Аренда земельного участка

Аренда земельного участка — это передача земли во временное владение и пользование за плату на условиях соответствующего договора. Аренда земельных участков осуществляется на основе договора. Договор аренды регулируется нормами гражданского, земельного и природоресурсного законодательства. Объектом договора аренды является индивидуально обособленный земельный участок, не изъятый из оборота. Перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В аренду также могут передаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций.

Арендодателями могут быть собственники земельных участков и земельных долей (ст. 22 ЗК РФ) и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица. Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Земельным кодексом случаев (например, приграничные земельные участки)'. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может производиться по конкурсу или с аукциона.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609). Не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем 1 год, за исключением случаев, установленных федеральными законами^[1][2]. Договор аренды заключается на определенный срок или без указания срока. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев, указанных в ЗК РФ (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46). Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения проектно-изыскательских работ на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может быть заключен на срок, превышающий 49 лет^[3]. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия^[4].

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы, порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения платы устанавливаются Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Арендная плата может устанавливаться в разных формах (ст. 614 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Права и обязанности сторон по договору аренды в основном регулируются гражданским законодательством. Часть прав и обязанностей сторон регламентирована ЗК РФ и другими нормативными актами. Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Аналогичные права установлены для арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более чем 5 лет. В указанных случаях ответственным перед арендодателем по договору аренды становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды не требуется. Арендатор также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет без согласия его арендатора не допускается изменение условий договора аренды и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право преимущественной его покупки имеет арендатор данного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ (когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений)^[5]. Федеральным законом от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»^[6] предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды земельным участком или водным объектом, в пределах которого располагается объект археологического наследования, и обеспечивающее выполнение работ по сохранению данного объекта, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

• [1] Ст. 22 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [2] Ст. 26 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [3] П. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
• [4] П. 10 ст. 22 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [5] П. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [6] СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.