Контрактная и рыночная арендная плата
Рентабельная площадь в расчете на арендатора — как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента, учитывающего его долю в площадях общего пользования, доступных всем арендаторам (коридоры, фойе, рекреации, туалеты и пр.). Существуют различные способы исчисления площадей зданий. В России правила расчета площадей здания определены СП… Читать ещё >
Контрактная и рыночная арендная плата (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Уровень арендной платы, зафиксированный в договоре аренды, называется контрактной арендной платой (контрактной рентой).
Рыночная арендная плата (рыночная рента) — уровень арендной платы, складывающийся в каждый данный момент времени на рынке.
Контрактная и рыночная арендные платы, как правило, не совпадают друг с другом, поскольку первая является фиксированной величиной, а вторая изменяется вместе с рыночной ситуацией.
Все конкретные ситуации в данном случае могут быть объединены в два варианта: контрактная арендная плата выше рыночной либо рыночная — выше контрактной. Очевидно, что их последствия существенно отличаются для арендатора и арендодателя. Если рыночная рента выше контрактной, то данный арендатор имеет преимущества перед другими арендаторами, которое может проявляться двояким образом: во-первых, арендатор может сдавать имущество в субаренду и получать дополнительный доход, а во-вторых, его издержки будут ниже, чем у других арендаторов (платящих рыночную арендную плату). Следовательно, он получит конкурентные преимущества и сможет извлекать дополнительный доход, фактически присваивая часть ренты, принадлежащей арендодателю. В противном случае преимущества имеет арендодатель, поскольку контрактная арендная плата превышает рыночную.
Однако в этом случае существует опасность того, что арендатор вынужден будет отказаться от аренды. В связи с этим перед арендодателем возникает вопрос: сохранять уровень арендной платы и потерять арендатора либо сохранить арендатора ценой снижения ставок аренды. Особенно актуально значение имеет этот вопрос в настоящее время (конец 2014 г.) в связи с ростом уровня вакансий на рынке.
Возможно, здесь следует рассмотреть и иные варианты решения проблемы (сокращение размеров арендуемой площади, предоставление арендатору «арендных каникул» с последующей выплатой арендной платы).
Расчет площадей здания при установлении арендной платы
Точное определение размеров сдаваемых в аренду площадей имеет существенное значение при определении как потенциального объема арендных платежей, так и условий аренды для отдельных арендаторов.
Наиболее часто при проведении расчетов оперируют следующими понятиями.
Общая площадь здания — полная внутренняя площадь здания, включая подвалы, технические этажи, чердаки и пр.
Арендная площадь здания — полная внутренняя площадь здания, кроме площади вертикальных проемов (лестницы, лифты).
Полезная площадь здания — площадь, непосредственно занимаемая арендаторами, кроме общих для всех арендаторов помещений (коридоры, туалеты).
Рентабельная площадь в расчете на арендатора — как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента, учитывающего его долю в площадях общего пользования, доступных всем арендаторам (коридоры, фойе, рекреации, туалеты и пр.).
Вопросы практики
Например: общая арендная площадь этажа — 1000 м². Полезная площадь этажа — 800 м². Арендный коэффициент: 1000/800= 1,25.
Площадь, занятая арендатором — 400 м².
Рентабельная площадь для арендатора, м2:
400 • 1,25 = 500.
Существуют различные способы исчисления площадей зданий. В России правила расчета площадей здания определены СП 118.13 330.2012 «СНиП 31−06−2009. Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СПиП 31−06−2009 (утв. приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. № 635/10)[1].
В соответствии с приложением «Г» к Своду правил:
- 1. Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).
- 2. Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе, за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.
- 3. Площадь помещений здания определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).
Наряду с правилами, установленными Сводом правил, достаточно широко используются стандарты, разработанные БОМА (Ассоциация владельцев и менеджеров зданий), расположенной в США, но фактически являющейся международной организацией, присутствующей в том числе и в России. В стандартах БОМА (предназначенных в основном для офисных зданий) существуют определенные отличия от правил, установленных российскими нормативными актами.
Главные отличия связаны с тем, что в соответствии с ними при расчетах не принимается во внимание площадь, занимаемая внутренними перегородками, стенами (расчет площади помещения производится по центру внутренних стен и перегородок), т. е. площадь этажа здания оказывается больше, чем при расчете площадей в соответствии со Сводом правил. Увеличиваются и размеры полезной площади для отдельного арендатора.
С учетом этого, поскольку арендуемая площадь определяется путем умножения полезной площади на коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной в целом по этажу, величина арендуемой (оплачиваемой арендатором) площади оказывается больше, чем при расчете по российским правилам[2].
Существуют особенности и при определении площадей торговых зданий. При этом, как правило, оперируют такими понятиями, как GBA (global building area) — общая площадь всего здания и GLA (global leasing area) - общая торговая площадь, предназначенная для сдачи в аренду.