Постоянная рента. 
Договорное право

Принципиальной особенностью договора постоянной ренты является бессрочный характер обязательств по выплате ренты, не обусловленный сроком жизни получателя ренты. Следовательно, кроме предмета договора, срок также является существенным условием договора постоянной ренты. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК РФ). Данное императивное правило обусловлено тем, что рента не является прибылью, в то время как деятельность коммерческих юридических лиц должна быть направлена именно на ее получение.

При этом не любые некоммерческие организации могут выступать получателем ренты. Некоммерческие организации, которые созданы на определенный срок или для достижения определенных целей, не могут быть получателями постоянной ренты, поскольку не могут вступать в бессрочные отношения. Представляется, что больше всего целям данного договора соответствует деятельность общественных и религиозных организаций, а также фондов, осуществляющих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. На практике главным показателем такого соответствия считается прямая запись в зарегистрированном уставе некоммерческой организации о том, что она вправе получать постоянную ренту.

Плательщиками постоянной ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации — юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью.

Другой особенностью данной разновидности договора ренты является то, что закон допускает возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, давно может исчезнуть имущество, а первоначальные стороны договора умереть либо быть реорганизованы, но рентные обязательства продолжают сохранять силу для их наследников (правопреемников).

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ). Основной формой платежей является уплата денежных средств, хотя абз. 2 п. 1 ст. 590 ГК РФ не запрещает установление выплаты ренты посредством предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. По общему правилу, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Прекращение договора постоянной ренты возможно в силу как общих, так и специальных оснований прекращения договора. При этом применимые ко многим другим гражданско-правовым договорам основания, связанные со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, в данном случае неприменимы. Зато вполне могут иметь место другие варианты прекращения обязательств, например прощение долга (ст. 415 ГК РФ), кроме прекращения обязательств исполнением (ст. 408 ГК РФ).

Специальным основанием прекращения договора постоянной ренты является ее выкуп. Право требовать выкупа ренты предоставлено как плательщику, гак и получателю ренты. Для плательщика ренты установлена следующая процедура. Он обязан заявить об этом в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие об отказе плательщика от нрава выкупа ренты ничтожно. Однако стороны могут предусмотреть ряд ограничений данного права, в том числе установить, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре постоянной ренты условия о размере выкупной цены, ее выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Таким образом, в этой части оплата должна производиться, но цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условия ее выплаты.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком лишь в случаях, указанных в законе или договоре, в том числе в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ); плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).