Оценка недвижимости

" Нижегородский государственный архитектурно — строительный университет"

Институт экономики, управления и права Курсовая работа По дисциплине: «Оценка и управление недвижимостью»

г. Нижний Новгород

2014 г.

1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 125 м², расположенного на земельном участке площадью 10 000 м2. Коттедж имеет 6 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов.

Таблица 1 Исходные данные

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками. Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2500 руб. для 1-го объекта и 7800 руб. — для 2-го объекта. Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется. Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

67 500−2500=65 000;

(65 000−57 500)/57 500=0,13 или на 13%,

т.е. за год цены на рынке увеличились на 13%.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия. В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 13 000 м2 соответствует дом площадью 165 м² с 8 комнатами, а участку площадью 10 000 м2 соответствует дом площадью 125 м² с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

83 200−7800=75 400 — 2-й;

67 500−2500=65 000 — 1-й;

75 400−65 000=10400 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

57 500+13%=64 975 -3-й;

55 900+13%=63 167 — 5-й;

64 975−63 167=1808 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

61 600+13%=69 608 — 4-й;

83 200−7800=75 400 — 2-й;

75 400−69 608=5792 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2 Определение скорректированной цены

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Таблица 3 Анализ полученных данных

В рассматриваемом примере имеем узкий диапазон цен продажи — от 68 984 руб. до 57 400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес — для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта -68 959 руб.

2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий — среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

Таблица 4 Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта — 103,72 руб.

Таблица 5

Корректировки на отношение арендной площади к общей и на среднюю ренту за 1 м² перекрывают небольшую корректировку на коэффициент на затраты на эксплуатацию. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 103,72 руб. Рассмотрим 2-й объект сравнения, определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта — 101,01 руб.

Таблица 6

Из таблицы следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 133,26 руб. Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта — 108,69 руб.

Таблица 7

Общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть больше 137,89 руб. Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта — 120,10 руб.

Таблица 8

По результатам видно, что цена должна быть ниже, чем 140,61 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта — 103,48 руб.

Таблица 9

Из таблицы 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 101,01 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (см. табл. 7).

Таблица 10 Анализ полученных данных

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 108,69 руб. до 120,10 руб. за 1 м² арендной площади. Так как для 4-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 140,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

120,01 * 3200 = 384 000 руб.

3. Определение рыночной стоимости квартиры Исходные данные для определения рыночной стоимости квартиры Вариант № 2:

· Кол-во комнат — 2

· Общая площадь, м2 — 45

· Износ, % - 20

· Высота помещения, м — 2,6

· Удаленность от центра, км — 1

· Площадь кухни, м2 — 6,0

· Кзс = 0,95

· Совмещенный санузел — нет

· Смежность комнат — нет

· Наличие лифта — нет

· Наличие мусоропровода — нет

· Этаж, на котором расположена квартира — 2

· Кол-во этажей в доме — 5

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пяти этажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого девятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (март 2014 г.) определяется по формуле:

Св = Св2014 х И, где Св — восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

Св2014; восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен;

И — индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На март 2014 г. И =28,05 (Приложение № 3к письму Минстроя России от 28 февраля 2014 г. № 3085 — ЕС/08.

Св = 248,75×28,05 = 6977,4 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

Со = Св х (1 — Ифн / 100), где Со — остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

Ифн — физический износ здания, в процентах.

Со = 6977,4 х (1 — 20/100) = 5581,92 руб.

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

Квп — коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 2,7 м Квп = 1,006;

Кпк — коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 6 м² Кпк = 0,92;

Кос — коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов, при несовмещенном санузле Кос = 0,97;

Кэт — коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;

Кнл — коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта 16, Кнл = 1,0;

Кнм — коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода Кнм = 0,986;

Кск — коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, для двухкомнатной квартиры без смежных комнат Кск = 0,936;

Крц — коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км Крц = 0,997

Кэс — коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию Кэс = 1,0.

5. Ко эффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

Кп = (0,534 х Квп + 1,428 х Кпк + 0,794 х Кос + 0,741 х Кэт + 0,397 х Кнм + 0,473 х Кнл + 1,259 х Кск + 0,733 х Крц + 1,275 х Кэс) / 7,634.

Кп = (0,534×1,006 + 1,428×0,92 + 0,794×0,97 + 0,741×1,00 + 0,397×0,986+ 0,473×1,0 + 1,259×0,936+ 0,733×0,997 + 1,275×1,0) / 7,634 = 0,884.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:

стоимость рыночный жилье продажа Скм = Со х Кп.

Скм = 5581,92×0,884= 4934,41 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:

Сск = Скм х S,

где S — общая площадь жилья, м2.

Сск = 4934,41×45 = 222 048,77 руб.