Каковы особенности изъятия у собственника земельного участка, обремененного правами третьих лиц, для государственных или муниципальных нужд?
Во исполнение указанного распоряжения между Министерством по физической культуре, спорту и туризму, предприятием «Республиканское управление капитального строительства» и обществом «Промцентр» 30 августа 2007 г. заключено соглашение о выкупе, в соответствии с которым предприятие «Республиканское управление капитального строительства» производит снос объекта недвижимости, находящегося… Читать ещё >
Каковы особенности изъятия у собственника земельного участка, обремененного правами третьих лиц, для государственных или муниципальных нужд? (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
На практике часто встречается ситуация, когда планируемый к изъятию земельный участок передан собственником, например, в аренду или обременен сервитутом. В этом случае мнения практикующих юристов расходятся: одни считают, что изъятие будет одновременно являться основанием прекращения договора аренды. Другие, наоборот, утверждают, что договор аренды расторгается именно арендодателем, и основания изъятия земельного участка и основания прекращения договора аренды не совпадают.
Представляется правильной точка зрения, согласно которой прекращение прав собственника, у которого изымается участок, и иных лиц, обладающих данным земельным участком на определенных договорных условиях с собственником, должно иметь самостоятельные основания. Для разрешения возникших на практике проблем и существующих пробелов в законодательстве необходимо более детально разработать в ГК РФ положения, касающиеся изъятия участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе в случаях необходимости прекращения договорных отношений[1].
Данная проблема нашла свое проявление в судебной практике.
Так, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 19.04.2007 № 391 -р в целях реконструкции ипподрома «Акбузат» с согласия ОАО «Ипподром „Акбузат“» для государственных нужд был изъят земельный участок. Этим же распоряжением обществу «Акбузат» и иным собственникам недвижимого имущества предложено обеспечить в установленном порядке независимую оценку убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка (п. 3).
Во исполнение указанного распоряжения между Министерством по физической культуре, спорту и туризму, предприятием «Республиканское управление капитального строительства» и обществом «Промцентр» 30 августа 2007 г. заключено соглашение о выкупе, в соответствии с которым предприятие «Республиканское управление капитального строительства» производит снос объекта недвижимости, находящегося в собственности общества «Промцентр», а именно нежилого (торгового) помещения, а также компенсирует рыночную стоимость сносимого объекта недвижимости. Общество «Промцентр» 30 августа 2007 г. по акту приема-передачи передало указанное помещение под снос предприятию «Республиканское управление капитального строительства» .
Платежным поручением от 01.10.2007 № 2924 предприятие «Республиканское управление капитального строительства» в соответствии с отчетами оценки рыночной стоимости выплатило обществу «Промцентр» компенсацию стоимости имущества в сумме 8 820 000 руб.
Общество «Промцентр», полагая, что в силу ст. 283 ГК РФ оно, как собственник, имеет право требовать компенсации всех причиненных ему убытков, в том числе связанных с досрочным прекращением своих обязательственных отношений с третьими лицами, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании 4 950 000 руб. упущенной выгоды. В обоснование своих требований общество «Промцентр» указало, что между ним и обществом «Башагрозапчасть» на период с 1 августа 2006 г. по 1 июля 2007 г. заключен договор аренды указанного нежилого помещения со ставкой арендной платы 1050 руб. за кв. м, однако в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка, на котором находится переданное в аренду помещение, общество «Промцентр» лишилось возможности получить с общества «Башагрозапчасть» предусмотренную названным договором арендную плату за весь период. При этом при расчете размера упущенной выгоды истец вычел из суммы предполагаемого дохода налог на имущество (1 041 215 руб.) и арендную плату за земельный участок (33 065 руб.). Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Как следует из п. 1 ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно положениям ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279−282 ГК РФ.
Между тем суды правомерно исходили из того, что общество «Промстрой» в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о наличии у него прав пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования изъятым земельным участком.
Судами также обоснованно принято во внимание, что договор аренды нежилых помещений, на основании которого истец рассчитывает размер упущенной выгоды, является недействительным, поскольку подписан сторонами I августа 2007 г., в то время как право собственности истца на переданное в аренду помещение зарегистрировано в установленном порядке только 4 сентября 2007 г. При таких обстоятельствах суды правомерно указали на то, что данный договор противоречит п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ и в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о неправомерном исчислении суммы упущенной выгоды исходя из размера арендной платы, установленной указанным договором. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты оставлены без изменения[2].