Методы оценки стоимости зданий и сооружений

Оценка стоимости зданий и сооружений выполняется, в основном, в комплексе с отнесенными к ним земельными участками, что определяется их сущностью как объектов недвижимости. Отдельно их оценка производится только в случаях, когда:

• — они являются новой готовой продукцией строительного предприятия;
• — предприятие распродается по отдельным объектам, поскольку его деятельность стала стабильно убыточной;
• — стоимость земли и расположенных на нем объектов нужно оценить отдельно или стоимость земли несравненно ниже стоимости зданий и сооружений.

В параграфах 2.1 и 2.3 изложены характеристики этих объектов оценки и факторы их стоимости, которые определяют необходимость использования в оценке специфических и корректировки общих методов (рис. 5.3).

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. При этом потоки доходов имеют:

• — стабильные и положительные величины;
• — устойчивые и умеренные (как правило, не более 3%) темпы роста.

Рис. 5.3. Подходы и методы оценки стоимости зданий и сооружений

Стоимость здания или сооружения в этом методе определяется по известному соотношению дохода и ставки капитализации (см. параграф 4.1).

Особенности методов доходного подхода к оценке зданий и сооружений. Для определения стоимости здания (сооружения) доходным подходом используется преимущественно метод прямой капитализации, где в качестве дохода принимается чистый операционных доход (ЧОД). Однако, его расчет имеет некоторые особенности, отраженные в этапах определения стоимости.

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании.

При этом оцениваются следующие уровни дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД), который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

где S — оцениваемая площадь, м²; С_а — арендная ставка за 1 м².

Основным источником информации для расчета данного показателя является договор аренды. Основным нормативным документом, регламентирующим арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Арендные договоры делятся на три большие группы:

• — с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
• — с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
• — с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

При подсчете потерь за основу берется рыночный показатель, что возможно только при наличии значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В ее отсутствие для определения коэффициента недоиспользования анализируется ретроспективная и текущая информация по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частота их перезаключения, величина периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны). На этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (.К_НД) объекта недвижимости:

где Д_п — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора; Г_с — средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна; Н_а — число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации. Следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• — общеэкономической ситуации;
• — перспектив развития региона;

• — стадии цикла рынка недвижимости;
• — соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Далее необходимо сделать поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу:

где К_п — коэффициент потерь при сборе платежей; П_а — потери при сборе арендных платежей.

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где К_идп — коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; П_нд — потери от недоиспользования площадей.

Помимо потерь от недоиспользования, при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности арендаторов, не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить:

• — на условно-постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);
• — условно-переменные, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату, расходы по обеспечению безопасности и т. д.);
• — неучитываемые при оценке в целях налогообложения (экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом; обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т. е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено); подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью); дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным. Предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным;
• — расходы на замещение, к которым относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете. Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые, на счетах средства.
• 2. Расчет коэффициента капитализации осуществляется несколькими методами, состав, содержание и условия применения которых рассмотрены в параграфе 4.2.
• 3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Применение метода капитализации для оценки стоимости зданий и сооружений затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени, путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. Он применяется, когда:

• — доходы от эксплуатации здания (сооружения) нестабильны.
• — предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• — имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от оцениваемого объекта недвижимости;
• — потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• — оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• — объект недвижимости строится или только что построен.

Процесс оценки зданий и сооружений методом дисконтирования доходов состоит из типовых этапов, рассмотренных в параграфе 4.2. Рассмотрим основные особенности их реализации в оценке стоимости зданий и сооружений.

В российской практике при использовании этого метода в оценке недвижимости вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• — ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
• — чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
• — облагаемую налогом прибыль.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

• — назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
• — принятия допущений относительно изменения стоимости объекта недвижимости за период владения;
• — капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
• — определения ставки дисконтирования — ставки процента, используемой для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем, которая отражает взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущие этого вида недвижимости.

Для расчета ставки дисконтирования в оценке зданий и сооружений применяются методы кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения (рыночной выжимки) и мониторинга. В российской практике применяется в основном метод кумулятивного построения.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:

• — требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
• — ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения (рыночной выжимки, см. параграф 4.2) определяет ставку дисконтирования как ставку сложного процента (см. раздел 3.4.1 данного учебника). Она рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения:

• 1) моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• 2) расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• 3) обработка полученных результатов любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Пример применения метода дисконтирования дохода | в оценке стоимости здания Инвестор приобретает здание и сдает его в аренду на три года с получением следующих сумм арендной платы: первый год — 620 тыс. руб.; второй год — 640 тыс. руб.; третий год — 660 тыс. руб. Ожидается, что к концу срока аренды здание будет стоить порядка 3000 тыс. руб. Определить текущую стоимость здания при ставке дисконта, равной 11%.

Решение.

Определим текущую стоимость арендной платы:

Определим текущую стоимость реверсии: четвертый год = 3000: (1 + 0Д1)⁴ = 1976,28 (тыс. руб.);

Ответ: текущая стоимость здания 3536,87 тыс. руб.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Сущность метода можно отразить формулой:

где С — рыночная стоимость объекта оценки; ЧОД — чистый операционный доход; R — ставка капитализации; i_B03Bp — норма возврата.

Отличие метода капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

• — в методе капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
• — в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Пример метода капитализации по расчетным моделям

Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД — 100 000 тыс. руб., i — 15%, срок экономической жизни — 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.

Решение.

PV = ЧОД: (i + i_B03Bp) = 100 000: (0,15 + 0,05) = 500 000 (тыс. руб.).

Ответ: рыночная стоимость объекта оценки равна 500 000 тыс. руб.