Государственная регистрация сделок

Общие сведения и круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Некоторые письменные сделки нуждаются в государственной регистрации. Принято считать, что к их числу относятся, главным образом, сделки с землей и другим недвижимым имуществом, а также с некоторыми видами результатов интеллектуальной деятельности — объектами исключительных прав. В принципе ГК сохраняет возможность устанавливать в законах требования о государственной регистрации сделок с определенными видами движимого имущества (п. 1 ст. 8.1, п. 2 ст. 131, ст. 164 ГК).

Вопреки общераспространенному мнению в ГК нет и никогда не было принципа, согласно которому предметом государственной регистрации являются не только права на недвижимость, но и любые сделки с нею. Анализ нормы п. 1 ст. 164 (в совокупности с правилами ст. 131 ГК и и. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к которым она отсылает) отправлял правоприменителей в путь по бесконечной (круговой, замкнутой) траектории через ст. 130—132 ГК … обратно к ст. 164. Кроме того, п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» всегда, можно сказать, прямо признавал признает отсутствие у понятия «регистрация сделки» самостоятельного содержания. Обращение же к иным нормам Закона всегда свидетельствовало о том, что о регистрации сделок с недвижимостью им упоминается либо в контексте наименования государственного органа, занимающегося такой регистрацией, либо применительно к документам о таких сделках, как тех, представление которых является необходимым для государственной регистрации прав на недвижимость. Принимая во внимание все эти обстоятельства, можно было заключить, что 1) сделки с недвижимостью, по общему правилу, государственной регистрации не подлежат; 2) исключения из этого правила должны быть прямо предусмотрены законом', 3) государственная регистрация сделок с недвижимостью (в тех случаях, когда ее требует закон) носит вспомогательный (рефлексивный) характер по отношению к государственной регистрации прав.

В настоящее время — в результате трехэтапных изменений ГК — все сомнения, назревавшие в продолжение без малого двух десятков лет, наконец «созрели» и разрешились в смысле внесения в Кодекс (и. 1 ст. 164) постановления о том, что необходимость государственной регистрации сделок должна быть прямо предусмотрена законом, и, стало быть никакого общего правила о том, что государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимостью, не существует, а если уж закон такую необходимость все-таки предусмотрел (как, скажем, ГК в ст. 609,651 и 658) — то правовые последствия таких сделок наступают только после их регистрации. Что же касается и. 2 той же статьи, то он тут же, немедленно предусмотрел еще один подобный случай — государственной регистрации подлежат сделки об изменении условий зарегистрированных сделок.

В число сделок, действительно подлежащих государственной регистрации, входят, в частности, договоры 1) об уступке требования из сделки, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК); 2) аренды недвижимости (за исключением транспортных средств, а также договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года) (п. 2 ст. 609; ст. 633 и 643; п. 2 ст. 651 ГК; для земельных участков — см. еще и. 2 ст. 26 ЗК); 3) аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК); 4) коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028, п. 2 ст. 1031 ГК), включая соглашения обо всех изменениях к нему (п. 2 ст. 1036), а также о расторжении (в том числе досрочном) такого договора (п. 2 ст. 1037), и, наконец, договоров 5) по распоряжению регистрируемыми результатами интеллектуальной деятельности (п. 2,3 и 6 ст. 1232 ГК), в том числе направленных на отчуждение исключительных прав (и. 2 ст. 1234, п. 5 ст. 1262 (в том числе на программы для ЭВМ), ст. 1369 (на патентоспособные объекты), п. 2 ст. 1427 (на селекционные достижения), п. 7 ст. 1452, п. 2 ст. 1460 (на топологии интегральных микросхем), п. 1 ст. 1490 (на товарные знаки) и п. 2 ст. 1551 (на единые технологии; см. также п. 2 ст. 14 Федерального закона от 25.12.2008 № 284 ФЗ «О передаче прав на единые технологии»)), а также лицензионных договоров (п. 2 ст. 1235, п. 2 ст. 1460 (на топологии интегральных микросхем) ГК). Государственной регистрации подлежит такая односторонняя сделка, как 6) отказ одаряемого от принятия дара по договору дарения, подвергнутому государственной регистрации (п. 2 ст. 573 ГК); впрочем, в связи с неприменением п. 3 ст. 574 (о государственной регистрации договора дарения недвижимости), практическое значение сохраненного в силе п. 2 ст. 573 Кодекса ныне, конечно, сделалось совершенно ничтожным.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется Росреестром; с результатами интеллектуальной деятельности (включая договоры коммерческой концессии) — Роспатентом. Оба эти ведомства подчиняются Минэкономразвития России. Государственная регистрация исключительных лицензионных договоров на использование селекционных достижений осуществляется Минсельхозом России — органом исполнительной власти по селекционным достижениям. Подлежащие регистрации договоры уступки требования регистрируются в том ведомстве, в котором была зарегистрирована сделка, породившая уступленное право.

Из числа норм иных законов, требующих государственной регистрации сделок, следует отметить: 7) и. 3 ст. 4, и. 2 ст. 11, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», требующие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также договоров уступки прав по таким договорам (см. еще ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); 8) ч. 3 ст. 12, п. 4 ст. 19 Водного кодекса — о государственной регистрации договоров водопользования; 9) п. 4 ст. 48, п. 4 ст. 55, п. 3 ст. 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» — о государственной регистрации договоров купли-продажи, иного отчуждения, а также аренды памятников истории и культуры; 10) ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 26.05.1996 № 54 ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации», требующую регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ всех сделок, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ.

Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки. До внесения изменений в ГК Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ они зависели от того юридического значения, которое признавалось законом за актом государственной регистрации (см. подробнее гл. 6 — о гражданско-правовых актах публичной власти). По общему правилу несоблюдение требования о государственной регистрации сделки не влекло ее недействительности (ничтожности) — таковая могла наступать только в случаях, прямо установленных законом (и. 1 ст. 165 ГК в старой редакции). В тех же случаях, когда требование законодательства о государственной регистрации сделки прямой угрозой ее недействительности на случай его несоблюдения не подкреплялось, следовало, руководствуясь и. 1 ст. 432, и. 3 ст. 433 и ст. 156 ГК, считать, что до момента государственной регистрации сделку нельзя почитать совершенной (в частности, договор нельзя считать заключенным). В настоящее время последствия отсутствия государственной регистрации сделки определяются п. 1 ст. 164 и и. 2 ст. 165 ГК: сделка, требующая государственной регистрации, без таковой (1) не создает правовых последствий, причем (2) в случае, когда отсутствие такой регистрации объясняется уклонением от нее одной из сторон сделки, то по требованию другой стороны решение о регистрации сделки вправе вынести суд', «…в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Несмотря на столь принципиальные, внесенные в Кодекс, изменения, в нем сохранились нормы, которые по-прежнему требуют государственной регистрации некоторых договоров под страхом их недействительности, а именно — договоров 1) коммерческой концессии (п. 1 и 2 ст. 1028), включая соглашения о его изменении или досрочном расторжении (ст. 1036, п. 2 ст. 1037), а также — всех без исключения 2) договоров о распоряжении результатами творческой деятельности (п. 6 ст. 1232), как уступочных (п. 2 ст. 1234), так и лицензионных (и. 2 ст. 1235)^[1][2]. Впрочем, недействительность данных договоров, но причине несоблюдения требования о государственной регистрации может быть изглажена в случаях и в порядке, аналогичных тем, что применяются при уклонении одной из сторон сделки от государственной регистрации сделки.

• [1] Норма п. 6 ст. 1232 ГК гласит, что «…несоблюдение требования о государственнойрегистрации договора об отчуждении исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации либо договора о предоставлении другому лицу права использования такого результата или такого средствавлечет недействительность соответствующего договора»; правила п. 2 ст. 1234 и п. 2ст. 1235 по существу воспроизводят ее, соответственно, для договоров устуночногои лицензионного типа. Таким образом, несмотря на то что нормы о государственной регистрации договоровпо распоряжению отдельными видами результатов интеллектуальной деятельности (п. 5 ст. 1262, ст. 1369, п. 2 ст. 1427, п. 7 ст. 1452, п. 2 ст. 1460, п. 1 ст. 1490, п. 2 ст. 1551) не грозят их участникам недействительностью данных договоров, тем не менее таковые должны признаваться недействительными в силу предписаний общих нормГК — указанных пунктов ст. 1232,1234 и 1235.
• [2] Таким образом, перечень односторонних сделок является исчерпывающим и ограничивается лишь теми, возможность совершения которых прямо предусмотрена законом, иными правовыми актами или договором.