Отечественный опыт оценки стоимости объектов недвижимости (кроме земельных участков)

Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:

дореволюционный — до 1917 г.;

советский — с 1917 по 1990 г.;

современный — с 1990 г. и по настоящее время.

При этом говорить о «нормальном» рынке недвижимости и соответствующих ему методах оценки можно, имея в виду только дореволюционный период, когда в России успешно сложился и функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости.

В советский период (1917;1990) оценка объектов недвижимости производилась с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, т. е. не связанных с рыночными условиями хозяйствования.

В настоящее время эти методы утратили свою доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на «первичном» рынке недвижимости.

Понятие и признаки недвижимости.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР от 31 мая 1991 г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю.

Под недвижимостью в экономическом смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, что обыкновенные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить их сущность.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимости относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132):

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учётом отечественных особенностей и международных норм.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и всё, что находится под ним с проекцией к центру земли, и всё, что находится над ним, продлённое в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединённые к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый — юридическое содержание:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка земли;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости.

Каждый объект недвижимости имеет существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить его от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Основные признаки недвижимости.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им ещё не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс — это движимые предметы, прикреплённые к земле или размещённые в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (оборудование отопительной системы, водопроводы, электрооборудование, лифт).

ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или её составные части (права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями).

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещённые на земельный участок для его обслуживания, — животные, сельскохозяйственные машины и орудия, а в США — земля и всё, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В США применяется ещё один термин «недвижимая собственность» — это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.