Управление на основных фазах девелопмента

В целях управления с учетом особенностей содержания проектной деятельности, вовлекаемых в проект ресурсов и участников, а также для конкретизации требований к управленческой деятельности целесообразно разделение проектов девелопмента на три основные фазы:

• • предпроектная, включающая в себя такие процессы, как исследование рынка, определение сегмента деловой активности, определение варианта застройки, разработка концепции проекта, подготовка технического задания на проектирование;
• • проектная (организационно-проектная), содержанием которой является разработка и согласование градостроительной и проектной документации, технико-экономическое обоснование проекта, получение разрешения на строительство;
• • строительная, в ходе которой осуществляется непосредственный процесс физического преобразования, создания объекта недвижимости, завершающийся сдачей объекта в эксплуатацию.

Каждая из этих фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие позволяет раскрыть содержание деятельности на каждой из фаз проекта, зафиксировать ее результат и переход к следующей фазе.

Завершение каждой из указанных фаз «материализуется» в определенном конкретном результате, в определенной «товарной» форме, что позволяет девелоперу выйти из проекта, продав созданный товар.

В проектах девелопмента можно выделить три основные точки, на которых проект может быть представлен как готовый товар: формирование технического задания на проектирование, получение разрешения на строительство, подписание акта сдачи объекта в эксплуатацию (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Целесообразные точки выхода из проекта.

Продажа проекта на каждой из этих точек имеет свои преимущества и недостатки. Так, продажа проекта по завершению предпроектной фазы («предпроект») дает возможность девелоперу обойтись без капитальных затрат, одновременно позволяя приобретателю проекта внести в концепцию проекта и проектную документацию корректировки, которые могут быть продиктованы изменением ситуации на рынке. Продажа проекта по завершению проектной фазы («проект») снимает с приобретателя значительную часть проблем, связанных с проведением изысканий, согласованием и экспертизой проектной документации, получением разрешения на строительство.

Рассмотрим основные функции управления проектами девелопмента на указанных фазах реализации проекта.

На предпроектной фазе проекта к функциям девелопера по управлению проектом относятся:

• • проведение инвестиционного анализа рынка и подготовка концепции развития объекта, отвечающей текущим и прогнозируемым рыночным требованиям силами команды девелопера или с привлечением специализированных консалтинговых компаний, выбор архитектурной мастерской;
• • подготовка и анализ исходных данных, необходимых для разработки качественной концепции развития объекта, а также при необходимости формирование принципиальных условий проектирования (для проектов развития территории);
• • организация и контроль над работой консультантов и архитекторов по разработке комплексной концепции развития объекта инвестиций и подготовка технического задания на проектирование как резюме концепции;
• • подготовка силами собственных специалистов или согласование предложенного консультантами плана-графика реализации проекта в целом.

На фазе проектирования функции девелопера состоят из двух составляющих.

• 1. Функции по разработке градостроительной документации:
  • • подготовка и получение необходимых разрешений на разработку документации по планировке территории. Решение о подготовке документации по планировке территории (проектов планировки территории) принимается уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта РФ;
  • • подготовка необходимого комплекта исходных данных для разработки проекта планировки. Формированием пакета исходных данных может заниматься девелопер, подрядчик по подготовке документации по планировке территории (разработчик проекта планировки) или уполномоченный орган, исполнительный орган государственной власти. Состав исходной документации для разработки проекта планировки территории устанавливается органом исполнительной власти субъекта РФ;
  • • выбор подрядчика по разработке, согласованию и утверждению документации по планировке территории (проекта планировки территории);
  • • организация и контроль работы специализированного подрядчика по подготовке документации по планировке территории, архитектурной мастерской и консалтинговой компании (в качестве сопровождения) на этапах разработки, согласования и утверждения проекта планировки территории. Порядок (регламент) подготовки документации по планировке территории устанавливается исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с ГрК РФ, но может изменяться в зависимости от структуры исполнительных органов власти по субъектам;
  • • формирование и согласование принципиальных условий проектирования. Данная функция чаще применима к проектам комплексного развития территорий, масштабным проектам редевелопмента;
  • • организация и проведение общественных обсуждений по разрабатываемой документации;
  • • контроль и передача утвержденной документации по планировке территории специализированной организации, осуществляющей проектную подготовку строительства (в случае, если подготовкой градостроительной документации (по планировке территории) и проектной документации занимаются разные подрядные организации).
• 2. Функции по подготовке проектной документации:
  • • оформление необходимой разрешительной документации на выполнение архитектурно-строительного проектирования;
  • • подготовка исходных данных, проведение инженерных изысканий, необходимых при разработке проектной документации;
  • • организация тендера и выбор подрядчика на разработку и утверждение проектной документации (в случае, если разработкой градостроительной и проектной документации занимаются (планируется привлечь) разные специализированные организации);
  • • организация и контроль разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной и рабочей документации;
  • • получение разрешения на строительство;
  • • контроль передачи документации подрядчику, выполняющему строительные работы.

На фазе строительства функции девелопера состоят в следующем:

• • привлечение подрядных организаций (проведение подрядных торгов, заключение строительных контрактов);
• • управление строительными контрактами, контроль выполнения контрактов;
• • организация финансирования строительства и контроля за расходованием средств;
• • контроль за графиком выполнения работ и организация приемки выполненных работ;
• • организация контроля заказчика, авторского контроля;
• • организация сдачи объекта и оформление акта приемки объекта в эксплуатацию;
• • обеспечение учета недвижимости в системе государственного кадастра недвижимости и оформление прав собственности на созданный объект недвижимости.