Договор ипотеки (залога недвижимости)

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке по данному договору одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, но кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Для идентификации земельного участка обычно указывается его адрес, площадь и кадастровый номер. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Предметом ипотеки могут быть только земельные участки, оборот которых допускается федеральными законами. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 63 Закона об ипотеке запрещает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключением являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

По общему правилу, исключения из которого могут быть установлены договором, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк, иная кредитная организация, юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка. Аналогичные правила установлены для ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Имущество (в том числе земельный участок), заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Согласно ст. 68 Закона об ипотеке па земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Продажа и приобретение на публичных торгах заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Специальные требования установлены для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. На такие земельные участки не может быть обращено взыскание до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.