Осуществление права общей собственности (п. 763-767)

• 763. Владение и пользование предметом долевой собственности. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК). К сожалению, практически весьма важного вопроса о том, каким могло бы быть содержание такого соглашения или судебного акта, ГК даже приблизительно не расшифровывает. Русские дореволюционные ученые формулировали два варианта решения вопроса о технологии владения общей вещью:
  • (1) владеют все, хотя бы вещь и находилась в тот или иной конкретный момент времени в руках одного из сособственников; (2) владеет каждый по отдельности и, следовательно, все поочередно^[1][2]. Нетрудно заметить, что первый вариант имеет в виду реализацию владения в рамках отношений сособственников с третьими лицами, второй — сособственников между собой. Совершенно аналогично конструируется и понятие пользования общей вещью: оно может быть либо равным (одинаковым и одновременным) для всех, либо сообразным идеальным долям, размеры которых могут быть проецированы на время пользования вещью, либо на саму вещь (см. и. 2 ст. 247). Осуществление правомочия пользования общей собственностью может быть доверено доверительному управляющему, назначаемому, но единогласному решению всех сособственников.

• 763^[3]. Владение и пользование предметом долевой собственности, но проектируемым изменениям ГК. В качестве общего правила в и. 2 проектируемой ст. 277 ГК планируется установить, что предметом владения и пользования каждого сособственника является… часть вещи, приходящаяся на его долю^[3]. Там же предполагается констатировать ничтожность «…соглашений о владении и пользовании недвижимой (!) вещью, предусматривающих предоставление сособственнику во владение и пользование части вещи, явно несоразмерной его доле в праве собственности». Но почему же только недвижимой? чем незаконные соглашения о вещах движимых «лучше»? Планируется также установить, что «…соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме» и что соглашение сособственников о владении и пользовании недвижимой вещью, условия которого внесены в ЕГРП, не прекращает своего действия (сохраняется) при переходе доли в праве собственности на эту недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу и любой из участников долевой собственности вправе требовать внесения условий соглашения в ЕГРП.
• 763². Распределение результатов пользования общим имуществом. Согласно ст. 248 ГК «…плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям». Очевидно, что одна часть этой нормы противоречит другой: либо плоды (продукция и доходы) поступают в общую собственность (но тогда они не распределяются между сособственниками), либо они все-таки распределяются между сособственниками (но тогда они никак нс могут поступить в общую собственность — только в собственность каждого участника). Вероятно, все-таки плоды включаются в состав общего имущества и подчиняются его правовому режиму, т. е. распределяются в том смысле, что в них определяются доли каждого из сособственников. К счастью, это правило диспозитивно и применяется, если иное не предусмотрено соглашением сособственников (ст. 248). Норма же об аналогичном (пропорционально долям) распределении бремени расходов (ст. 249) императивна и не может быть изменена соглашением сособственников.
• 764. Распоряжение правом общей долевой собственности (вещыо) в целом и долей в таком праве (в ценности вещи). Объектами правомочия распоряжения со стороны сособственников может быть как вещь в целом, так и доля в ее ценности. Распоряжение вещыо (правом общей долевой собственности) в целом возможно лишь с общего согласия всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК). Нельзя считать добросовестным приобретателя общего имущества, не удостоверившегося в согласии на распоряжение им со стороны всех сособственников; другое дело, что приобретатель может и вовсе не знать о том, что та или иная вещь находится в общей долевой собственности и, следовательно, сталкиваясь с единоличным отчуждателем, может впасть в добросовестное заблуждение и полагать, что имеет дело с субъектом права собственности индивидуальной принадлежности. Распорядиться же долей в ценности общей вещи (долей в общем праве) способен каждый из сособственников единолично (по своему усмотрению), в том числе путем ее возмездного отчуждения другому сособственнику или даже постороннему лицу (п. 2 ст. 246); последнее, однако, возможно лишь с соблюдением преимущественного права покупки, принадлежащего иным сособственникам (см. сл. пункт).
• 764^[5]. Преимущественное право покупки. Возмездное отчуждение доли лицу, не являющемуся сособственником (постороннему лицу), может быть произведено только при условии соблюдения отчуждателем принадлежащего другим сособственникам преимущественного права приобретения (покупки) доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК). Преимущественное право приобретения доли в праве общей собственности является строго личным; его уступка не допускается (п. 4 ст. 250 ГК). Сособственники вправе рассчитывать на письменное извещение о предстоящем возмездном отчуждении доли и по получении такового — на приобретение в течение 10 дней (для движимой вещи) либо месяца (для недвижимой) отчуждаемой доли на тех условиях, о которых они были уведомлены (п. 2 ст. 250). Способом реализации преимущественного права покупки является только покупка. Простое выражение намерения воспользоваться преимущественным правом когда-нибудь в будущем, несогласия с предстоящим отчуждением доли или его запрета, для сособственника-отчуждателя доли необязательны. Нарушение преимущественного права позволяет любому из сособственников в течение трех месяцев со дня такого нарушения требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК).
• 765. Общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома. Многоквартирные дома (МКД), будучи самостоятельными объектами права собственности, обладают свойством делимости. Это делает возможным, с одной стороны, установление права собственности на такие части МКД, как отдельные квартиры и изолированные комнаты, но с другой стороны — оставляет открытым вопрос о праве собственности на части и конструкции, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры. Эти элементы (см. их перечень в п. 1 ст. 290 ГК и ч. 1 ст. 36 ЖК) называются общим имуществом МКД и признаются находящимися в общей долевой собственности собственников жилых помещений в этом доме. «…Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме (прямо. — В. Б.) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения» (ч. 1 ст. 37 ЖК). Доля каждого сособственника в праве на общее имущество МКД считается принадлежностью права собственности на квартиру, принадлежащую этому сособственнику^[5].

• 765¹. Способы осуществления права общей долевой собственности на общее имущество МКД (общий обзор). Право общей собственности на общее имущество МКД в целом может осуществляться не только (1) сособственниками непосредственно, решающими интересующие их вопросы на своих общих собраниях (см. ст. 44 ЖК), но и третьими лицами, а именно (2) жилищными и жилищно-строительными кооперативами (ч. 1 ст. 110 ЖК); (3) товариществами собственников жилья (ТСЖ) — специализированными некоммерческими организациями, создающимися как раз во имя «…совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД» (ч. 1 ст. 135 ЖК); (4) объединениями ТСЖ, созданными «…для совместного управления общим имуществом в МКД» (ст. 142 ЖК);
• (5) управляющими организациями и единоличными управляющими — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями по договорам с собственниками квартир либо товариществом собственников жилья (ч. 4 ст. 135, ч. 1 ст. 137, ст. 148, 161, 162 ЖК).
• 765². Осуществление права общей долевой собственности на общее имущество МКД самими сособственниками. При осуществлении права общей собственности на общее имущество МКД непосредственно сособственниками применяются следующие правила. Каждый сособственник имеет на общем собрании количество голосов, прямо пропорциональное размеру его доли в праве общей собственности (ч. 3 ст. 48 ЖК), т. е. имеет место отступления от принципа равного распределения голосов между сособственниками. Кворум правомочности общего собрания домовладельцев — присутствие сособственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев; кворум принятия решений — большинство голосов от числа присутствующих (ч. 1 ст. 46 ЖК). Как видим, и здесь допущено отступление от общих правил ст. 246 и 247 ГК об осуществлении права общей долевой собственности по соглашению всех его участников.
• 766. Владение и пользование предметом совместной собственности.

Вопрос о порядке владения и пользования имуществом, составляющим общую совместную собственность, находится за пределами права частного и вообще за пределами права. Норма п. 1 ст. 253 ГК о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственниками сообща (совместно), если иное не предусмотрено соглашением между ними, просто описывает нормальную ситуацию, — то, как оно должно быть, если только перед нами настоящая совместная собственность. Установление и существование таких отношений может иметь место только на базе доверительных отношений сособственников. Если даже такие отношения однажды дают трещину и разваливаются изнутри, то было бы наивно пытаться «залатать» последнюю извне, с помощью закона. Поэтому и ни о каком вмешательстве суда в дела совместных сособственников нет речи вообще.

767. Распоряжение объектами права совместной собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Оно по общему правилу предполагается, независимо от того, кем из сособственников совершается соответствующая сделка (п. 2 ст. 253 ГК). Иными словами, совершать сделки по распоряжению общим имуществом вправе каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними (п. 3 ст. 253). Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная участником совместной собственности, полномочия которого были ограничены соглашением сособственников, может быть признана недействительной по требованию любого из них только в случае, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253; ср. со ст. 174 ГК). Последнее маловероятно, поэтому п. 4 ст. 253 предоставил возможность законодательно устанавливать исключения из презумпции согласия участников совместной собственности (см. п. 3 ст. 35 СК).

• [1] Однако имущество, приходящееся на его долю, определенную по состоянию на моментсмерти, наследуется на общих основаниях, т. е. так же, как если бы это имущество принадлежало одному только умершему сособственнику (наследодателю) лично (см. ст. 1150 и 1179ГК). Можно сказать, что смерть соучастника в общей совместной собственности производитпреобразование ее в долевую и немедленно вслед за этим натуральный выдел из нее долиумершего соучастника, а если таковых было только двое, то натуральный раздел се объекта. Логическое развитие этого принципа означает изменение (прекращение) отношенийобщей совместной собственности также при признании кого-либо из сособственников безвестно отсутствующим или объявлении умершим.
• [2] Предлагался также и заведомо неприемлемый вариант, в соответствии с которым владеют все, но каждый определенной долей вещи. Поскольку владение — это господство надвещью, владеть можно лишь реальными (натуральными) долями вещи, имеющими самостоятельное, друг от друга независимое существование. Не говоря о том, что выделить таковыене всегда возможно, такое выделение приведет к разрушению права общей собственностии установлению множественности прав собственности на множество различных объектов.
• [3] Но такого объекта субъективных гражданских прав (а также — как это уже отмечалось в предыдущей сноске, — и такого предмета владения), как «часть вещи», не отделеннаяот этой вещи, не существует и существовать не может — иное решение разрушает понятиео вещи.
• [4] Но такого объекта субъективных гражданских прав (а также — как это уже отмечалось в предыдущей сноске, — и такого предмета владения), как «часть вещи», не отделеннаяот этой вещи, не существует и существовать не может — иное решение разрушает понятиео вещи.
• [5] О взаимосвязях правовых форм — см. § 7 гл. 6 Учебника.
• [6] О взаимосвязях правовых форм — см. § 7 гл. 6 Учебника.