Правовые методы и форма осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем перехода из частных форм собственности в публичные.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1 и 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), т. е. специальной системы сделок, имеющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процедурами их совершения.

В то же время земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т. е. из частной собственности это сельхозугодье перейдет в публичную собственность (государственную или муниципальную).

Административно-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

• — уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов (ст. 284- 286 ГК РФ). Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;
• — органы исполнительной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если возникнут в результате оборота этих угодий обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (и. 2 ст. 4, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
• — принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. Так, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка в связи с чрезвычайными обстоятельствами, т. е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях его защиты от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;
• — органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об исполнительном производстве» .

Гражданско-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения сводятся к следующему.

• 1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:
  • — в общем порядке (ст. 454−491, 549−558 ГК РФ), при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельскохозяйственное угодье с указанием цены и других существенных условий продажи (п. 2 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
  • — в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т. д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-продажи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сельхозугодья недействительным.

Главным отличительным признаком купли-продажи сельхозугодья является денежный эквивалент уплаты покупателем за его приобретение (п. 1 ст. 454 ГК РФ), что отличает этот вид договора от сходных сделок с землей (мены, дарения и т. д.).

При продаже земельного участка на торгах (конкурсе, аукционе) в качестве дополнения к этому денежному эквиваленту является наиболее эффективное в будущем выполнение конкурсных условий при продаже сельскохозяйственного угодья (проведение мелиоративных работ и т. д.).

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст. 567−571 ГК РФ), отличающемуся от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собственнику за это передаваемое угодье. Например, сельскохозяйственный кооператив передаст в собственность коммерческой организации определенную площадь сельскохозяйственных угодий для выращивания сельхозкультур за предоставление этому кооперативу в собственность торгового здания в городе для организации магазина по реализации продуктов сельского хозяйства.

В отличие от договора купли-продажи сельхозугодий, где правовой статус сторон является диаметрально противоположным, при договоре мены сельхозугодий на имущество или на участки из земель сельскохозяйственного назначения обе стороны договора имеют одинаковый правовой статус, поскольку каждая из сторон одновременно является и продавцом обмениваемого участка, и покупателем объекта, полученного взамен этого участка.

При этом договор мены сельскохозяйственных угодий имеет дополнительные элементы, присущие договору купли-продажи земельного участка.

Например, одна сторона договора мены сельхозугодьями по договору мены другой стороне предоставляет предварительный задаток в несколько раз более ценный, чем полученный от нее взамен. Поэтому договор мены содержит обязательство другой стороне произвести доплату за более высокое качество земельного участка в денежной или натуральной (недвижимость и т. д.) форме, однако это не изменяет правовой природы совершенного договора мены.

• 3. Договор дарения сельскохозяйственных угодий (ст. 572−582 ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:
  • — безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т. е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получает этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику земли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конституции РФ);
  • — при дарении сельскохозяйственного угодья из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сельскохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты (ст. 583−605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

Тем не менее договор ренты отличается от договора купли-продажи сроками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену, как правило, в момент свершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок. Все же арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж стоимость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оплаты за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйственное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основных видов:

1) бессрочная рента — при продаже земельного участка по договору постоянной ренты (ст. 589−595 ГК РФ). Приобретать земельные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников — коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у таких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совершать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Бессрочные рентные платежи могут быть прекращены путем выкупа плательщиком этой постоянной ренты (ст. 592 ГК РФ), в том числе в определенных законом случаях — по требованию получателя ренты (продавца земельного участка) (ст. 593 ГК РФ).

Размеры бессрочного рентного платежа обеспечены в соответствии с законом охраной от инфляционных процессов. В частности, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

2) пожизненная рента (ст. 596−605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (и. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

Например, такая форма приобретения земельных участков практикуется акционированными сельскохозяйственными коммерческими организациями у своих бывших работников-пенсионеров, которым не под силу осуществлять рациональную и эффективную эксплуатацию своих земель. Пожизненная рента, выплачиваемая бывшим собственникам приватизированных земельных участков, является для них существенной материальной поддержкой.

От кабальных условий пожизненной ренты гарантирует положение закона, согласно которому размер пожизненной ренты, определяемой в договоре в расчете на месяц, должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и индексируется с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом (ст. 318, п. 2 ст. 597 ГК РФ).

• 5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству (часть третья ГК РФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйственного назначения свойственны следующие особые признаки:
  • — она осуществляется либо в форме односторонней сделки — завещания наследодателя (ст. 1118−1140 ГК РФ) либо по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1141- 1151 ГК РФ);
  • — эта правовая форма оборота представляет собой одно из гарантированных конституционных прав каждого (п. 4 ст. 35 ГК РФ);
  • — переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осуществляться из частной формы собственности как в частную, так и в публичную, но не наоборот. Например, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит по закону наследникам по закону в порядке очередности (ст. 1141−1150 ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного имущества и переходит в порядке наследования, но закону в собственность Российской Федерации (п. 2 ст. 1151 ГК РФ), т. е. в публичную собственность;
  • — переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственнопроцессуальном порядке, предусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т. е. преимущественно в административноправовом порядке.
• 6. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды (ст. 606−625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет в соответствии с нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следующие особенности:
  • — срочность договора аренды, минимальная продолжительность которой устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий (и. 3 ст. 9);
  • — арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у гражданина), продолжает оставаться в публичной собственности (в государственной или муниципальной).

Следовательно, данная форма оборота земель сельскохозяйственного назначения не изменяет структуры форм собственности в том или ином субъекте РФ или его муниципальном образовании. В то же время эта форма оборота не может полностью гарантировать сохранности и повышения плодородия сельскохозяйственных почв, поскольку арендатор, в отличие от собственника сельскохозяйственного угодья, не всегда бывает заинтересован в коренном улучшении арендуемых земель. Поэтому в законе предусмотрено преимущественное право на возобновление арендных отношений только тому арендатору, который надлежащим образом выполнял свои договорные обязательства (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 указанного Федерального закона);

• — арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является своего рода испытанием на проверку соответствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятельности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона);
• — арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (и. 6 ст. 10 Федерального закона).