Виды договоров купли-продажи

ГК РФ регулирует следующие виды договоров купли-продажи: договор розничной купли-продажи, поставки, поставки товаров для государственных и муниципальных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, предприятия.

В соответствии со ст. 492 ГК РФ, но договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Договор розничной купли-продажи регулируется не только ГК РФ, но также Законом РФ от 07.02.1992 № 2300−1 «О защите прав потребителей», постановлениями Правительства РФ от 19.01.1998 № 55 «Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену па аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации», от 10.11.2011 № 924 «Об утверждении перечня технически сложных товаров» и др.

Видами договора розничной купли-продажи являются:

• — продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок (ст. 496 ГК РФ);
• — продажа товаров по образцам (ст. 497 ГК РФ);
• — дистанционный способ продажи товаров;
• — продажа товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК РФ);
• — продажа товара с условием о его доставке покупателю (ст. 499 ГК РФ);
• — договор найма-продажи (ст. 501 ГК РФ).

Договору розничной купли-продажи присущи свои особенности:

• — продавцом является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу;
• — предметом договора является товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью;
• — договор розничной купли-продажи является публичным договором;
• — к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина применяется законодательство о защите прав потребителей;
• — договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий;
• — наличие дополнительных нрав покупателя, предусмотренных ГК РФ и законодательством о защите прав потребителей, в частности право на информацию (ст. 495 ГК РФ), право на обмен товара надлежащего качества в течение 14 дней со дня покупки (ст. 502 ГК РФ) и др .

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, перечень которого дан в ст. 130 ГК РФ.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положением на земельном участке или в составе другой недвижимости. Следует обратить внимание на изменения в составе недвижимого имущества. Так, сюда нужно отнести жилые помещения, которые прямо и непосредственно отнесены к недвижимости ЖК РФ, а также объекты незавершенного строительства, морские, воздушные суда, космические объекты. Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать пену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, а если речь идет о жилых помещениях, то государственной регистрации подлежит и сам договор. Так, согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности па объект незавершенного строительства регистрируется па основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном Законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Государственная регистрация перехода прав на недвижимость по закону осуществляется в тех же органах, которые осуществляют государственную регистрацию прав на них. В частности, государственная регистрация осуществляется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Государственном реестре воздушных судов, в Государственном судовом реестре.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в заключении). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав па пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке недвижимости либо допускающие се только с согласия собственника.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передастся право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Особые правила применяются к продаже недвижимости, входящей в состав государственного или муниципального имущества в порядке приватизации.