Право общей долевой собственности

Законом предусмотрено, что если стороны не договорились об ином и если нет специальных указаний в законе, то предполагается равенство долей в общей собственности на имущество. Это означает, что сособственники на равных участвуют в доходах от использования имущества, но при этом оба несут в равной степени бремя содержания имущества. При этом характерно, что ГК РФ допускает отступление от правила распределения доходов от использования имущества пропорционального размеру доли (ст. 248), однако не предусматривает возможность заключения соглашений об изменении порядка уплаты налогов или выполнения других обременяющих собственность обязанностей.

В последнем случае бремя содержания имущества распределяется пропорционально размеру доли в общей собственности. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Например, если сособственники квартиры договорились, что один из них произведет капитальный ремонт, то одновременно они могут договориться и об увеличении доли того собственника, на плечи которого лягут расходы, но ремонту в будущем. Такой вклад в образование и приращение общего имущества является улучшением. Оно имеет юридическое значение и может быть классифицировано в зависимости от возможности использования его отдельно от самого имущества на отделимые и неотделимые улучшения. По общему правилу,.

отделимые улучшения поступают в собственность того участника долевой собственности, который их произвел. Однако сособственники могут договориться об оставлении их в составе общего имущества, что может повлечь увеличение доли соответствующего участника. Неотделимые улучшения могут привести к увеличению доли в общей собственности при соблюдении следующих условий: они должны быть произведены за свой счет; произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (например, при условии получения согласия всех сособственников). При нарушении этих условий увеличения доли не происходит (и. 3 ст. 245 ГК РФ)/.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению его участников. При отсутствии согласия даже одного сособственника, независимо от размера его доли в общем имуществе, конкретный способ владения и пользования этим имуществом может быть осуществлен только по решению суда, а распоряжение общим имуществом без согласия даже одного сособственника вообще невозможно. Правоприменительная практика на этот счет однозначна: при рассмотрении споров для суда очень важно согласие всех сособственников на совершаемую с имуществом сделку.

Позиция суда наглядно видна в следующем деле.

ООО «ЭТАП» предъявило встречный иск о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилого помещения по ул. Ленина, 15, мотивируя свои требования тем, что он заключен в нарушение требований ст. 209, 247, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено товарищество собственников жилья «Ленина, 15». Решением от 15 февраля 2008 г. Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска отказано, встречный иск удовлетворен. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Постановлением от 17 июня 2008 г. Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение оставлено без изменения.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска обратился в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора вышеуказанных судебных актов.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех се участников путем принятия решений общим собранием собственников, которое является органом управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников жилья, оформленного протоколом общего собрания от 16 августа 2006 г., в качестве способа управления многоквартирным жилым домом по улице Ленина, 15 в Новосибирске выбрано управление ТСЖ «Ленина, 15», которое в установленном законом порядке зарегистрировано. Следовательно, суды обоснованно признали договор, заключенный между Департаментом земельных и имущественных отношений города Новосибирска и ООО «ЭТАП», недействительным, отказав в удовлетворении исковых требований Департамента.

Исключением из этого правила является залог доли имущества, находящегося в общей долевой собственности. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Однако если требуется передача всего имущества в залог, допустим, при передаче квартиры иод залог, то в этом случае действует общее правило.

Участник долевой собственности имеет право распорядиться своей долей как посредством ее отчуждения иным лицам, так и путем выдела или раздела имущества. В случае отчуждения лицом своей доли иным лицам (т.е. не входящим в число сособственников), сособственники имеют право преимущественной покупки доли на тех же условиях и за ту же цену. Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи доли. Если в течение месяца со дня извещения о продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество, либо 10 дней со дня извещения о продажи доли в общей собственности на движимое имущество остальные сособственники не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При нарушении преимущественного права покупки сособственниками продаваемой доли, любой из них в срок не более трех месяцев вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем доли сделки. По мнению Конституционного Суда РФ, в этом случае речь идет именно о сокращенном сроке исковой давности, который начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права^[1].

Прекращением права общей долевой собственности возможно в следующих случаях: при разделе имущества, находящегося в долевой собственности; в случае выдела доли одним из участников общего имущества. Способы и условия как раздела, так и выдела определяются соглашением сособственников, а при его отсутствии — судом. При этом согласие остальных участников общей долевой собственности на выдел одним из них своей доли не требуется. В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Как следует из буквального толкования приведенной нормы, участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Суды по большей части удовлетворяют такие требования. Подтверждением тому служит судебное решение по следующему делу.

Б., действующая в своих интересах, а также в интересах своего несовершеннолетнего сына Л., обратилась в суд с иском к В., ссылаясь в обоснование своих требований на следующее. Ей и ее несовершеннолетнему сыну принадлежит ¾ доли в праве общей собственности на квартиру в пос. Горные Ключи Кировского района Приморского края, а ответчику В. — ¼ доля в праве общей собственности на указанную квартиру. Поскольку совместное с ответчиком пользование спорной квартирой невозможно, так же как невозможно реально выделить доли сторон по делу в праве собственности на квартиру, истец просила взыскать с нее в пользу В. денежную компенсацию за принадлежащую ему ¼ долю в праве общей собственности на квартиру по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников квартиры. Надо отметить, что требования истицы были поддержаны всеми судебными инстанциями^[2].

Особую актуальность представляет связанный с рассматриваемым вопрос о признании не противоречащими Конституции РФ положения НК РФ о порядке распределения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при приобретении имущества (квартиры) в общую долевую собственность. Например, если в договоре купли-продажи в качестве покупателей указываются родители и их несовершеннолетние дети, то при обращении в налоговые органы за получением имущественного налогового вычета в возврате такового им отказывали, поскольку дети не являются налогоплательщиками. А в соответствии с положениями НК РФ право на получение налогового вычета есть только у добросовестных налогоплательщиков.

Конституционный Суд РФ разъяснил, что при получении вычетов несовершеннолетние дети действительно не могут рассматриваться как полностью самостоятельные субъекты налоговых правоотношений. Поскольку они не имеют самостоятельного дохода, то не уплачивают налог на доходы, следовательно, не имеют права на его возврат. С другой стороны, родители, покупающие жилье в общую долевую собственность со своими детьми и фактически оплатившие долю ребенка, образуют самостоятельную группу налогоплательщиков. Они имеют право на получение имущественного налогового вычета со всей суммы фактически произведенных расходов (в пределах установленного размера данного вычета)^[3].

• [1] Громов Д. В. Срок для защиты права преимущественной покупки участника долевойсобственности // Российская юстиция. 2006. № 11. С. 46.
• [2] Определение Верховного Суда РФ от 24 октября 2006 г. № 56-B0G-17 // СПС «Гарант:
• [3] Соколова А. В. Обзор определений и постановлений Конституционного Суда РФ //Арбитражное правосудие в России. 2008. № 5. С. 25.