Общие положения о праве частной собственности на жилье

Постоянное пользование жилыми помещениями возможно не только на основе их найма, но и в результате приобретения их на праве собственности^[1]. В ГК РФ содержатся нормы, посвященные праву собственности (гл. 13—16 и 18—20), которые распространяются и на отношения, возникающие в жилищной сфере. Из положений, содержащихся в указанных нормах ГК РФ, особенно важны следующие:

• а) собственниками жилья могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ);
• б) собственнику жилья принадлежат три правомочия (ст. 209 ГК РФ):
  • — владение — реальное обладание жильем;
  • — пользование — извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов. Это полномочие ограничено законом: жилье должно использоваться только для проживания граждан, размещение в нем промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ);
  • — распоряжение — право собственника жилья определить его юридическую судьбу — продать, подарить, обменять и т. д.

Передача собственником жилья любого из трех или даже всех трех правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу;

• в) собственник жилья свободно осуществляет свои правомочия, однако они могут быть ограничены законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ);
• г) переход права собственности на жилье не влияет на права граждан, проживающих в нем;
• д) количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничены (ст. 213 ГК РФ);
• е) частная собственность (собственность граждан и юридических лиц) подразделяется на индивидуальную и общую.

Понятия и основания возникновения общей собственности рассмотрены в ст. 244 ГК РФ.

Общая собственность возникает при вступлении в право собственности на одно неразделенное жилье двух или более лиц. Она делится на два подвида:

• — общую совместную собственность;
• — долевую совместную собственность.

В общей совместной собственности размер долей участников заранее не определен, но предполагается равным, если иное не предусмотрено законом или договором. Такой режим применяется к жилью супругов, приобретенному на общие средства, если это положение не изменено брачным договором (ст. 256 ГК РФ). Распоряжение жильем осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 246ГК РФ). На жилье, находящееся на праве общей совместной собственности, может быть установлено право общей долевой собственности по решению суда либо по соглашению участников собственности. При невозможности выдела доли жилья в натуре выделяющийся собственник жилья имеет право на компенсацию его доли в денежном выражении (ст. 252 ГК РФ).

В общей долевой собственности каждому из собственников одного жилья заранее определена часть в праве собственности. Соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в создание жилья. Владение и пользование таким жильем осуществляются по соглашению всех его участников либо в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ). При возмездном отчуждении своей доли одним из участников этой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права любой другой участник вправе потребовать в судебном порядке перевода на него правомочий покупателя в течение трех месяцев (ст. 250 ГК РФ).

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством РФ. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

• — свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
• — выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно^[2].

Согласно ст. 59 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462−1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке;

• ж) право самостоятельно приобретать и отчуждать жилье возникает лишь у дееспособных лиц. Лишение дееспособности гражданина влечет следующие последствия: все сделки с принадлежащим ему жильем совершает опекун, он же несет ответственность за вред, причиненный жилью подопечным;
• з) право частной собственности на жилье у граждан возникает по различным основаниям. Эти основания можно разделить па два вида: основания, по которым собственность на жилье возникает за плату, и основания, по которым собственность возникает бесплатно.

Возмездно приобретается жилье в собственность граждан путем:

• — покупки, в том числе на публичных торгах и на аукционе;
• — выплаты полной суммы пая в ЖСК (ЖК);
• — мены занимаемого жилого помещения на другое;
• — ренты постоянной и пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;
• — выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;
• — строительства жилого помещения.

Основания безвозмездного приобретаения жилья в собственность граждан следующие:

• — приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного, муниципального, ведомственного жилищного фонда;
• — вступление в наследство;
• — получение жилья в дар;
• — истечение срока приобретательной давности на занимаемое чужое жилое помещение;
• — получение жилищных сертификатов для приобретения жилья.

Наиболее сложно осуществимым способом безвозмездного приобретения жилого помещения является наследование^[3].

Определенное место в процессе приобретения жилья занимают вопросы о кредитах и субсидиях, сертификатах, предоставляемых под строительство и покупку жилья, ипотека, а также об использовании материнского капитала (см. постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»).

• [1] О праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение см.: Сверд-лык Г. Л. Право собственности и другие вещные права на жилое помещение // Жилищноеправо. 2008. № 8. С. 32−48.
• [2] См.: письмо ФПП от 31 марта 2016 г. № 1033/03−16−3 «О направлении Методическихрекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупкиучастника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в правеобщей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного правапокупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже долив праве общей собственности па недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденными решением Правления ФПП (протокол от 28 марта 2016 г. № 03/16)).
• [3] Подробнее об этом см.: Карпухин Д. В. Наследование жилых помещений: правоохранительные аспекты проблемы // Жилищное право. 2009. № 9. С. 110; Макаров С. Ю. Принятие наследства: особенности правоприменительной практики // Жилищное право. 2007.№ 7. С. 52—72; Блинков О. Е., Никульский С. Е. Наследование пая жилищного кооператива: теоретические и практические проблемы конкуренции общих и специальных норм // Нотариус. 2007. № 3. С. 11−13.