Целевое назначение земель в Российской Федерации

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется ЗК РФ, согласно которому земля делится на семь категорий (ст. 7 ЗК РФ). Приказом ФНС России им присвоены соответствующие коды^[1]. Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением (рис. 3.1).

1. Земли сельскохозяйственного назначения. В ст. 77 ЗК РФ.

«Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» записано: «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Рис. 3.1. Состав земель в Российской Федерации

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции".

Эти земли могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей: гражданами, в том числе ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, животноводство; коммерческими и некоммерческими организациями; казачьими обществами; опытными и научными подразделениями сельскохозяйственного профиля.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

2. Земли населенных пунктов — это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ).

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

• • жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, мало-, среднеи многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами и иных видов застройки;
• • общественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурнобытового, социального и иного общественного назначения;
• • производственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов;
• • земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры и пр.;
• • рекреационные зоны — земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназначенные для отдыха граждан и для туризма; земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями;
• • здания, строения, сооружения сельскохозяйственного назначения относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Изменение назначения земельных участков может происходить только в соответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами. В их составе могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в границах которых запрещена хозяйственная деятельность, негативно воздействующая на окружающую среду, а также территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроительным регламентом порядке.

Земли поселений занимают 4% территории страны, однако обеспечивают 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при правильной разработке процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности городских земель является более острым, чем сельскохозяйственных угодий или иных видов землепользования. Поэтому единственной социально приемлемой формой взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

3. Земли промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделены на несколько видов (ст. 87 ЗК РФ) (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды земель промышленного и иного специального назначения

• 3.1. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, необходимы для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. На этих землях могут быть построены производственные и административные здания, сооружения и обслуживающие их объекты, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, предусмотренными Земельным кодексом, Федеральным законом и законами субъектов РФ.
• 3.2. Земли энергетики предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики (гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранения ядерных отходов, тепловых электростанций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов); размещения воздушных линий электропередачи, подземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей.
• 3.3. Земли транспорта используются (или предназначены) для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации железнодорожного, морского, внутреннего водного, воздушного и иных видов транспорта.

На полосах отвода автомобильных дорог (за исключением предусмотренных законодательством случаев) запрещается строительство жилых и общественных зданий, складов; проведение строительных, геологоразведочных, топографических, горных и изыскательских работ, а также устройство наземных сооружений; распашка земельных участков, покос травы, порубка и повреждение многолетних насаждений, снятие дерна и выемка грунта; установка наружной рекламы, информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к безопасности дорожного движения.

Для создания нормальных условий эксплуатации федеральных автомобильных дорог, обеспечения безопасности дорожного движения и создаются придорожные полосы в виде земельных участков, прилегающих к полосам отвода дорог, с установлением особого режима их использования, включая строительство зданий, строений и сооружений, ограничение хозяйственной деятельности в пределах придорожных полос, установку рекламных щитов и плакатов, не имеющих отношения к безопасности движения.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта предоставляются земельные участки для размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств и других объектов, установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Земельные участки на полосах отвода могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов для хранения горюче-смазочных материалов, опасных веществ, а также автозаправочных станций).

Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта предоставляются земельные участки для искусственно созданных внутренних водных путей (каналов); устройства морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений и других необходимых объектов; выделения береговой полосы для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям вне территорий поселений.

В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта предоставляются земельные участки для размещения нефте-, газои иных трубопроводов; размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития объектов трубопроводного транспорта; установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков. На этих участках не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов газоснабжения.

В целях создания условий для строительства и реконструкции объектов транспорта осуществляется резервирование земель в соответствии с федеральным законодательством.

3.4. Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики предназначены для размещения эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные кабельные линии связи и радиофикации; наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи; наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.

Все перечисленные инфраструктуры имеют соответствующие охранные зоны.

• 3.5. На землях обеспечения космической деятельности размещаются надземные объекты космической инфраструктуры.
• 3.6. Земли обороны и безопасности предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных сил РФ, войск пограничной службы, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территорий Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной и другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях (ЗАТО).

В ЗАТО устанавливается особый режим использования земель по решению Правительства РФ.

4. Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (рис. 3.3).

Рис. 3.3. Виды земель особо охраняемых территорий и объектов

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников (в том числе биосферных), государственных природных заказников, памятников природы, национальных, природных, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России. Эти земли относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться как в федеральной собственности, так и в собственности субъектов РФ и в муниципальной.

В соответствии с п. 7 ст. 95 ЗК РФ на этих землях запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, в том числе не разрешается: предоставление садоводческих и дачных участков; строительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий, электропередач и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием особо охраняемых территорий; движение и стоянка механических транспортных средств, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог; иные виды деятельности, запрещенные федеральным законодательством.

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым и предназначены для лечения и отдыха граждан. В их состав включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей), с благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

На территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в соответствии с законодательством устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны. Границы и режим таких округов для курортов федерального значения устанавливаются Правительством РФ.

К землям природоохранного назначения относятся земли водоохранных зон рек и водоемов; земли запретных и нерестоохранных полос; земли лесов, выполняющих защитные функции; противоэрозионных, защитных и полезащитных насаждений; иные земли, выполняющие природоохранные функции.

На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима их охраны в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Юридические лица, в интересах которых выделяются земельные участки с особыми условиями использования, обязаны обозначить их границы специальными информационными знаками.

В пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования, ограничивающий или запрещающий вид деятельности, несовместимый с основным назначением этих земель.

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурнооздоровительной, спортивной деятельности граждан. В состав земель этого вида входят участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболовов и охотников, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе сервитутов; при этом указанные земельные участки не изымаются из использования.

К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных земельных зон.

На этих землях запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

К землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производства и ремесел; военных и гражданских захоронений. Земли этого вида используются строго в соответствии с их целевым назначением. На отдельных из них может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

В целях сохранения исторической ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны объектов культурного назначения. В пределах земель поселений вводится особый правовой режим использования земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения, но расположенных в зонах охраны. Он определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

К особо ценным относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщество растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научноисследовательских организаций). На собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов таких земельных участков возлагаются обязанности по их сохранению. Сведения об особо ценных землях должны отражаться в документах земельного кадастра, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных документах, удостоверяющих права на землю.

• 5. Земли лесного фонда — это земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется ЗК РФ и лесным законодательством.
• 6. Земли водного фонда — это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностях населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим использования земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и водным законодательством.

7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с ЗК РФ. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Благодаря делению земель на то или иное направление использование земельного участка является относительно стабильным.

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Например, в постановлениях глав муниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки, например купли-продажи, мены, аренды; документах государственного земельного кадастра, например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например свидетельстве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реестра прав. Отсутствие категории земель в указанных документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и на сделки с ним.

В случае если категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

• [1] Приказ ФНС России от 13 января 2011 г. № ММВ-7−11/11 «Об утверждении формы, порядка ее заполнения и формата Сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателяхнедвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества» (Приложение № 5к ЗК РФ).