Бухгалтерский учет приобретения здания и права на заключение договора аренды земельного участка на аукционе

Бухгалтерский учет приобретения здания и права на заключение договора аренды земельного участка на аукционе

Рассмотрим следующую ситуацию.

Коммерческой организацией на аукционе приобретено дорогостоящее здание и право на заключение договора аренды земельного участка.

Как правильно отразить понесенные организацией расходы в бухгалтерском учете?

Учет приобретенного здания

Согласно п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.12.2001 N 118 (далее — Инструкция N 118), активы, имеющие материально-вещественную форму, организацией принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

активы предназначены для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для использования во вспомогательных, обслуживающих производствах и хозяйствах, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

активы предназначены для использования в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев;

активы способны приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;

активы не предполагаются на момент приобретения для последующей перепродажи.

Таким образом, если приобретенное здание соответствует вышеназванным условиям, его следует отнести в состав основных средств.

Основные средства оцениваются в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости или восстановительной стоимости.

Первоначальной является стоимость, по которой активы принимаются на бухгалтерский учет в качестве основных средств.

Согласно п. 11, 12 Инструкции N 118 первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, сооружение, изготовление, доставку, установку и монтаж, включая:

услуги сторонних организаций (поставщика, посредника, подрядной и других организаций), связанные с приобретением основных средств;

таможенные платежи;

расходы по страхованию при перевозке;

проценты по кредитам и займам (за исключением процентов по просроченным кредитам и займам);

курсовые разницы от переоценки кредиторской задолженности по обязательствам, связанным с приобретением основных средств и выраженным в иностранной валюте, кроме организаций, финансируемых из бюджета;

суммовые разницы, возникающие при расчетах по обязательствам, связанным с приобретением основных средств в случаях, когда оплата осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах), кроме организаций, финансируемых из бюджета;

расходы, связанные с покупкой валюты для расчетов по обязательствам, связанным с приобретением основных средств;

погрузочно-разгрузочные работы;

налоги, если иное не предусмотрено законодательством;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств и доведением его до состояния, в котором он пригоден к использованию.

аукцион здание бухгалтерский учет Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество, произведенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, не признаются затратами, включаемыми в первоначальную стоимость объекта.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Согласно п. 14 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.12.2001 N 127 (далее — Инструкция N 127), фактические затраты, связанные с приобретением основных средств и доведением их до состояния, в котором они пригодны к использованию, в бухгалтерском учете отражаются:

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» — К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — в суммах, указанных в первичных учетных документах, за вычетом налога на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено законодательством.

Суммы налога на добавленную стоимость, указанные в первичных учетных и расчетных документах, отражаются:

Д-т 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» субсчет 18−1 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам» — К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» .

Фактические затраты по принятым объектам к бухгалтерскому учету в составе основных средств списываются с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» записью:

Д-т 01 «Основные средства» — К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» .

Следует отметить, что объекты недвижимости, подлежащие в соответствии с законодательством обязательной государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы о приеме-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с отражением на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства» .

После государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в установленном законодательством порядке указанные объекты основных средств отражаются на счете 01 «Основные средства» в составе собственных основных средств (п. 16 Инструкции N 127).

Принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта о приеме-передаче объекта основных средств по форме ОС-1, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект, акта о приеме-передаче групп объектов основных средств по форме ОС-1а, который составляется на группу инвентарных объектов, и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях.

Один из экземпляров указанных актов, утвержденный руководителем организации, вместе с технической документацией передается в бухгалтерию организации, которая согласно этим документам открывает соответствующую инвентарную карточку.

Техническая документация, относящаяся к данному инвентарному объекту, может передаваться по месту эксплуатации объекта с соответствующей отметкой в инвентарной карточке (п. 18 Инструкции N 127).

Учет приобретенного права на заключение договора аренды земельного участка

Пунктом 3 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» предусмотрено, что при продаже на территории Республики Беларусь в установленном порядке недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений), незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, в том числе путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь.

Плата за право заключения договора аренды земельного участка определяется на основании его кадастровой стоимости в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Согласно п. 2 Положения о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 (далее — Положение N 462), недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности и подлежащим продаже на аукционе в соответствии с Положением N 462, являются капитальные строения (здания, сооружения) (за исключением жилых домов), незавершенные законсервированные и незаконсервированные капитальные строения (за исключением незавершенных законсервированных и незаконсервированных жилых домов), находящиеся в хозяйственном ведении, оперативном управлении государственных унитарных предприятий и учреждений либо переданные в безвозмездное пользование негосударственному юридическому лицу.

Согласно п. 3, 4 Положения N 462 недвижимое имущество и право заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, составляют единый предмет аукциона (далее — предмет аукциона).

Начальная цена предмета аукциона определяется как сумма начальной цены недвижимого имущества и начальной цены права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества.

Начальная цена права заключения договора аренды земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости этого участка с применением коэффициентов в зависимости от срока его аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется методом ее пересчета в иностранной валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату утверждения местным исполнительным комитетом начальной цены права заключения договора аренды земельного участка, если она была определена в иностранной валюте.

Согласно п. 39, 40 Положения N 462 в течение 10 рабочих дней со дня принятия местным исполнительным комитетом решения о предоставлении земельного участка победитель аукциона (претендент на покупку) обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка (часть платы — в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующими исполнительными комитетами), возместить затраты на организацию и проведение аукциона, в том числе расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения, расходы, связанные с формированием земельного участка и изменением земельного участка в результате такого формирования, государственной регистрацией в отношении этого участка.

Право на заключение договора аренды земельного участка у победителя аукциона (претендента на покупку) возникает со дня внесения им в соответствующий местный бюджет платы за право заключения данного договора.

Согласно Положению по бухгалтерскому учету нематериальных активов, утвержденному Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.12.2001 N 118 (далее — Положение N 118), нематериальными активами для целей бухгалтерского учета признаются активы:

идентифицируемые (имеющие признаки, отличающие данный объект от других, в том числе аналогичных) и не имеющие материально-вещественной (физической) формы;

используемые в деятельности организации;

способные приносить организации будущие экономические выгоды;

срок полезного использования которых превышает 12 месяцев;

стоимость которых может быть измерена с достаточной надежностью, то есть имеется документальное подтверждение стоимости, а также затрат, связанных с их приобретением (созданием);

при наличии документов, подтверждающих права правообладателя.

При отсутствии любого из указанных критериев произведенные затраты не признаются нематериальными активами и являются расходами организации.

К нематериальным активам для целей бухгалтерского учета относятся принадлежащие обладателю имущественные права:

на объекты промышленной собственности;

на произведения науки, литературы и искусства;

на объекты смежных прав;

на программы для ЭВМ и компьютерные базы данных;

на использование объектов интеллектуальной собственности, вытекающих из лицензионных и авторских договоров;

на пользование природными ресурсами, землей;

прочие: лицензии на осуществление вида деятельности, лицензии на осуществление внешнеторговых и квотируемых операций, лицензии на использование опыта специалистов, права доверительного управления имуществом.

Согласно ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

С учетом вышеизложенного право на заключение договора аренды земельного участка, по мнению автора, можно отнести в бухгалтерском учете к нематериальным активам как право на пользование землей.

Пунктом 11 Положения N 118 предусмотрено, что нематериальные активы к бухгалтерскому учету принимаются по первоначальной стоимости.

Для объектов нематериальных активов, приобретенных за плату у других организаций и физических лиц, первоначальная стоимость определяется исходя из фактически произведенных расходов по приобретению, в том числе:

стоимость самого нематериального актива, включая паушальный платеж;

услуги сторонних организаций, связанные с приобретением и оценкой объектов нематериальных активов;

таможенные платежи, регистрационные сборы, государственные пошлины и другие платежи, произведенные в связи с приобретением или получением прав на объекты нематериальных активов;

налоги и другие платежи в бюджет в соответствии с законодательством;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объектов нематериальных активов.

Согласно п. 8 Инструкции по бухгалтерскому учету нематериальных активов, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.12.2001 N 128 (далее — Инструкция N 128), фактические затраты, связанные с приобретением объектов нематериальных активов, отражаются:

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» — К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и др. — в суммах, указанных в первичных учетных документах, за вычетом налога на добавленную стоимость.

Суммы налога на добавленную стоимость, указанные в первичных учетных документах, отражаются:

Д-т 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и др.

В соответствии с п. 6 Инструкции N 128 принятие к бухгалтерскому учету нематериального актива (права пользования землей) по первоначальной стоимости отражается:

Д-т 04 «Нематериальные активы» — К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» .

Оплата расходов, связанных с приобретением нематериального актива, отражается:

Д-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и др. — К-т 51 «Расчетный счет» .

Документом на оприходование нематериальных активов служит акт о приеме нематериальных активов (приложение 14 форма НА-1), который составляется в одном экземпляре и хранится в бухгалтерии (п. 11 Инструкции о порядке заполнения бланков типовых форм первичных учетных документов по учету основных средств и нематериальных активов, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 08.12.2003 N 168 (далее — Инструкция N 168)).

Для осуществления бухгалтерского учета и обеспечения контроля за движением нематериальных активов каждому инвентарному объекту нематериального актива присваивается инвентарный номер.

Инвентарные номера присваиваются бухгалтерией организации в момент принятия инвентарных объектов к бухгалтерскому учету в составе нематериальных активов.

Аналитический учет нематериальных активов ведется бухгалтерией организации в инвентарной карточке учета нематериальных активов по каждому инвентарному объекту (п. 4 Инструкции N 128).

Согласно п. 12 Инструкции N 168 инвентарная карточка учета нематериальных активов (приложение 15 форма НА-2) применяется для учета нематериальных активов, поступивших в организацию. Карточка ведется в бухгалтерии на каждый объект. Форма заполняется в одном экземпляре на основании первичных документов, подтверждающих факт совершения хозяйственной операции (акт о приеме-передаче, накладная и другие аналогичные документы).

Начисление амортизации основных средств и нематериальных активов производится в соответствии с нормами Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 N 37/18/6.