Оценка недвижимости. 
Экономика строительства

Для использования и продажи зданий и сооружений большое значение имеет правильная оценка стоимости, которая из-за уникальности строительного объекта вызывает известные сложности. Поэтому для оценки стоимости применяются специальные методы.

Методы оценки недвижимости

Оценочная деятельность направлена на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной стоимости объекта. При этом под рыночной ценой понимается наиболее вероятная цена, которая может быть уплачена на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Предполагается также, что стороны имеют всю необходимую информацию о предмете сделки, объект представлен с помощью публичной оферты, а стороны не принуждаются к совершению сделки^[1].

Кадастровая стоимость определяется в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. При определении ликвидационной стоимости учитывается влияние обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект не по рыночной стоимости. При определении инвестиционной стоимости в отличие от рыночной стоимости учет возможности продаж па открытом рынке не обязателен^[2].

Профессиональная оценка проводится оценщиками — физическими лицами, являющимися членами саморегулируемой организации оценщиков (СРОО) и застраховавшими свою деятельность не менее чем на 300 тыс. руб. Они могут осуществлять свою деятельность самостоятельно или в составе юридического лица. Соответственно, заказчик заключает договор оценки с оценщиком или с юридическим лицом. При этом в законодательстве оговорено, что убытки, причиненные оценщиком заказчику или третьим лицам, подлежат возмещению в полном объеме.

Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков ведет Росреестр. На 1 июля 2014 г. в нем было зарегистрировано 15 CPOO (12 из них — в Москве), в которых числилось более 19 тыс. оценщиков. Каждая СРОО создает экспертный совет, члены которого в необходимых случаях могут производить экспертизу оценок.

Оценочная деятельность в современной России основывается на многолетней международной теории и практике оценки, в связи с чем широко распространена англоязычная терминология. При оценке используются три основных подхода: доходный, затратный и сравнительный. При доходном подходе определяются ожидаемые доходы от использования объекта оценки. При затратном подходе определяются затраты, необходимые для создания такого же объекта с использованием применявшихся либо современных материалов и технологий, с учетом износа и устаревания. При сравнительном подходе объект оценки сравнивается с объектами-аналогами, для которых известна стоимость^[3].

При одновременном использовании нескольких подходов окончательный результат может быть получен путем средневзвешенной оценки или другими математическими и логическими методами.

• [1] Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности н Российской Федерации» .
• [2] Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255.
• [3] Федеральным стандарт оценки .М" 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утв. приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.