Складская недвижимость. 
Экономика недвижимости

Складская недвижимость — это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

На рынке складской недвижимости до настоящего времени единой классификации не установлено, поэтому рассмотрим имеющиеся разработки в этой области.

Классификация, предложенная консалтинговой фирмой Swiss Realty Group

Класс Л+ включает здания, рассчитанные на использование в складских целях. Необходимо подчеркнуть, что местоположение, оборудование, отделка, близость автомобильной сети дорог, перепланировка под любой вид груза, большая скорость операций с грузами и надежность хранения должны соответствовать современным принципам складской логистики.

Класс А включает 20−30-летние реконструированные здания или помещения. Они имеют схожие с помещениями класса А+ характеристики, но отличаются своим расположением: промзона, черта города.

Kiacc В+ включает помещения, созданные в 90-х годах, но не имеющие нескольких параметров, которые присущи классу Л.

В связи с тем что проявляется хаотичный рост инвестиций в сфере строительства складов, такие помещения на рынке представлены в большом количестве.

Kiacc В- включает помещения, построенные в 70−80-х годах и имеющие черты, свойственные плановой экономике. Такие здания, как правило, требуют определенной доработки и вложения денежных средств. Это может потребоваться для того, чтобы наиболее оптимально использовать складские площади, например, установить современную охранную сигнализацию, произвести замену или ремонт полов и др.

Класс С+ включает площади, которые не планировались и не использовались в качестве складов. К ним относятся таксомоторные парки, автобазы и подобные производственные помещения.

Эти здания потребуют существенной модернизации как в техническом, так и в строительном планах. Для этого может потребоваться установка рампы и пандусов, дополнительных ворот, замена или новая установка пожарной сигнализации, отопления, внешняя отделка.

Класс С— это старые здания 30−60-х годов постройки (бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощных хранилищ). Такие здания не соответствуют современным требованиям эксплуатации.

Кчасс D — это здания и помещения, не предназначенные для использования в складских целях. Такие здания с экономической точки зрения проще снести, чем потратить огромное количество денежных средств на восстановление и приведение их к современным требованиям.

Данная классификация не нашла широкого применения в связи с ее недостаточной проработкой, неточностями и несоответствиями международным требованиям.

Классификация, предложенная компанией Knight Frank, в которой основополагающими критериями выступают географическое местоположение (удаленность от транспортных магистралей) и технические характеристики объектов недвижимости (табл. 2.9) [39].

Таблица 2.9

Классы складской недвижимости

Также складские помещения можно классифицировать и по другим признакам, представленным ниже:

• — по отношению к областям логистики (снабженческие, производственные, распределительные);
• — по отношению к участникам логистической системы (склады производителей, склады торговых компаний, склады транспортных компаний, склады экспедиторских и логистических компаний);
• — по форме собственности (собственные и арендуемые);
• — по ассортиментной специализации (специализированные, универсальные, смешанные);
• — по режиму хранения (неотапливаемые, отапливаемые, склады-холодильники, склады с фиксированным климатическим режимом);
• — по наличию внешних транспортных связей (с причалами, с железнодорожным и автодорожным подъездом, комплексные склады);
• — по масштабу деятельности (центральные, региональные, местные).

Класс, к которому относится складская недвижимость, — один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Большую роль для арендаторов играет удачное расположение складского комплекса. В отличие от торговых центров, логистический комплекс не должен располагаться у самой развязки, т.к. в таком случае передвижение транспорта может быть затруднено, особенно если рядом расположены и другие склады.

Для оценки рынка складской недвижимости применяются следующие показатели.

Поглощение складских площадей — общая сумма складских площадей, занятых определенный период времени.

Последние годы в России темпы прироста объема поглощений площадей превышают темпы нового строительства складских комплексов (табл. 2.10).

В 2014 г. по сравнению с 2010 г. объем нового строительства вырос на 30,32%, в то время как поглощение складской недвижимости замедлилось и составило 78,13%. Около 90% от общего объема поглощений в России приходится на Москву и СанктПетербург.

Таблица 2.10

Динамика объемов нового строительства и поглощения складских площадей

Запрашиваемые арендные ставки — рыночная стоимость аренды оговоренной площади складской недвижимости за определенный промежуток времени.

В 2013 г. запрашиваемые ставки аренды для объектов класса А составляли в среднем 135… 140 $/м²/год, а класса В 115… 120 $/м²/год без учета операционных расходов и НДС.

Доля вакантных площадей.

Для данного сектора рынка коммерческой недвижимости характерна самая низкая доля свободных от аренды площадей, которая варьируется в пределах 2…3%.

Ставка капитализации для складской недвижимости.

Сегмент складской недвижимости по России в 2013 г. показал самую высокую норму капитализации — в среднем 11% годовых.