Регулирование и проблемы развития арендных отношений

Регулирование арендных отношений входит в число важнейших компонентов при сравнении национальных законодательств по недвижимости (наряду с общим регулированием гражданского оборота и соответствующими положениями публичного права).

При анализе деталей регулирования арендных отношений принимают во внимание следующие характеристики арендных договоров:

• • существуют ли предписанные законами формы и типы арендных договоров для различных объектов, например, земли, объектов-памятников, природных ресурсов;
• • как фиксируют сроки в договорах аренды, в том числе сроки пересмотра ставок и иных условий договора аренды;
• • как устанавливают и что включают в ставку арендной платы;
• • предусмотрено ли право выкупа арендованного объекта;
• • как осуществляют учет произведенных арендатором улучшений;
• • каковы правила пересмотра условий договоров аренды в зависимости от различных обстоятельств и влияния различных факторов, как, например, рыночные колебания цен, инфляция, намерения сторон;
• • другие особенности пересмотра договоров аренды, как, например, направления и ограничения изменения арендных ставок.

В числе наиболее актуальных проблем регулирования арендных отношений, требующих внимательного рассмотрения и решения в конкретных ситуациях и странах, как это отмечено в публикациях отечественных и зарубежных специалистов, можно выделить следующие:

• (1) операционная и финансовая аренда — правила разделения. Понятие операционной аренды, как правило, связывают со среднеи краткосрочными договорами аренды. Предполагают, что арендатор несет чисто операционные издержки, которые могут быть отнесены на себестоимость результатов его основной деятельности. Финансовую аренду (в отечественном законодательстве отождествляемую с понятиями лизинга) связывают с долгосрочными договорами аренды и договорами с правом выкупа арендуемого объекта недвижимости. При этом, как отмечает ряд зарубежных специалистов, названные виды отношений не отражают характер затрат арендатора как операционный, а существенным образом связаны с изменениями меры правомочий сторон, вплоть до юридического или фактического перехода объекта к новому собственнику;
• (2) проблема отражения арендных платежей на балансе арендодателя и арендатора. Это проблема из области качественной организации бухгалтерского учета, в том числе с учетом упомянутых аспектов разделения на финансовую и операционную аренду;
• (3) аренда как скрытая продажа. Завышение ставок в долгосрочном договоре аренды с правом выкупа может, при согласованной позиции
• (сговоре) сторон, привести к необоснованному занижению цены выкупа, вплоть до безвозмездной передачи объекта новому собственнику;
• (4) эффективное налогообложение. Здесь находят отражение и аккумулируются в различных сочетаниях все выше названные проблемы (1)-(3). Так, положения бухгалтерского учета, в том числе в части отнесения к соответствующим статьям доходов и расходов по арендным договорам, являются базовыми при организации налогообложения. В целом же мера влияния факторов (1)-(3) на эффективную организацию налогообложения недвижимости зависит от содержания действующего законодательства (уровня разрешения названных проблем) и особенностей регулирования арендных отношений в стране или регионе действия арендного договора.