Массовая оценка — компонент системы налогообложения недвижимости

Р. Олми, международный эксперт в области адвалорных (Ad Valorem — соответствующий стоимости) систем налогообложения недвижимости, выделил в системе налогообложения недвижимости три компонента:

• — определение субъектов, подлежащих налогообложению (налогоплательщики) и объектов, подлежащих налогообложению, и установление связей между ними;
• — определение стоимости объектов, подлежащих налогообложению;
• — сбор налогов [80].

Рассмотрим компонент «Определение стоимости недвижимости». В целях налогообложения необходимо определить стоимость всех объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, другими словами, провести массовую оценку недвижимости. Массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. Согласно международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки является рыночная стоимость. Для проведения работ по массовой оценке создаются системы массовой оценки недвижимости.

Основная цель разработки и создания системы массовой оценки недвижимости — обеспечение функционирования и совершенствования системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости. Эта цель определена в работах зарубежных и отечественных авторов [52; 79], в международных стандартах массовой оценки недвижимости, она не раз подчеркивалась на международных конференциях [16; 25;

79], в целях ее достижения реализовывались международные и национальные проекты [65]. Массовая оценка недвижимости также способствует решению задач развития рынка недвижимости, ипотечного кредитования и страхования. Результаты массовой оценки могут являться основой в методиках расчета арендной платы.

Важной задачей массовой оценки недвижимости является повышение экономической эффективности системы налогообложения. В идеальном варианте, экономически эффективной системой налогообложения имущества является такая система, в рамках которой все имущество, подлежащее налогообложению выявлено, ошибки, связанные с установлением стоимости имущества или с его оценкой для целей налогообложения, сведены к минимуму, сбор налога приближается к 100% от общей суммы, подлежащей сбору, а затраты на администрирование налога минимальны. Как отмечено в Стандарте по политике в области налогообложения имущества, одобренном в августе 2004 года Международным обществом налоговых оценщиков в Чикаго, понятие экономической эффективности содержит в себе экономические концепции предельной полезности и сокращающихся доходов. Другими словами, необходимо понести определенные затраты и достигнуть определенного уровня зрелости прежде, чем может быть достигнут тот или иной уровень эффективности, однако оптимальный уровень затрат может быть значительно ниже уровня затрат, обеспечивающего максимальную эффективность. Тем не менее, можно иногда изменять систему налогообложения имущества (например, путем установления новых вычислительных систем) для обеспечения повышения ее эффективности без дополнительных затрат.

При условии эффективного административного управления разработка, построение и применение автоматизированных систем массовой оценки недвижимости приводит к созданию оценочной системы, отличающейся точностью, единообразием, беспристрастностью, надежностью и низкими затратами в пересчете на один объект налогообложения.

Таким образом, массовая оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости. Формирование, становление и развитие систем массовой оценки недвижимости было вызвано развитием систем налогообложения в тех странах, в которых введен налог на недвижимость и в качестве базы налога выбрана стоимость недвижимости. Это, с одной стороны, определяет роль и место массовой оценки недвижимости, с другой — требует рассмотрения ее эволюции через призму целей и задач налогообложения.