства), выражающаяся в невосполнимом характере природных ресурсов добываемых из недр, позволяет выделить их из числа принадлежностей земельного участка в самостоятельный объект недвижимости.

Таким образом, недра рассматриваются в качестве недвижимости не только в тех случаях, когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определенная категория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземное пространство на основании закона.

Тринадцатое. Все водные объекты, за исключением временных, носящих сезонный характер, следует признавать объектами недвижимого имущества.

Четырнадцатое. Анализ понятия многолетнего насаждения, данного в различных правовых актах, а также режима его правового регулирования позволили сделать вывод о необходимости отнесения этих объектов к движимым вещам.

Пятнадцатое. Особая ценность или особая значимость в гражданском обороте в принципе движимых вещей, отнесенных к недвижимости, объясняет стремление законодателя распространить на эти объекты действие правового режима недвижимого имущества. При этом особая ценность или значимость должна заключаться не столько в стоимости этих вещей (например, морские или речные гражданские суда), сколько в характере назначения такого рода объектов (так, любой космический объект ценен в первую очередь своим назначением).

Думается, что отнесение в принципе движимых вещей к объектам недвижимости не оправдано. .

Во-первых, такое отнесение, создает некоторую шаткость нормы о недвижимости. Получается в любое время законодатель может, например, исключить из состава недвижимых вещей самолеты, и включить железнодорожные составы. Но такая ситуации недопустима.

Во-вторых, как нами указывалось выше объединение вещей в отдельные группы связано с установлением для них пусть не одинакового, но сходного правового режима. Однако в отношении данной группы вещей этот постулат не применим. Следовательно, мы полагаем, что законодатель не основательно отнес данные объекты к объектам недвижимого имущества. И предлагаем исключить часть 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ.