Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

Сравнительный анализ систем ипотечного кредитования, существующих в международной практике, позволил сделать вывод о необходимости первоочередного применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройбережений. Выбор «американской» модели обусловлен, прежде всего, возможностью её быстрой реализации в значительных объёмах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц.

Дополнительным подтверждением выбора модели ипотеки служит последовательность этапов решения в СССР — РФ проблемы финансирования жилищного строительства с привлечением средств населения. Логика этого развития привела к появлению таких инструментов, как облигации жилищных займов (ОЖЗ), являющихся прямым прообразом ипотечных облигаций.

Необходимо, однако, отметить, что облигации жилищных займов не позволяют выдавать долгосрочные кредиты на приобретение жилья (на 10−15 и более лет), так как срок их обращения равен сроку осуществления строительства. Кроме того, реализация ОЖЗ на открытом рынке затруднена, эмитенты этих облигаций — инвестиционно-строительные компании, как правило, не готовы к тому, чтобы отвечать требованиям профучастников рынка в части прозрачности, финансовых показателей и т. п.

В связи с этим становится ясно, что привлечение финансирования в строительство жилья необходимо организовывать с помощью обезличенных финансовых инструментов (не привязанных к конкретным строительным адресам, как ОЖЗ), эмитент которых будет адекватно воспринят рынком. Этот же путь способен разрешить проблему сроков обращения ОЖЗ.

Для решения данной проблемы наиболее эффективным представляется использование паевого инвестиционного фонда (ПИФа), приобретающего в числе прочих активов ОЖЗ. В данном случае участники рынка получат дополнительные аргументы для инвестирования в ПИФ — авторитет и опыт управляющей компании фонда, рыночные показатели обращения паёв.

Сегодня ЗАО «Телекомбанк» совместно с ЗАО «Инвестиционная компания АВК — ценные бумаги» и НФА реализует программу по созданию такого фонда, отличительной особенностью которого, помимо прочих, будет не только биржевое обращение паёв, но и их первичное размещение с использованием биржевого механизма.

Нетрудно заметить, что система «застройщик — ОЖЗ — финансовый агент — ПИФ — рынок ценных бумаг» практически полностью идентична расширенной открытой системе ипотечного кредитования, но при этом ориентирована, прежде всего, на стимулирование платёжеспособного спроса в сегменте первичного рынка жилья. При этом, безусловно, ПИФ может выступать инвестором, приобретающим и традиционные ипотечные облигации — продукт двухуровневой «американской» системы ипотечного кредитования, о которых говорилось выше, в тот период, когда эта ветвь организованной ипотеки будет запущена в России для широкомасштабного практического использования. В настоящее время на финансовом рынке складывается благоприятная ситуация инвестирования в недвижимость: отрицательная доходность валютных вкладов, рост доходов населения и активов институциональных инвесторов, снижение доходности по облигациям и векселям. И, что самое главное, неуклонное удорожание недвижимости. Поэтому среди множества вариантов инвестирования в строительство и недвижимость, закрытые ПИФы недвижимости являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов, в том числе банков.

Сегодня российская экономика уже прошла период высокой инфляции и спада темпов промышленного производства. Относительная политическая стабильность позволяет прогнозировать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возможность обеспечить расширенную открытую систему ипотечного кредитования благодаря более дешевым ресурсам и, следовательно, снизить кредитное бремя каждого конкретного заёмщика.

Более того, на следующих этапах стабилизации экономики вполне целесообразным представляется параллельное развитие сбалансированной автономной системы, черпающей финансовые ресурсы из нерыночных источников, а значит, не подверженной воздействию рыночных рисков. Совокупность двух альтернативных моделей будет представлять собой устойчивую саморегулируемую систему, имеющую высокий удельный вес в экономике страны.

Однако массовое ипотечное кредитование в достаточной мере востребовано уже сегодня, таким образом, необходим мощный начальный импульс, в качестве которого должна быть использована в первую очередь расширенная открытая модель системы ипотечного кредитования с использованием механизма секьюритизации ипотеки. (43, С. 30).

В данном случае ещё одним вариантом решения проблемы привлечения долгосрочных инвестиций на ипотечный рынок представляется проведение единой синдицированной эмиссии под закладные, имеющиеся у региональных операторов и не подходящие под стандарты АИЖК. Таких закладных и обязательств, обеспеченных ипотекой насчитывается несколько десятков тысяч. Из них у региональных операторов — около 60 тыс., у банков — членов Ассоциации банков России примерно 27 тыс. ипотечных кредитов. Через потребительские и жилищно-строительные кооперативы реализовано ещё 6 тыс. квартир, и 7 тыс. квартир реализовано по ипотеке отраслевыми операторами. Всего около 100 тыс. квартир, которые проданы по ипотеке. Из них рефинансировано через АИЖК около 3 тыс. общая стоимость заложенного жилья составляет примерно 50 млрд руб.

Если хотя бы десятую часть этого пласта средств привлечь в качестве финансового обеспечения, то можно было бы ежегодно привлекать в жилищное строительство около 5 млрд руб., что примерно эквивалентно половине средств, выделяемых в программе «Жилище».

Как уже отмечалось, при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему. Такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев распространения государственных гарантий на эмитируемые банками ипотечные облигации или введения налоговых льгот для заемщиков и инвесторов ипотечных облигаций. Однако данные льготы вводятся лишь на начальном этапе развития систем ипотечного кредитования.

Банк России считает, что в перспективе возможно появление специализированных ипотечных банков, основной сферой деятельности которых будут предоставление ипотечных кредитов и эмиссия ипотечных облигаций. Тем не менее, в настоящее время Банк России не считает целесообразным ограничивать право других банков эмитировать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Наиболее экономически эффективными способами рефинансирования ипотечных операций банков являются механизмы, в которых не используются государственные ресурсы или они не играют определяющей роли.

Общие фонды банковского управления (далее — ОФБУ) являются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить денежные средства и ценные бумаги, то представляется возможным организовать специализированные ОФБУ, денежные средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных. Общие фонды банковского управления могут аккумулировать, по экспертным оценкам, до 300 миллионов долларов США в течение первого года их деятельности.

Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии, способны дать грамотную экспертизу закладным, поскольку переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Общие фонды банковского управления, инвестирующие средства в закладные, — это долгосрочный инвестиционный механизм высокой надежности, необходимый для страховых фирм и других консервативных инвесторов, направленный на развитие отечественной экономики.

В настоящий момент разрешается еще не урегулированный вопрос о налогообложении ОФБУ (доверительных управляющих и учредителей). Вместе с тем местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, населения и предприятий.

При этом средства местных органов власти, направленные в ОФБУ, следует рассматривать не как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку она является лишь доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу при банкротстве.

В случае получения банковской лицензии доверительным управляющим может выступать федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. При этом в инвестиционной декларации может быть указано, что денежные средства учредителей направляются на покупку закладных данного региона, могут быть наложены другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок закладных. Это необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования в регионе и активного вовлечения кредитных организаций региона в систему ипотечного кредитования.

Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом.

• 1. Владелец недвижимости обращается в банк за необходимым ему кредитом на строительство или покупку жилья.
• 2. Банк выдает ипотечный кредит под залог недвижимости (60 процентов рыночной стоимости залога) на длительный срок. Оформляется закладная, которая переходит банку. В регистрирующем органе юстиции делается запись в государственном реестре об ипотеке.
• 3. Учредители общего фонда банковского управления — физические или юридические лица вносят денежные средства в общий фонд банковского управления. В инвестиционной декларации кредитная организация — доверительный управляющий данного ОФБУ указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных.
• 4. Банк — доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у других кредитных организаций за счет денежных средств, переданных в ОФБУ его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту).
• 5. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи с внесением соответствующих отметок в закладную.
• 6. Доверительный управляющий формирует портфель закладных, с тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае погашения, в том числе досрочного, доверительный управляющий покупает на вырученные средства другие закладные. На это направляются также средства, полученные от должников по обязательствам, в том числе в связи с частичным погашением основного долга.

Для развития системы рефинансирования через ОФБУ мы считаем необходимым внести изменение в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разрешив оформление прав на недвижимое имущество на Доверительного управляющего ОФБУ. Предстоит также внести изменения в указанный закон в отношении сокращения сроков государственной регистрации ипотеки.

Одной из важнейших задач в настоящем является создание рыночного механизма рефинансирования банков, занятых ипотечным кредитованием, с принятием закона «Об ипотечных ценных бумагах» банкам законодательно разрешили выпускать облигации под залог недвижимости или закладных.

Механизм рефинансирования в данном случае выглядит следующим образом.

• 1.

  Заключение

  коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с передачей коммерческому банку — кредитору соответствующих закладных на недвижимость.

• 2. Выпуск коммерческим банком облигаций под залог полученных закладных или предоставление коммерческим банком другим юридическим лицам обеспечения по осуществляемым ими облигационным займам в форме залога данных закладных.

Однако эмиссия юридическими лицами облигаций, обеспеченных залогом недвижимости или закладными, при современном состоянии законодательства Российской Федерации, с точки зрения ее правового оформления, будет чрезвычайно громоздкой, что может сказаться на оборотоспособности указанных ценных бумаг. Данный вариант рефинансирования будет эффективно работать только в случае создания более приемлемой законодательной базы.

Банк России будет способствовать совместно с банковским сообществом развитию различных механизмов рефинансирования путем внесения соответствующих изменений в нормативные акты (в т.ч. относительно регистрации выпусков ипотечных банковских облигаций, порядка инвестиций средств ОФБУ в закладные), вносить предложения в Минфин по упрощению налогообложения участников ипотечного рынка. Вопрос об участии Банка России в рефинансировании банковской системы под ипотеку в качестве кредитора должен быть решен отдельно и только после формирования первичного и вторичного рынков ипотеки и формирования рыночных методов их рефинансирования.

Чтобы обеспечить привлекательность ипотеки на потребительском рынке также необходимо реформирование законодательной базы, парламентарии уже начали вести работу в этом направлении.

Налоговые законопроекты направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, предлагается освободить от НДС операции по продаже жилья и земельных участков, а также увеличить имущественные налоговые вычеты. Отмена НДС позволит кредиторам принимать квартиры в качестве первоначального взноса, в настоящее время это невозможно, так как при продаже накрутка НДС делает жильё намного дороже.

Гораздо более масштабная новация — введение единого налога на недвижимость. Планируется заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда). При этом исчисляться они будут исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас.

Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. Следует отметить, что в европейских странах существуют разные подходы к определению ставок налога на жилье. Например, во Франции размер налога на недвижимость зависит от характеристик жилья (его местоположения, категории строения, площади). На основании этих данных определяется возможная ставка, по которой недвижимость может быть сдана в аренду. Это и служит основой для исчисления налога. Во Франции он составляет в среднем 30−40% от возможной ставки найма, а его увеличение или уменьшение является прерогативой местных властей.

По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры.

Несколько законопроектов направлены на развитие рынка ипотечного кредитования — удешевление этого процесса, предоставление дополнительных гарантий первичным кредиторам.

Предлагается отменить нотариальную регистрацию сделок по покупке жилья или как минимум зафиксировать размер оплаты услуг нотариуса. Нынешний тариф — 1,5% от суммы сделки — слишком обременителен. Депутатам также предложено внести ряд поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах». В случае их принятия при банкротстве кредитной организации ее обязательства по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь (после возврата застрахованных вкладов физических лиц). Это должно добавить уверенности инвесторам. Кроме того, предлагается в течение первых двух лет после принятия законов вывести доходы по ипотечным ценным бумагам из-под налогооблагаемой базы.

Самое же главное и ожидаемое новшество для ипотечных кредиторов — это планируемые изменения Гражданско-процессуального и Жилищного кодекса. Эти изменения направлены на гарантирование прав кредиторам и позволят без проволочек обращать взыскание на заложенное имущество. Если предложенные законопроекты не претерпят изменений в ходе рассмотрения в Госдуме, то послужат стимулом для развития рынка жилья и ипотечного кредитования.

В современной российской действительности, когда спрос на жильё намного превышает предложение, взвинчивая тем самым цены, государству следует совместить рыночные реформы с административным влиянием, чтобы устранить перекосы.

Если спрос на жилье превышает предложение то, во-первых, муниципалитеты и региональные власти смогут сбивать спрос на жилье, повышая местные налоги на недвижимость, что сбалансирует рынок. При этом возросшие налоговые поступления будут направляться на обустройство площадок, повышая их инвестиционную привлекательность и стимулируя застройщиков к увеличению предложения жилья. Во-вторых, власти получают право жестко регулировать объемы субсидий и льгот, связанных с покупкой жилья. В-третьих, возможен дифференцированный подход к выделению земельных участков, направленный на наполнение рынка жильем определенной ценовой категории. Если же, наоборот, спрос отстает от предложения и рынок затоваривается, власти должны будут в спешном порядке изымать деньги из обустройства инженерии, снижать налоги и за счет целевых субсидий стимулировать спрос. Такие меры вполне могут привести к существенным изменениям на рынке жилья. Люди, имеющие избыточную площадь, скорее всего, захотят от нее избавиться и переселиться в меньшее по площади жильё, это может привести к увеличению предложения, прежде всего на вторичном рынке, которого все так ждут, а также заставит также призадуматься тех, кто вложил деньги в покупку не одной, а нескольких квартир.

Важнейшим методом развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил выдачи и обращения закладных, в то же время как один из перспективных вариантов рассматривается введение дифференцированных процентных ставок по кредитам, рассчитанных исходя из реального уровня средних доходов семей и стоимости жилья в конкретных регионах, а также создание системы государственного страхования рисков, связанных с неплатёжеспособностью заёмщиков. Согласно расчетам Госстроя, при ставке в 18 процентов годовых ипотека станет доступной для 5 процентов российских семей. А если удастся, как планируется, снизить ставку до 7 процентов, то 15,5 процента населения смогут улучшить свои жилищные условия.

В данном случае региональный оператор на первичном рынке работает по принципу «единого окна» с банками, страховыми и оценочными компаниями, нотариусами и другими профессиональными участниками ипотечного рынка, что значительно упрощает процедуру получения кредита для заёмщика. Сотрудничество со строительными организациями стимулирует рост строительства в регионе, регулирует цены на жильё. Но деятельность оператора обязательно должна обеспечиваться гарантиями регионального правительства, это увеличит доверие населения, гарантируя защиту от непредвиденных рисков. На вторичном рынке ипотечные кредиты рефинансируются через федеральное АИЖК. Такая система уже работает в Республике Башкирия, и вполне может прижиться в Татарстане, и, в частности, в Нефтеюганске.

Развитие ипотечного кредитования в России объявлено общегосударственной задачей, в связи с чем готовится к внедрению ряд законопроектов: введение единого налога на недвижимость, снижение госпошлины на нотариальное удостоверение ипотеки, освобождение от НДС операций по продаже жилья и земельных участков, планируется законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме этого, для широкого внедрения ипотеки необходимо применение рыночных инструментов, таковыми могут выступать коллективные инвестиции — ПИФы, приобретающие в числе прочих активов ОЖЗ, а также ОФБУ, аккумулирующие средства исключительно для рефинансирования закладных. Проведение единой синдицированной эмиссии под закладные, имеющиеся у региональных операторов и не подходящие под стандарты АИЖК также привлечёт дополнительные инвестиции на ипотечный рынок.

Изучение международного опыта в области ипотечного кредитования и анализ ситуации на рынке России, позволяют сделать вывод, что развитие системы ипотечного кредитования в каждой стране происходит строго индивидуально, следовательно, невозможно полностью переложить какую-либо зарубежную систему на российские рельсы, необходимо, руководствуясь этим опытом, разрабатывать свою, адаптированную к российской действительности.

Основные направления развития российской системы ипотечного кредитования в настоящее время, — это реформирование законодательства и внедрение новых рыночных элементов, функционируя в комплексе, дополняя друг друга, они станут основой успешного формирования и устойчивого функционирования ипотеки в России.