Досрочное прекращение договора аренды

Договор аренды может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или судом по требованию одной из сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор аренды считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с общими положениями договор может быть расторгнут по решению суда только:

• • при существенном нарушении условий договора одной из сторон, что влечет для другой стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократны ми нарушениями;
• 2) существенно ухудшает имущество;
• 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
• 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.