Ипотечное кредитование

1. Развитие института залога недвижимости в России

2. Ипотечный банк или жилищный кооператив?

3. Ипотечное кредитование глазами заемщика

4. Ипотека: мифы, заблуждения, домыслы и реальны е проблемы

5. Ипотечные агентства и брокеры

6. Ипотека в Калининграде Заключение Литература

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование, так как большая часть наших граждан не могут себе позволить приобрести жилье без заемных средств. В настоящее время существует несколько путей решения этой проблемы. Рассмотрим наиболее часто встречающийся вариант — ипотека.

Ипотека — один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

Объектами договора ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Именно этот перечень и указан в пункте4статьи1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей — наиболее перспективная и значимая для экономики форма ипотечного кредитования. Жилье, в силу присущих ему характеристик — недвижимого характера, определенно стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка, — является идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья — важная характеристика для лиц так называемого среднего класса, поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.3ч.1ст.1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель продолжает владеть и пользоваться заложенным имуществом.

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог; залогодержатель — лицо, принимающее его в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, т. е. личности кредитора и залогодержателя всегда совпадают.

1. Развитие института залога недвижимости в России

В настоящее время немало субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае выступает сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно, по мере строительства объекта.

2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше затрат на строительство новой.

3. «Фьючерсинвест». Эта схема адресована гражданам, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

v квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья; бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

v собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4. «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление жилья гражданам. Источниками инвестирования по данной программе могут быть:

v личный целевой вклад Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и этапа завершения расчетов. Средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гражданина только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада;

v адресные субсидии местных органов власти, субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических лиц;

v средства от продажи квартиры, ранее занимаемой семьей очередника; ипотека брокер договор агентство

v краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

2. Ипотечный банк или жилищный кооператив?

Мечтая об улучшениях своих жилищных условий, можно рассмотреть несколько вариантов приобретения жилья. Наиболее популярными являются кредит в ипотечном банке, или получение ссуды в жилищном кооперативе.

Варианты покупки квартиры в кредит:

v Ипотечный банк Данный вариант относительно дорогой, но достаточно надежный и быстрый. Клиент определяет сумму, необходимую для покупки жилья, вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму банк выдает ему в виде кредита. Сразу после заключения сделки он становится собственником квартиры и, проживая в ней, возвращает кредит.

v Жилищный кооператив

" Новомодная" ипотека затмила собой другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. Подобная «несправедливость» не могла продолжаться вечно. И вот снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить условия проживания.

Но насколько выгодно обращаться в кооперативы сегодня? Схема получения ссуды в жилищном кооперативе менее дорогостоящая, но достаточно длительная и сопряжена с инвестиционным риском. Кооператив — это добровольное объединение граждан, которые в течение определенного времени накапливают оговоренную заранее часть стоимости квартиры. Накопив сумму, равную половине стоимости квартиры, член кооператива получает право на подбор жилья. Как правило, квартиру приобретают для пайщика, но она находится в собственности кооператива до момента полного погашения ссуды.

Несколько видов ЖК

1. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — образуется в рамках одного многоквартирного дома — знакомый с советских времен вариант. К счастью, или, к сожалению, но сейчас таких кооперативов практически не осталось, если не считать новоиспеченных подражаний им от тех застройщиков, которые пытаются обойти новый закон «Об участии в долевом строительстве.». Последняя редакция закона, как известно, накладывает на застройщика гораздо большую ответственность по срокам и качеству сдаваемых зданий.

2. ЖСК нового типа, или так называемый жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Это вновь появляющиеся в соответствие с недавно разработанной законодательной базой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования, с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

С момента выхода закона «О жилищно-накопительных кооперативах» (1 января 2005 года) существует и ЖСК и ЖНК, что вносит некоторую путаницу в трактовку Закона (впрочем, ничего удивительного, ко всеобщему сожалению, в этом нет, мы уже привыкли к подобным издержкам).

Принципиальное отличие ЖНК от ипотеки состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга вы имеете в собственности только пай, который можете завещать, дарить, продавать.

3. Потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм присутствует также. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Сложно сказать, на какой правовой базе основывается руководство ПИКана новой ЖНК или на ст. 116 ГК.

4. Еще один тип кооперативов, пожалуй, последний, — кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ), Его работа основана на достаточно большом доверии пайщиков друг к другу. Возможности этих коллективов ограничены. условий практически невозможно.

В реальности на сегодняшний день развитие получили только ЖНК и ПИК.

Достоинства и недостатки жилищных кооперативов.

Безусловным достоинством будущего члена кооператива является практически стопроцентное причисление его «к своим». В отличие от банка здесь не требуется многочисленных справок и гарантий. Паспорт и, возможно, копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов. Объясняется это очень просто — недобросовестный пайщик отсеется сам, не получив ничего. Правда, сумма банковского кредита может быть выше, нежели объем предлагаемых в кооперативе средств. Как правило, для вступления в кооператив нужно владеть 50% стоимости приобретаемого жилья. А минимальный взнос по ипотеке, как известно, составляет 30%.

Кроме того, будущий пайщик должен внести вступительный взнос — довольно круглую сумму (от 2 до 5% от ориентировочной стоимости квартиры к моменту ее сдачи), которая в сумму накопления не входит и не возвращается в случае выхода из кооператива.

Еще один не самый приятный нюанс — срок накопления первоначального взноса составляет, как правило, не менее 2 лет. Даже если пайщик внесет все сумму сразу, это не значит, что после этого он сможет въехать в квартиру.

Определенные неудобства вносит и тот факт, что по ипотечному договору клиент изначально получаете квартиру в собственность. И даже если его финансовое положение изменится в худшую сторону, банк не будет заинтересован в судебном разбирательстве по поводу изъятия квартиры. По крайней мере, таких случаев пока не было. По закону оставить человека без жилплощади практически невозможно. Что же касается кооператива, то здесь жилье до последнего момента находится в собственности кооператива, а следовательно, ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Сказать, что с кооперативом связаны большие риски, сложно. Все-таки основное внимание уделяется надежности компании, с которой предстоит сотрудничать. Но при условии невозможности получения кредита в банке путь лежит в кооператив. В этом случае следует более тщательно осуществлять свой выбор.

Например, если кооператив предлагает на этапе рассрочки ставку более 10%, следовательно, он пользуется заемными средствами. В этом случае можно составить впечатление о будущей стабильности, узнав наименование банка. Если же предлагается кредитование на льготных условиях, предположим, исходя из годовой ставки 0,5%, то здесь используются собственные средства. Насколько это хорошо или плохо, сказать трудно, но специалисты советуют не снижать в этом случае долю пая ниже 50% от стоимости жилья.

Не следует доверять пестрящей рекламе, обещающей заселение через неделю после вступления в кооператив. Такое невозможно. Через неделю член кооператива можете только получить статус пайщика.

Самый неприятный момент для любого кооператива — так называемый кассовый разрыв, попросту говоря, банкротство. Однако для члена кооператива — это не означает потери всего и вся. Хотя издержки, безусловно, возможны, да и время уйдет… Но в любом случае пайщик может выкупить свою квартиру, погасив задолженность досрочно и до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант невозможен, то приобрести жилье с торгов. Причем в последнем случае уже внесенные средства будут зачтены.

3. Ипотечное кредитование глазами заемщика

Условия программы ипотечного жилищного кредитования достаточно широки и приемлемы, существует огромное количество агентств ипотечного кредитования, банков, которые готовы осуществить ипотечные выплаты, но, тем не менее, во время оформления покупки квартиры в кредит будущие владельцы жилья могут столкнуться с некоторыми проблемами.

Рассмотрим схему получения кредита:

1. Изучение рынка и подбор подходящей программы.

Возможны различные способы: можно собирать информацию самостоятельно, практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Можно обратиться в риелторское агентство, где есть ипотечный отдел, и получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если заключать с агентством договор на оказание риелторских услуг). А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как правило, 1% от полученного кредита) он подберет ипотечную программу, поможет оформить все документы и получить кредит.

Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует либо банк, либо ипотечный брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится много времени, а информация не всегда достоверна, поскольку большую часть сведений банки предоставляют конфиденциально аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут повышенный коэффициент за совершение ипотечной сделки и могут предложить не очень широкий выбор программ, а институт независимых ипотечных брокеров у нас не очень хорошо развит, часто встречаются просто компании при определенных банках, получающие процент за проданные кредиты.

2. Подготовка документов для получения кредита.

Весьма ответственная и в то же время творческая процедура. Как показывает опыт, самостоятельно подготовить правильно документы для определенного банка довольно трудно — у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, какую цифру написать, отвечая на длинную анкету заемщика. Но можно попробовать сделать это и самостоятельно.

3. Подача документов в банк и прохождение андеррайтинга.

Андеррайтинг — проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета — ответственная процедура, которая становится все формальнее.

4. Подбор квартиры и сбор документов.

Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным оценщиком происходят после того, как банк дал свое согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый сложный этап, который практически невозможно совершить без профессионала. Дело в том, что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире: в частности, они не кредитуют панельные пятиэтажки, дома под снос, а также требуют, чтобы квартира была свободной. Большинство квартир, появляющихся в газетах объявлений, которые подходят для ипотеки, оказываются проданными.

Дело в том, что эти объявления еще раньше появляются в профессиональных базах, и если квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот же день кто-то вносит за нее залог. После этого на помещение необходимо собрать все документы и оценить его как предмет залога с помощью уполномоченного банком оценщика. Если квартира ищется через риелторское агентство, то необходимо внести залог и далее максимально быстро добираться до квартир, которые предлагает риелтор. Риэлтор сначала убеждается, что все условия (клиента и банка) выполнены. В случае одобрения клиентом квартиры риелтор вносит аванс за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании.

5. Подготовка и проведение сделки купли-продажи.

Необходимые документы для сделки — кредитный договор и закладная, договор купли-продажи, договор комплексного страхования (заемщика и приобретаемого жилья) — готовятся при взаимодействии всех заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего не могут поправить в кредитном договоре, а там встречаются очень кабальные для них условия, в том числе и по обслуживанию кредита, которые удорожают его. Самый напряженный этап сделки, который часто оказывается под угрозой, потому что продавец может выдвинуть какие-то дополнительные условия или какие-то документы окажутся оформленными неправильно. Ипотечные сделки удостоверяются нотариусом в обязательном порядке. Важный момент — проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным Регистрационной палатой («Мосжилрегистрация» в столице) договором купли-продажи. Намного реже проводятся сделки по безналичному расчету. Также неизменным атрибутом ипотечной сделки является страхование: жизни и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула (страхование от потери права собственности).

6. Передача документов на регистрацию.

Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели. Обычная регистрация длится месяц и обходится дешевле. Покупатель квартиры вынужден оплачивать этот расход, поскольку зачастую это является требованием продавца.

7. Получение зарегистрированных документов и окончательный расчет.

Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как покупатель забирает деньги из ячейки. Все, сделка закончена, можно въезжать в квартиру.

4. Ипотека: мифы, заблуждения, домыслы и реальные проблемы

Основные проблемы, как всегда, кроются в деталях и пунктах договора. На какие детали и пункты всех подписываемых документов стоит обратить внимании заёмщику?

1. Несоответствие рекламируемых ставок реальным.

Заявленные в рекламных разворотах печатных изданий банками 10% годовых на поверку чаще всего оказываются 11% при «белой» зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными.

2. Комиссия банка за выдачу кредита незаконна.

Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита. Причем комиссия эта взимается немедленно, в день выдачи кредита, часто путем уменьшения суммы выданного кредита на 1%. Однако, согласно ст. 990 ГК РФ, по договору комиссии банк (комиссионер) должен совершить от имени и по поручению комитента (им становится в нашем случае гражданин) некую сделку с третьим лицом в интересах комитента. И получается, что банк от имени гражданина заключает договор о кредитовании с ипотечным залогом с самим собой, одновременно выполняя в сделке и роль комиссионера, и роль третьего лица. Банк как бы раздваивается: получая от клиента комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, банк выступает комиссионером, а заключая за счет заемщика с самим собой договор кредитования с ипотечным залогом, банк одновременно становится третьим лицом.

Аналогичная история с комиссией за рассмотрение заявки. Если заявка гражданина кредитным комитетом банка будет удовлетворена, но обратившийся в банк гражданин деньги получать не захочет, то комиссию, уплаченную за рассмотрение заявки, никто не вернет.

3. Скрытые платежи за обслуживание счета.

В том банке, где заемщику демонстративно будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а также о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25−0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия «за обслуживание счета» заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5% в год от непогашенной суммы основного долга.

4. Секретная формула платежей и бессмысленность досрочного погашения.

Как правило, первые месяцы или даже годы большую часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, лишь незначительную часть — основной долг. Это значит, что если должник заработает денег и захочет досрочно погасить задолженность или задумает перекредитоваться в другом банке, то проценты, выплаченные гражданином банку как бы авансом на протяжении месяцев и даже лет, банк на полном законном основании не вернет. Причем банк выдаст график погашения основного долга и процентов лишь при подписании договора, когда менять что-либо поздно, а при предварительных консультациях эту секретную формулу никто не покажет. Избежать такого исхода можно, если воспользоваться схемой не с аннуитетными платежами, а с дифференцированными, когда каждый месяц погашается основной долг равными частями и проценты за пользование всем кредитом. Платежи по такому кредиту вначале достаточно значительные, а потом уменьшаются, зато заемщик точно знает, что с него не возьмут лишнего.

Если же заемщик выбрал систему аннуитетных платежей, сама возможность досрочного погашения будет иметь смысл только в самом начале, когда еще не выплачены проценты практически за весь срок пользования кредитом. Однако некоторым банкам и этого кажется мало, им нужно закабалить должника на весь указанный в договоре период. Так, например, в одном известном банке на вопрос о возможности досрочного погашения основного долга с целью уменьшения процентных платежей, сотрудник банка ответила, что «основной долг погашается в последнем платеже по кредиту». Это заставило потенциального заемщика, уже получившего к тому времени положительное решение банка по заявке, внимательно с юристом изучить текст проекта «Договора о предоставлении кредита на приобретение объекта вторичного рынка недвижимости» .

В конце договора указывается, что все суммы, направленные должником на досрочное погашение кредита, «засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей». А каждый ежемесячный платеж включает в себя не только сумму кредита, но и проценты за пользование кредитом. Иными словами: хотите досрочно погасить основной долг — погашайте, но только вместе со всеми будущими процентами, «путем погашения последнего из непогашенных платежей». Получается, что по условиям договора заемщик не вправе рассчитывать на уменьшение суммы процентов в случае досрочного погашения.

5. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%.

Расходы по нотариальному удостоверению сделки. В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Этой же чести удостоились договоры ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.

Фактически нотариус удостоверяет 2 сделки: основную (купли-продажи) и дополнительную (договор залога недвижимости). Покупателю эти услуги обойдутся примерно в 2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. А указана будет рыночная цена согласно отчету оценщика, так что сэкономить на этих услугах не получится.

6. Особенные условия страхования утраты права собственности.

Несмотря на то что приобретаемый объект проверяется вначале агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередь проверкой «юридической чистоты» документов), а затем юристами и службой безопасности банка, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязывает заемщика каждый год покупать полис страхования риска утраты права собственности (титульного страхования). Платежи составят примерно 0,7−1% от суммы, исчисленной как 110% кредита, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. По мере погашения основного долга сумма страховки все равно остается неизменной. Кроме того, многие банки требуют от заемщика заключения договора страхования только с дружественными банку страховыми компаниями. При этом не факт, что условия страхования этих компаний будут дружественны для заемщика.

7. Страхование квартиры защищает не от всех рисков.

Страхование квартиры, происходит, как правило, по фиксированной ставке, равной не менее 0,1% рыночной стоимости квартиры в год. Следует учесть, что эту, пусть небольшую, сумму платить придется ежегодно. В договоре имеется стандартный набор рисков — пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что уничтожить стены квартиры пожаром или заливом водой не так уж реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, падением метеорита или неумышленной авиакатастрофой вполне сопоставим с риском разрушения дома действиями злоумышленников.

8. Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк.

При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит пройти медицинское обследование, а страховой взнос может составить от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности. Ясное дело, такой вид страхования возможен и имеет смысл только при заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ. Выгодоприобретателем по названным выше страховым выплатам также является банк, а это значит, что все страховые взносы ежегодно будет платить гражданин-заемщик, а в случае наступления страхового случая выплаты от страховой компании получит банк. Заемщик получит от банка только то, что останется от страховой суммы после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.

9. Низкое качество риелторских услуг.

Если заемщик сначала договаривается с банком, то выбрать риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что ограничивает потребителя в правах. Можно пойти другим путем — обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в составе каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут получить кредит. Но в таком случае придется заплатить комиссию за эту услугу. Обычная комиссия риелторской фирмы составит в среднем 5% от стоимости приобретаемой квартиры, и не менее 1% обычно — комиссия ипотечного брокера. Некоторые фирмы идут на уменьшение комиссии, но тут надо быть внимательным: компания либо рассчитывает на дополнительные «накрутки», в первую очередь — доплаты за скорость изготовления документов бюро технической инвентаризации и прохождения документов в регистрирующем органе, либо оказывает услуги низкого качества. Не исключен даже прямой обман, при котором может пострадать финансовая репутация заемщика (см. статью «Как мошенничают ипотечные брокеры?»).

10. Оплата чужих налогов.

Очень часто продавцы квартиры просят покупателя оплатить возникающий при ее продаже налог (мотивируя это тем, что при продаже за живые деньги они бы не указывали полной стоимости квартиры, а значит, не платили бы налога). И покупатели вынуждены добавлять 13% от стоимости квартиры. Сейчас эта проблема отчасти потеряла актуальность, поскольку рынок стабилизировался, спрос на квартиры не так высок, и уже скорее продавцы идут навстречу покупателям. Но в любом случае понятно, что те, кто решится покупать недвижимость по ипотеке, должны знать обо всех подводных камнях, которые встретятся в процессе совершения сделки, и идти на это с открытыми глазами, понимая все юридические последствия своих подписей в договорах.

5. Ипотечные агентства и брокеры

После принятия в июле 1998 года федерального закона «Об ипотеке» в России стали активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано около 70 региональных операторов и более 50 сервисных агентов; порядка 100 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. В чем смысл существования этих агентств? Агентства ипотечного жилищного кредитования были созданы в целях развития федеральной системы ипотечного кредитования, направленной на повышение доступности жилищной ипотеки. Непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у вас будет выступать не банк, а агентство.

В задачи ипотечных агентств входят:

v развитие системы ипотечного жилищного кредитования;

v организация работы банков и других участников;

v рынка ипотечного кредитования по федеральным;

v стандартам ипотечного кредитования;

v привлечение долгосрочных кредитных ресурсов в сферу жилищной ипотеки.

Итак:

1. в агентстве нельзя получить кредит;

2. агентство работает с конкретным банком;

3. залогодержателем будет не банк, а агентство.

Подписывая договор с агентством, клиент обязан пользоваться услугами его партнеров (не только банка, но и страховых и оценочных организаций, риэлторской фирмы).

Надежность и качество работы организаций, имеющих договор с оператором АИЖК, гарантированы.

Агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае неплатежеспособности заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования. Агенство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение и предоставляет возможности досрочного погашения кредита. Ипотечные брокеры знают спрос и предложение на ипотечном рынке, наиболее часто встречающиеся проблемы и пожелания потенциальных заемщиков, и, следовательно, могут предложить оптимальный вариант. Услуги брокеров не бесплатны, но если сложно разобраться во всех тонкостях и премудростях ипотеки, стоит прибегнуть к их помощи. Что нужно знать о брокерах, чтобы они не втянули в невыгодную или просто не самую удачную программу?

К ним относятся независимые ипотечные брокеры, а также брокеры-риэлторы.

6. Ипотека в Калининграде

Рынок кредитования и ипотеки в Калининграде и Калининградской области, также как и в других регионах страны, достаточно широко представлен филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить Банк Москвы, Сбербанк России, ОТП Банк, БИН-банк, Россельхозбанк Программы ипотечного кредитования в Калининграде и Калининградской области отличаются разнообразием и рассчитаны для физических лиц с разным финансовым положением. Квартиры предлагаются и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости.

Наибольший срок, на который банки предоставляют населению ипотечный кредит, в Калининграде и Калининградской области на текущий момент равен 30 годам.

В настоящее время минимальный размер процентной ставки по ипотеке в составляет 10.75% годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и 7.2% годовых для кредитов, предлагаемых в иностранной валюте.

Могут отличаться и требования банков, предоставляющих ипотечные кредиты, к заемщикам в Калининграде и Калининградской области. Одни банки, в своих программах ипотечного кредитования исходят из условия, что возраст заемщика не должен быть менее 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе банка Сбербанк России, нижняя возрастная планка составляет 21 год.

Ипотечные программы отличаются и условиями залога по кредиту, наличию гражданства у заемщика, наличием аннуитетных или дифференцированных платежей при погашении долга, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и пр.

Также отличаются требования к верхнему возрастному пределу — например, согласно требованиям одной из ипотечных программ банка Россельхозбанк, на получение кредита может претендовать гражданин до 65 лет, а у ипотечной программы банка ОТПбанк возрастной ценз снижен до 60 лет.

Различно отношение банков в Калининграде и Калининградской области к сумме первоначального взноса по ипотеке — некоторые банки, в частности Банк Москвы, допускают в своих программах первоначальный взнос в 15%, условия же некоторых банковских программ, в частности у банка БИН-банк, требуют минимальный размер первоначального взноса в 45%.

Тем не менее, учитывая, что рынок ипотеки в Калининграде Калинградской области, также как и в других регионах, еще далеко не исчерпал всех своих возможностей, можно предполагать и дальнейшее его динамичное развитие.

Заключение

Сегодня ипотечное жилищное кредитование пользуется все большей популярностью среди населения. Во всяком случае так утверждают со страниц газет и экранов телевидения. Для многих счастливых семей ипотека на жилье становится единственно возможным способом купить квартиру в кредит и сыграть новоселье. Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой, на ее размер может влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.

Конечно же, условия ипотеки на кредитном рынке, как и во многих других финансовых областях, с течением времени меняются; многое зависит от происходящих событий в мире в целом — так, например, может случиться, что произошедший не так давно ипотечный кризис в США через какое-то время окажет свое влияние и на российский рынок ипотеки, что может привести к пересмотру условий предоставления ипотечных кредитов и изменению процентных ставок по ним.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет.

1. И. А, Базанов. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства./ учебное пособие. Базанов И. А. — М.: Статут, 2004.

2. А. Г, Брунгидьд. Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление документов без агентства. / юридическая консультация. Брунгидьд А. Г. — М.: АСТ: Астрель; Владимир: ВКТ, 2008. — 284 с. — ISBN 978- 5−17−44 994−1

3. В. К, Южелевский. Какая ипотека нужна России./ учебное пособие. Южелевский В. К. — Тверь, 2004.