Законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты

В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов владения, пользования и распоряжения и управления муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 130; ч. 1 ст. 132).

Управление муниципальной недвижимостью входит в компетенцию органов местного самоуправления, экономическую основу которого составляет муниципальная собственность. В ее состав включены муниципальные земли и другие природные ресурсы, средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные предприятия, организации, банки и прочее движимое и недвижимое имущество. Органы местного самоуправления обладают широким кругом полномочий в области земельных отношений, строительства, зонирования и планировки, развития производственной и социальной инфраструктуры. Контроль за землепользованием также является предметом ведения местного самоуправления¹.

Главным принципом Земельного кодекса РФ провозглашен приоритет охраны земель. Он основан на положении Конституции РФ о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и только во вторую очередь земля является объектом недвижимости (ст. 9 Конституции РФ). Соответственно, владение, пользование и распоряжение земельными участками может осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде (п. 3 ст. 210 ГК РФ).

Следующий важнейший принцип ЗК РФ — судебный порядок разрешения земельных споров.

Немаловажную роль в законе играет принцип платного землепользования. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено законодательствами земельным, водным, лесным, о недрах, охране окружающей среды и др.^[1][2]

Общие положения о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлены в гл. 17 ГК РФ.

Таким образом, Земельный кодекс РФ необходимо рассматривать в неразрывной связи с нормами Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ЗК РФ приватизация здания (строения, сооружения) проводится только вместе с приватизацией земельного участка, за исключением случаев, когда отчуждаемая часть здания (строения, сооружения) не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка или данный земельный участок изъят из оборота либо ограничен в обороте. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости фактически объявляются единым имущественным комплексом и только в таком виде могут быть предметом гражданскоправовых сделок (купли-продажи, ипотеки и пр.).

В обществе обсуждается целесообразность введения единого налога на недвижимость вместо налога на имущество организаций, имущество физических лиц и земельного налога. Проработка различных вариантов показала, что единовременная замена земельного и имущественных налогов налогом на недвижимость невозможна, для этого необходим переходный период. К введению налога на недвижимость государство идет давно. Так, был принят Федеральный закон от 20 июля 1997 г. № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Уже в Основных направлениях налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов планировалось введение единого налога на недвижимость с 2013 г. Речь шла о введении налога на недвижимость взамен действующих земельного налога и налога на имущество физических лиц (два налога), хотя, как было уже отмечено, признаками налога на недвижимость обладают три налога. Видимо, налог на имущество организаций, который является региональным, решили не реформировать. Однако эксперты считают, что налог на недвижимость начинает выполнять функцию развития территории при условии налогообложения физических и юридических лиц по единым принципам и ставкам.

Чем эффективнее используется земля, тем выгоднее ее выкупить. При продаже земель решаются задачи стимулирования эффективных землепользователей при одновременном соблюдении интересов бюджета. Муниципалитеты, продавая землю, сохраняют стабильный источник доходов в виде процента от рыночной стоимости объектов недвижимости и устанавливают стабильные и прозрачные правила оборота недвижимости, стимулируют расширение класса собственников. В то же время стабильное налогообложение защищает владельцев объектов недвижимости и их инвестиции от резких изменений налогового бремени, имеющих место при индексации ставок земельного налога федеральными решениями, а также стимулирует вложения в обновление производственной базы, внедрение новых технологий, развитие территорий. Еще одним доводом в пользу консолидированного налога является более справедливое распределение налогов, которое должно быть увязано с реальной стоимостью объектов недвижимости с учетом социально-экономических ограничений (в частности, платежеспособности населения).

Формирование единого объекта жилой недвижимости — здание/ квартира и земля/земельная доля — позволяет рассматривать собственника такого объекта как полноценного участника рынка недвижимости.

Налог на недвижимость носит местный характер, и одной из причин активизации процессов по введению единого налога является поддержка местного бюджета в сложных экономических условиях.

Возможно, введение налога на недвижимость позволит поддержать поступления в бюджеты муниципальных образований на докризисном уровне. Поэтому вероятность введения единого налога в течение ближайших лет достаточно высока.

• [1] Согласно п. «е» и «ж» ст. 71 Конституции РФ установление основ федеральнойполитики и федеральных программ в области экономического развития РоссийскойФедерации, а также правовых основ единого рынка относится к сфере ведения Российской Федерации. При этом федеральные программы не должны нарушать конституционный принцип самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (ст. 12 Конституции РФ).
• [2] Это правило полностью корреспондирует с п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которомуземля и другие природные ресурсы могут отчуждаться иными способами в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами о земле и других природныхресурсах.