Глоссарий. 
Экономика недвижимости и развитие территорий

Экономика недвижимости (Real Estate Economics)

Область научно-практического знания, учебная дисциплина, в рамках которой изучаются возможности объектов, местоположение которых фиксировано по природе и (или) признано таковым на основе закона (объекты недвижимого имущества), удовлетворять различные виды человеческих потребностей в условиях наличия ограниченных ресурсов.

Объектом экономики недвижимости выступает недвижимое имущество любых видов и назначения. Предметом — отношения людей по поводу максимально возможного удовлетворения человеческих потребностей в процессе создания и использования недвижимости.

Цель изучения дисциплины «Экономика недвижимости и развитие территорий» заключается в формировании у студентов системного представления о способности недвижимости удовлетворять потребности людей, что должно стать одной из основ для формирования навыков принятия инвестиционных и управленческих решений на рынке недвижимости, что в итоге приводит к повышению полезности объекта недвижимости и, как следствие, к созданию и повышению его стоимости.

Недвижимость (Real Estate, Realty, Immovable property)

В общем виде — форма, физическое воплощение и отражение различных видов человеческой деятельности (деловой и личной активности), зафиксированное в определенном месте.

С позиции российского гражданского законодательства (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ в ред. от 13.07.2015) недвижимость — это «…земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Можно выделить экономическое, юридическое и техническое определение недвижимости. В экономическом измерении недвижимость рассматривается с позиции удовлетворения потребностей людей, как место сосредоточения экономических интересов различных индивидов и их групп. С юридической точки зрения недвижимость — это все то, что закон конкретного государства предписал считать недвижимостью, либо предметы и объекты, отвечающие признакам и критериям недвижимости, которые признаны в качестве таковых законом. С технической точки зрения недвижимость — это материальные объекты и предметы, обладающие признаками неразрывной связи с земельным участком и признаками, позволяющими их идентифицировать, описать и индивидуально определить.

Земельный участок (Land)

В экономическом смысле — способ фиксации конкретного места, где может быть сконцентрировано удовлетворение тех или иных потребностей.

Согласно российскому законодательству (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса в ред. Федерального закона от 23.06.2014) земельный участок «…как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи…».

В зарубежной практике, прежде всего в странах, придерживающихся англосаксонской системы права, земельный участок (земля) рассматривается как совокупность земной поверхности, а также всего, что находится под ней и прикреплено к ней, т. е. является неотделимыми улучшениями. К земле также относятся все права на плоды и доходы, которые получены с использованием данного земельного участка.

Особенности понимания земельного участка в странах с англосаксонской традицией права: 1) трехмерное представление (принцип a coelo usque ad centrum (от небес до центра земли), а также неразрывная связь земельного участка и его улучшений — известная максима quicquid plantatur solo (что прикреплено к земле, ей и принадлежит); 2) преобладание экономического определения земельного участка; 3) главенство и базовая роль земельного участка в составе объекта недвижимости, т. е. улучшения следуют экономической судьбе земельного участка (этот принцип сейчас внедряется и в российской практике).

Инвестиционная недвижимость

(Investment Property, Real Estate)

Инвестиционная недвижимость призвана удовлетворять потребности владельца посредством извлечения дохода от коммерческого использования самой недвижимости (сдача в аренду, перепродажа с целью получения выгоды как цель изначального приобретения).

Операционная недвижимость

(Operating Property, Real Estate).

Владелец (пользователь) операционной недвижимости удовлетворяет свои потребности посредством использования объекта недвижимости, однако при этом извлечение прямых доходов от недвижимости не является его профильным видом деятельности.

Граница между инвестиционной и операционной недвижимостью не всегда четкая. Например, для арендатора помещения под магазин арендуемый объект недвижимости является операционной недвижимостью. Однако при этом очевидно, что выгодное месторасположение объекта создает дополнительный денежный поток, т. е. часть выгоды арендатор магазина извлекает и непосредственно от объекта недвижимости.

Улучшение (Improvement)

Любое изменение на земельном участке, производимое руками человека. Может быть отделимым и неотделимым.

У термина есть техническое и экономическое толкование. С технической точки зрения, необходима оценка факта неразрывности связи произведенного улучшения и основного объекта. Традиционно считается, что отделимые улучшения могут быть отделены от основного объекта без причинения ему вреда и без утраты полезных свойств самих отделяемых улучшений. Однако практика показывает, что технический критерий недостаточен для определения неотделимости. В мировой практике в расчет принимаются и экономические критерии, которые позволяют оценить экономическое назначение улучшения как имеющего самостоятельное значение либо предназначенного только для обслуживания главной вещи.

Экономически понятие «улучшение» реализуется в добавленной стоимости, которую оно создает для всего комплекса недвижимого имущества. Очевидно, что улучшение может быть и со знаком «минус», когда произведенные в объекте изменения не только не создали добавленной стоимости, но и способствовали снижению стоимости комплекса недвижимого имущества.

Наилучшее и наиболее эффективное использование

земельного участка (Land best-use analysis).

Метод, позволяющий определить, какой вариант использования земельного участка обеспечит его максимальную стоимость. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка традиционно учитывает четыре фактора: 1) физическую возможность; 2) юридическую допустимость; 3) финансовую обеспеченность; 4) максимальную продуктивность.

К факторам физической возможности относятся размер, рельеф участка, топографические характеристики, особенности почвы и грунтов, специфика климата, имеющиеся инфраструктурные возможности.

В рамках юридической допустимости исследуются вопросы разрешенного использования, соответствия требованиям градостроительного регламента и оценочной зоны, ограничения и обременения в отношении объекта, особенности землеустроительной и разрешительной документации, ограничения в рамках норм охраны окружающей среды.

Финансовая обеспеченность подразумевает определение чистого операционного дохода, который можно получить от коммерческого использования объекта; налогового бремени; издержек на содержание и эксплуатацию объекта при выбранном варианте. Также рекомендуется исследовать особенности схем финансирования объекта недвижимости и динамику цен на соседние объекты выбранного назначения, что может повлиять на финансовую устойчивость прорабатываемого варианта использования объекта оценки.

Максимальная продуктивность выражается в возможности получения максимального чистого операционного дохода при выбранном из нескольких вариантов использования объекта недвижимости. Тест на максимальную продуктивность проводится, когда выполнено исследование по трем другим направлениям.

Стоимость (Value)

Согласно п. 8 Международных стандартов оценки, стоимость является не фактом, а мнением о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена за актив при его обмене, или экономических выгодах от владения активом.

Соответственно, стоимость объекта недвижимости может возникать в обмене и в пользовании.

Выделяют различные виды стоимости: рыночную, инвестиционную, ликвидационную и др. Международные стандарты оценки устанавливают принципиальные определения и методологические рамки. Конкретная регламентация видов определяемой стоимости — прерогатива национальных стандартов каждого конкретного государства.

Рыночная стоимость (Market Value)

Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения (п. 29 МСО).

В российском законодательстве рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана его принимать;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 Nq 135-ФЗ) Несоблюдение какого-либо из условий, предъявляемых к рыночной стоимости, означает, что имело место определение уже какого-то иного вида стоимости, следовательно, отчет (заключение) об оценке недействителен.

Инвестиционная стоимость (Investment Value)

Стоимость актива, рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в операционных (хозяйственных) целях его собственника или будущего собственника (п. 36 МСО).

Согласно российским стандартам оценки, инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 7 ФСО No 2).

По сути, владелец объекта недвижимости или его потенциальный покупатель заказывает расчет инвестиционной стоимости, чтобы ответить на вопрос, выше какой суммы нецелесообразно платить за объект при заданном варианте использования или развития. Данный вариант уникален и неповторим для каждого конкретного заказчика, что подразумевает соответствующее количество вариантов инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость (Liquidation Value)

Согласно российским стандартам оценки, ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (п. 8 ФСО № 2).

По своей сути ликвидационная стоимость — это стоимость избавления от объекта. Как правило, она рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта, к которой применяется скидка. Расчет скидки представляет собой главную методологическую сложность при расчете ликвидационной стоимости.

Цена недвижимости (Real estate Price)

Фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Отличие цены от стоимости заключается в том, что цена в отличие от стоимости является не предположением (мнением), а фактом, сформированным в результате реальной сделки.

Рынок недвижимости (Real estate market)

В традиционном представлении — отношения по поводу передачи прав на объекты недвижимого имущества.

В данном учебнике рынок недвижимости представлен как механизм, обеспечивающий трансформацию стоимости недвижимости в цену, что происходит в форме сделки.

Девелопмент недвижимости (Real estate Development)

В общем виде девелопмент (от англ, «развитие») недвижимости — это вид деятельности, направленный на преобразование объекта недвижимости с целью создания дополнительной стоимости этого объекта.

Необходимо различать девелопмент как процесс (управленческое понимание) и как экономическое явление.

В экономическом толковании девелопмента рассматриваются сущностные характеристики этого понятия, раскрывающие его способность удовлетворять общественные потребности, т. е. девелопмент недвижимости рассматривается как необходимый процесс, направленный на удовлетворение меняющихся потребностей людей. В управленческом понимании девелопмент недвижимости — это набор определенных процессов (стадий) по созданию, развитию земельного участка или существующего улучшения данного земельного участка.

Потребители (пользователи) пространства (Space users)

Прямые (собственники и арендаторы недвижимости) и косвенные потребители (посетители объектов недвижимости, покупатели, клиенты), которые используют объект недвижимости как промежуточное звено для получения доступа к желаемой услуге или товару.

Производители пространства (Space producers)

Обладатели всех видов профессиональных навыков, которые реализуют процесс девелопмента земельного участка и его улучшений. Это очень многочисленная группа поставщиков капитала, знаний, основных фондов, компетенций в сфере архитектуры и проектирования.

Создатели объектов инфраструктуры (Space facilitators)

Структуры, обеспечивающие материальные и нематериальные объекты инфраструктуры, которые функционируют вне земельного участка (off-site systems), включая физическую инфраструктуру улично-дорожной сети, коммуникации, комплекс услуг для населения (образовательные, оздоровительные, обеспечение безопасности), систему регистрации прав на недвижимость и урегулирования споров и иные формы экономической активности, которые благодаря эффекту масштаба удовлетворяют коллективные потребности людей, проживающих или ведущих деятельность в месте нахождения объекта девелопмента.

Объект капитального строительства

(Capital Construction Object)

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ред. 10.01.2016), объекты капитального строительства — это здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Термин «объект капитального строительства» необходимо отличать от понятия «объект недвижимости». Первый является специальным понятием градостроительного законодательства, второй представляет собой прежде всего правовую категорию.

Как показывает российская практика, факт создания объекта капитального строительства, имеющего признаки недвижимости, не означает, что объект будет зарегистрирован как недвижимость. По сути, объект капитального строительства должен пройти процедуру признания объектом недвижимости, в ходе которой исследуются не только технические признаки (неразрывность связи с земельным участком, наличие фундамента, невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению), но и экономические (предназначение объекта, возможность удовлетворения потребностей самостоятельно или только в связи с основным объектом недвижимости).