Общие положения. Договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров[1]. ГК РФ подразделяет наем жилого помещения на договоры социального и коммерческого найма (ст. 671, 672 ГК), а ЖК в ст. 100 предусматривает еще один вид договора найма — договор найма специализированного жилого помещения. Обязательства из договора коммерческого найма регулируются в основном гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма — жилищным. Выделяется также и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
В связи с тем что договор найма жилого помещения является разновидностью гражданско-правового обязательства по передаче имущества в пользование во всех его видах можно выделить некоторые общие положения, несмотря на то, что заключаются они на принципиально разных основаниях.
Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными, двусторонними и должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).
Объектом договоров найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения (ст. 675 ГКРФ).
Единообразно определены в них обязанности нанимателя по использованию жилого помещения только для проживания и обеспечению его сохранности и поддерживания в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Он обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и производить текущий ремонт. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).
В договорах социального и коммерческого найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК).
- [1] Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2016. С. 98.
