Оценка стоимости предприятия ООО «Аланд»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Пермский государственный национальный исследовательский университет»

Кафедра менеджмента Курсовая работа по дисциплине

«Экономика предприятия»

Оценка стоимости предприятия ООО «Аланд»

студент 5 курса заочного отделения специальности «Менеджмент организации»

А.А. Коротин Научный руководитель: Полякова А.А.

Пермь 2013

Оглавление Введение Глава 1. Теоретико-методологические аспекты оценки бизнеса

1.1 Понятие бизнеса для целей оценки

1.2 Виды стоимости, цели оценки и принципы оценки бизнеса

1.3 Подходы оценки бизнеса Глава 2. Оценка бизнеса предприятия

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия

2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

2.3 Анализ рынка недвижимости г. Перми Глава 3. Оценка рыночной стоимости предприятия

3.1 Оценка стоимости затратным подходом

3.2 Оценка стоимости доходным подходом

3.3 Оценка стоимости сравнительным (рыночным) подходом Заключение Список использованной литературы

Введение

Актуальность выбранной темы заключается в том, что по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будут возрастать. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Стоимость бизнеса начинает играть все большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий Это объясняется рядом факторов:

1) интенсивный процесс приватизации собственности, активное проведение операций по купле-продаже предприятий, требующие адекватной оценки стоимости продаваемых предприятий;

2) некорректность отражения в текущей финансовой документации вследствие активных инфляционных процессов стоимости фондов большинства действующих предприятий и необходимость правильного отображения стоимости активов;

3)активный процесс выход многих отечественных компаний на международный финансовый рынок, который невозможен без отлаженного в компании процесса бизнес — планирования, отвечающего принятым в мире нормам.

Целью данной работы является проведение оценки рыночной стоимости предприятия.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

— рассмотреть понятие бизнеса для целей оценки;

— изучить виды стоимости, цели, методы и принципы оценки бизнеса;

— провести оценку рыночной стоимости предприятия различными методами;

Базой исследования является ООО «Аланд», объектом исследования — стоимость бизнеса.

Глава 1. Теоретико-методологические аспекты оценки бизнеса

1.1 Понятие бизнеса для целей оценки Бизнес — это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель — получение прибыли.

Таким образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Фирма — это вывеска, знак, имя конкретного предприятия, являющегося в данной сфере экономико-организационной формой бизнеса, имеющего в своей основе капитала [14,с.12].

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые приходят как внутри самого товара, так и во внешней среде, причем с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. 14, с.13].

Выручка от реализации — важнейший результат производственно-хозяйственной и коммерческой деятельности предприятия; в основном соответствует принятому в мировой практике показателю «объем продаж». Под выручкой от реализации продукции понимается сумма денежных средств, фактически поступившая на счета предприятия в банке, в кассу предприятия, и другие поступления в оплату реализованной продукции (работ, услуг) за данный период — месяц, квартал, год.

1.2 Виды стоимости, цели оценки и принципы оценки бизнеса рыночная стоимость оценка Согласно Федеральному стандарту оценки ФСО № 2, выделяются следующие виды стоимости:

— рыночная стоимость;

— инвестиционная стоимость;

— ликвидационная стоимость;

— кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

— при изъятии имущества для государственных нужд;

— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Стоимость — это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторые случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия — это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

Основные цели оценки бизнеса:

— решение вопроса о частичной или полной купле-продаже бизнеса, при выходе одного или нескольких участников из обществ;

— выход на фондовые рынки;

— определение стоимости ценных бумаг предприятия в случае их купли-продажи на фондовом рынке и проведения различного рода операций с ними;

— определение максимально приемлемых цен приобретения акций поглощаемых компаний;

— реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение);

— внесение имущества в уставный капитал предприятия;

— решение имущественных споров;

— обоснование инвестиционных проектов развития предприятия;

— страхование активов и деловых рисков;

— антикризисное управление, осуществление процедуры банкротства;

Принципы стоимости бизнеса.

Принцип полезности — бизнес имеет стоимость, когда он полезен для владельца.

Принцип замещения — максимальная стоимость бизнеса равна минимальной стоимости другого бизнеса с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания — полезность бизнеса определяется ожидаемыми выгодами от владения им.

Принцип вклада — включение актива в состав бизнеса целесообразно, если полезность актива выше затрат на его включение.

Принципы, обусловленные эксплуатацией собственности Принцип предельной производительности — при добавлении (по принципу вклада) активов в бизнес после достижения определенной точки общая отдача растет замедляющимися темпами.

Принципы, обусловленные действием рыночной среды Принцип соответствия — предприятие должно соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности.

Принцип конкуренции — необходимо учитывать уровень конкуренции в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость бизнеса в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

Принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен, в результате чего стоимость бизнеса может изменяться. Следовательно, говорить о стоимости бизнеса можно говорить только с привязкой к определенной дате.

1.3 Подходы оценки бизнеса В научной литературе чаще всего встречаются следующие три подхода к определению стоимости бизнеса: затратного, сравнительного и доходного.

Определенные виды предприятий, как вправило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и/или возможной дальнейшей его продажи.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается, если не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т. е. затратным подходом. Затратный подход (оценка на основе анализа активов) наиболее применим для компаний специального назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования. Оценка на основе анализа активов основана на принципе замещения и сбалансированности.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости подход сравнительный или рыночный, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке. В отличие от затратного сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей [16,с.72].

1.3.1 Метод капитализации доходов Этот способ расчета стоимости объектов бизнеса (относится к рыночным методам оценки объекта приносящего доход и входит в состав метода анализа продаж) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

В основе оценки рыночной стоимости объекта бизнеса доходным методом лежит капитализация чистого операционного дохода. При этом оценка коэффициента R может выполняться разными методами. Наиболее достоверным из них считается метод рыночной выжимки. В соответствии с этим методом оценка коэффициента капитализации в общем виде рассчитывается как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации доходов от наиболее близких по уровню рисков альтернативных инвестиций:

(1)

где Ri, wi? коэффициент капитализации доходов от i-й инвестиции и его вес (значимость) соответственно (очевидно, что при равной значимости отдельных коэффициентов wi=w=1/n).

Коэффициент капитализации доходов от i-й инвестиции в соответствии с IRV формулой рассчитывается так:

(2)

При всей своей простоте метод прямой капитализации обладает одним огромным преимуществом: использование прямых рыночных данных для оценки доходной недвижимости. Ошибочным является допущение о том, что метод можно использовать для оценки активов, которые способны генерировать только постоянные потоки доходов.

Отношение (2) аккумулирует в себе все будущие предположения инвестора о доходности приобретаемого актива. Данный метод позволяет уйти от необходимости прогнозирования каких-либо сценариев изменения потока доходов и норм дисконтирования в будущем.

1.3.2 Сравнительный подход Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

— Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции).

— Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего будущий доход.

— В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими, как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках.

1.3.3 Затратный подход Метод чистых активов основан на корректировке баланса предприятия в связи с тем, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия редко соответствует их рыночной стоимости.

Корректировка баланса предприятия проводится в несколько этапов:

1) оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности;

2) определяется текущая стоимость обязательств предприятия;

3) рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.

Метод чистых активов является косвенным методом определения стоимости коммерческого предприятия. Полученная таким образом стоимость действующего предприятия не всегда объективно отражает его действительную стоимость, но из-за дефицита рыночной информации этот метод является одним из базовых для выяснения стоимости бизнеса в России.

Метод ликвидационной стоимости основан на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов на рынке, и издержками на ликвидацию.

При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

1) упорядоченная ликвидация;

2) принудительная ликвидация;

3) ликвидация с прекращением существования активов предприятия.

Итак, сегодня для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. В проведении оценочных работ заинтересованы и другие стороны: государственные структуры (контрольно-ревизионные и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.

Глава 2. Оценка бизнеса предприятия

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия ООО «Аланд»

Адрес: г. Пермь, ул. Максима Горького, 83 офис 101.

Агентство недвижимости начало свою деятельность в 2011 году.

Агентство недвижимости работает в разных сегментах рынка с объектами жилой, коммерческой недвижимости.

Наша главная цель (Миссия) — улучшение благосостояния наших клиентов, посредством оказания качественных и недорогих услуг в сфере недвижимости.

Спектр оказываемых услуг — сопровождение сделок купли-продажи. Занимаемся как жилой (на первичном и вторичном рынках), так и коммерческой недвижимостью.

Юридические услуги — консультации, представление интересов в суде и арбитраже, регистрация юридических лиц, перевод помещений из жилого в нежилой фонд.

Преимущества сотрудничества с ООО «Аланд»

— Обширная, регулярно обновляемая база объектов недвижимости;

— Опыт и профессионализм сотрудников, накопленные за годы работы агентства;

— Законность и прозрачность сделки (ведем свою деятельность в строгом соответствии с законодательством Российской Федерации);

— Оперативность оказания услуг.

Существует система скидок, позволяющая нашим клиентам сэкономить от 5% до 20% стоимости услуг агентства.

В таблице 2.1 представлена динамика финансовых результатов предприятия.

Таблица 2.1

Динамика финансовых результатов

Как видно из таблицы, выручка предприятия за исследуемый период

выросла на 19,42% и составила в 2012 г. 559 790 руб., при этом себестоимость выросла только на 6,6%, в результате чего валовая прибыль увеличилась на 81,05%. Чистая прибыль увеличилась на 159,53%.

Графически динамика финансовых результатов представлена на рисунке 2.1.

Рисунок 2.1 Динамика финансовых результатов предприятия Таким образом, можно сделать вывод, что за исследуемый период произошло значительное увеличение финансовых результатов предприятия, что в первую очередь связано с положительными тенденциями в экономике страны.

В таблице 2.2 представлены показатели рентабельности деятельности предприятия.

Таблица 2.2

Показатели рентабельности деятельности предприятия

На основе таблицы можно сделать вывод, что на один рубль выручки в 2011 г. приходилось 17,21 копеек валовой прибыли, 16,68 копеек — прибыли от продаж и 10,7 копеек чистой прибыли.

На один рубль выручки в 2012 г. приходилось 26,1 копеек валовой прибыли, 25,88 копеек — прибыли от продаж и 23,25 копеек чистой прибыли.

В целом можно сделать вывод, что за исследуемый период рентабельность значительно выросла.

2.2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия В таблице 2.3 представлена структура имущества предприятия.

Таблица 2.3

Структура имущества предприятия

На основе таблицы можно сделать вывод, что в структуре имущества предприятия преобладают внеоборотные средства, удельный вес которых в 2011 г. составил 50,47%, а в 2012 г. — 66,54%.

Графически структура имущества предприятия представлена на рисунке 2.2.

Рисунок 2.2 Структура имущества предприятия

В целом можно сделать вывод, что структура имущества предприятия за исследуемый период практически не изменилась.

В таблице 2.4 представлена структура источников формирования имущества предприятия.

Таблица 2.4

Структура источников формирования имущества предприятия

Как видно из таблицы, в структуре капитала предприятия преобладал в 2011 г. заемный капитал — 71,65%, а в 2012 г. — собственный капитал — 57,43%.

Основным недостатком структуры капитала является высокая доля кредиторской задолженности, доля которой в 2011 г. составила 65,88%, а в 2012 г. — 41,65%.

Графически структура источников формирования имущества предприятия представлена на рисунке 2.3.

Рисунок 2.3 Структура источников формирования имущества предприятия

В целом можно седлать вывод, что структура капитала предприятия свидетельствует о независимости предприятия от кредиторов.

В таблице 2.5 представлен анализ относительных показателей финансовой устойчивости предприятия.

Таблица 2.5

Анализ относительных показателей финансовой устойчивости

Как видно из таблицы, на протяжении всего периода исследования предприятие является зависимым от кредиторов, о чем свидетельствует значение показателя автономии.

Предприятие не обладает собственным оборотным капиталом, что свидетельствует о зависимости предприятия от кредиторов при формировании оборотного капитала.

Все дальнейшие показатели являются отрицательными, что свидетельствует о финансовой неустойчивости предприятия.

В таблице 2.6 представлен анализ абсолютных показателей финансовой устойчивости предприятия.

Таблица 2.6

Анализ абсолютных показателей финансовой устойчивости предприятия

На основе таблицы можно сделать вывод, что на протяжении всего периода исследования предприятие находится в кризисном финансовом состоянии. В 2011 г. предприятие испытывает недостаток собственных источников формирования запасов в сумме 69 934 руб., а в 2012 г. — в сумме 42 217 руб. Недостаток собственных и долгосрочных источников формирования запасов в 2011 г. составил 69 631 руб., а в 2012 г. — 41 469 руб. Общий недостаток источников формирования запасов составляет в 2011 г. 55 085 руб., а в 2012 г. — 38 971 руб.

Итак цель оценки стоимости ООО «Аланд» — продажа бизнеса в связи с наличием большой кредиторской задолженности и кризисным финансовым состоянием.

2.3 Анализ рынка недвижимости г. Перми Основные тенденции на рынке

— В структуре предложения организованных поселков растет число планируемых к застройке проектов. Однако, несмотря на рост числа объектов, говорить о резком повышении активности на рынке организованного строительства пока еще не приходится.

— Крайне мало на рынке новых интересных, концептуально проработанных проектов.

— Ценовая ситуация: за 2012 год цены предложения в подавляющем большинстве районов не изменились. На рынке организованного строительства (как и на рынке хаотичной застройки) наблюдается период стабилизации.

Современный этап в развитии пермского рынка организованного малоэтажного (индивидуального) строительства начался с 2004;2005 г. С тех пор начали появляться и реализовываться все новые проекты коттеджных поселков, поселков таун-хаусов, поселков смешанного типа. Тем не менее, к моменту наступления кризиса на рынке недвижимости пермский рынок индивидуального строительства только вошел в стадию своего формирования.

В кризис рынок вошел со следующими признаками: не были четко сформированы подсегменты рынка и в целом его классификация, отсутствовали примеры реализации организованных поселков, обладающих продуманными концепциями, не было примеров массовых и успешных продаж объектов в организованных поселках, не сложились предпочтения потенциальных покупателей в отношении индивидуального жилья.

Поэтому, несмотря на то, что кризис внес свои коррективы в развитие рынка ИЖС, «винить» его в замирании рынка не вполне справедливо — пермский рынок характеризуется рядом собственных проблем, не имеющих отношения к кризису.

По данным Пермьстат, за 1 квартал 2012 г. в Пермском крае было введено в эксплуатацию 147,3 тыс. кв. метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 73,8 тыс. кв. метров (62% от объема введенного жилья).

Снижение количественных показателей на вторичном и первичном рынках жилья в январе месяце происходит ежегодно по техническим причинам, связанным с введением данных в Пермской мультилистинговой системе (данные по предлагаемым квартирам на рынке жилья учитываются только за три рабочие недели), указывают в «Камской долине».

Таблица 2.8

Средние цены предложения на вторичном рынке жилья Перми в январе 2012 г. (руб./кв. м) Минимальный уровень цен предложения в начале года составил 18 711 руб./кв.м. По сравнению с декабрем 2011 года этот показатель не изменился.

Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в январе 2012 года были отмечены на трехи 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки в центральной части города. Максимальный уровень цен предложения составил 105 000 руб./кв.м.

В январе 2012 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Перми стала выше на 2,17%.

Таблица 2.9

Средние цены предложения на первичном рынке Перми в начале 2012 г. (руб./кв. м) [28]

Существенное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости г. Перми оказывают следующие социально-экономические показатели:

— динамика валового регионального продукта;

— индекс промышленного производства;

— оборот розничной, оптовой торговли и сферы общепита;

— уровень жизни населения (уровень доходов, расходов, уровень безработицы);

— объем инвестиций в основной капитал организаций;

— объемы кредитования в регионе, доступность кредитных ресурсов для бизнеса.

В целом, экономическая активность и финансовая стабильность бизнеса являются отражением коммерческой деятельности предприятий. Так при снижении объема потребительского спроса, падении выручки предприятий и при высоком уровне конкуренции происходит снижение интересов компаний к офисным, торговым и производственным объектам. В свою очередь, при положительной динамике указанных показателей, рынок коммерческой недвижимости начинает активизироваться.

Структура рынка коммерческой невидимости г. Перми Рынок купли-продажи В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г. Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше).

Далее на основе проведенного анализа в третьей главе проведем оценку бизнеса. Оценка бизнеса необходима не только при купле-продаже, но также позволяет определять эффективность управления, т.к. увеличение стоимости бизнеса является одним из важнейших показателей. Следовательно, на основе полученной оценки предприятие сможет оптимизировать свою деятельность в целях повышения его эффективности.

Глава 3. Оценка рыночной стоимости предприятия

3.1 Оценка стоимости затратным подходом Компания в собственности имеет следующее имущество: Автомобиль ВАЗ 21 102, ноутбук и многофункциональное устройство.

Таблица 3.1

Характеристика автомобиля ВАЗ 21 102

Стоимость транспортного средства в затратном подходе рассчитывается по формуле:

Сзатр = (Сбаз+Па-Псн+Пдоз)· (1-Им/100)+Пдоп-Сэд (3)

где Сзатр — стоимость ТС, определенная затратным подходом, руб.;

Сбаз — стоимость ТС с учетом физического износа, руб.;

Па — поправка, учитывающая замененные агрегаты, руб.;

Псн — поправка, учитывающая отсутствующие агрегаты, руб.;

Пдоз — поправка, учитывающая наличие доп. оборудования, руб.;

Им — моральный износ транспортного средства, %;

Сэд — стоимость устранения эксплуатационных дефектов, руб;

Свып — стоимость нового транспортного средства аналогичного объекту оценки, выпускаемого на дату оценки, определенная по данным торгующих предприятий, руб.;

Расчет стоимости устранения эксплуатационных дефектов Сэд проводится по формуле:

Сэд = Ср+См+Сзч (4)

где Ср — стоимость работ по ремонту (восстановлению), руб.;

См — стоимость материалов, руб.;

Сзч — стоимость запасных частей, руб.

В случае если транспортное средство на дату оценки снято с производства, стоимость нового транспортного средства Снов определяется по формуле:

Снов = Свып· Квып (5)

Определение стоимости ТС, выпускаемого на дату оценки. (Таблица 3.2.)

Таблица 3.2

Аналог объекта оценки

Основными причинами физического износа транспортных средств являются изнашивание, пластические деформации, усталостные разрушения, коррозия, изменение физико-химических свойств конструктивных материалов.

Физический износ определяется по формуле:

Иф = 100•(1-e-Щ) (6)

где e — основание натурального логарифма, e = 2,72;

Щ — функция, зависящая от возраста и фактического пробега ТС.

Параметрическое описание функции Щ изложено в РД 37.009.015−98. Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления (с изменениями № 1,2,3,4,5,6). М.: Прайс-Н, 2010.

Тф = 7,9 лет — фактический срок службы с начала эксплуатации.

Lф = 96,23 тыс. км — пробег фактический на день осмотра с начала эксплуатации.

Щ = 0,070*7,9+0,0035*96,23 = 0,889

Иф = 100*(1−2,72−0,889) = 58,9%

По причинам, вызвавшим функциональное устаревание, выделяют моральный и технологический износ.

Функциональный износ отсутствует, так как технические параметры и конструктивные решения, примененные при производстве оцениваемого транспортного средства, соответствуют уровню современных требований, предъявляемых к транспортным средствам подобного типа.

Стоимость устранения дефектов эксплуатации составляет Сэд.=0 руб.

Сзатр = 180 000*(1 — 58,9/100) — 0 = 73 980 руб. Таким образом, стоимость автомобиля ВАЗ 21 102, определенная затратным подходом по состоянию на апрель 2013 года, составляет: 73 980 рублей.

В таблице 3.3 представлена техническая характеристика ноутбука.

Таблица 3.3

Техническая характеристика ноутбука модель D732ZG-P612G25Mikk

Цена нового ноутбука равна 33 500 руб.

Физический износ с учетом срока полезного использования (3 года) = 33%

Моральный износ = 0%

Функциональный износ =0%

Сзатр = 33 500 — 33% = 22 445 руб.

В таблице 3.3 представлена техническая характеристика многофункционального устройства.

Таблица 3.4

Техническая характеристика лазерного многофункционального устройства HP LaserJet M1120

Физический износ с учетом срока полезного использования (3 года) = 33%.

Моральный износ = 0%

Функциональный износ =0%

Сзатр = 10 500−33% = 7035 руб.

73 980+22445+7035 = 103 460 руб.

Рыночная стоимость основных средств затратным подходом равна 103 460 руб.

В запасах предприятия числятся:

— канцелярские товары;

— бумага для принтера;

— бумага для факса;

Поскольку стоимость замены канцелярских товаров и бумаги выше, чем их балансовая стоимость, для целей оценки берем их балансовую стоимость.

При оценке дебиторской задолженности используем метод дисконтирования, поскольку у предприятия нет просроченной задолженности. Поскольку она является краткосрочной, период дисконтирования составляет 1 год, в качестве ставки дисконтирования примем требуемую норму доходности — 15%.

Поскольку отложенные налоговые активы являются корректирующим показателем условного дохода по налогу на прибыль в отчетном периоде, их рыночная стоимость принимается равной балансовой стоимости.

Стоимость дебиторской задолженность = 99 691/(1+0,15) = 86 687,8 руб.

Таблица 3.5

Оценка стоимости имущества предприятия

Таким образом, можно сделать вывод, что оценочная стоимость бизнеса составляет 49 762 руб.

3.2 Оценка стоимости доходным подходом При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от предприятия с помощью коэффициента капитализации:

Доход Стоимость = —————————————-;

Коэффициент капитализации (7)

В качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года — 130 162 руб.

Коэффициент капитализации находим методом кумулятивного построения:

R=Сб+Рл+Рр (8)

где Сб — безрисковая ставка (Доходность по облигациям ОФЗ, которая составляет 7%).

Рл — риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости) — 10%

Рр — региональный риск, присущ для конкретного региона, в пермском крае он равен — 7%.

К = 7%+10%+7% = 24%

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки:

130 162/0,24 = 542 341 руб.

Таким образом, Данное значение стоимости можно рассматривать как минимальное значение рыночной стоимости в случае продажи собственником своего бизнеса.

3.3 Оценка стоимости сравнительным (рыночным) подходом

На рынке города Перми деятельность в сфере сопровождения сделок с объектами недвижимого имущества ведет достаточно большое количество, как юридических лиц, так и риелторов, занимающихся частной практикой, конкуренция среди агентств недвижимости достаточно велика. Но при этом не найдено ни одного предложения по продаже компании, аналогичной оцениваемой.

При оценке АН данный метод не может быть применим, отсутствуют данные о продажах бизнеса в Пермском крае. За время прямого исследования рынка купли-продажи как бизнеса целиком, так и долей в уставном капитале схожих компаний в Пермском крае и соседних регионах не найдено. За 2012 год было найдено только одно предложение — агентство недвижимости в г. Москве по цене 2 900 000 руб., имеющее следующие характеристики: офисное помещение площадью 53 кв. м., оборудованный мебелью, кондиционером, оргтехникой. В данной организации 15 сотрудников. Срок существования бизнеса 15 лет. Ежемесячная прибыль 450 000 руб. (Материалы сайта «Бизнес зона»). Данное предложение не может быть использовано в качестве аналога, ввиду разного уровня цен на недвижимость и уровня в социально-экономическом положении Пермского края и столицы.

Заключение

В данной работе была проведена оценка бизнеса двумя подходами: затратным и доходным. Сравнительный подход не применим, поскольку не существует подходящего аналогичного объекта.

Целью данной работы было проведение оценки рыночной стоимости предприятия для последующей продажи, которая была успешно достигнута с помощью решения поставленных задач.

Так было рассмотрено понятие бизнеса для целей оценки, изучены виды стоимости, цели оценки и принципы оценки бизнеса, рассмотрены методы оценки.

Кроме того, в данной работе был проведен анализ деятельности ООО «Аланд», на основе которого были сделаны следующие выводы:

1) выручка предприятия за исследуемый период выросла на 19,42% и составила в 2012 г. 559 790 тыс. руб., при этом себестоимость выросла только на 6,6%, в результате чего валовая прибыль увеличилась на 81,05%. Чистая прибыль увеличилась на 159,53%;

2) за исследуемый период рентабельность значительно выросла, что свидетельствует о повышении эффективности деятельности предприятия;

3) в структуре имущества предприятия преобладают внеоборотные средства, удельный вес которых в 2011 г. составил 50,47%, а в 2012 г. — 66,54%;

4) в структуре капитала предприятия преобладал в 2011 г. заемный капитал — 71,65%, а в 2013 г. — собственный капитал — 57,43%;

5) на протяжении всего периода исследования предприятие является зависимым от кредиторов, о чем свидетельствует значение показателя автономии. Предприятие не обладает собственным оборотным капиталом, что также свидетельствует о зависимости предприятия от кредиторов при формировании оборотного капитала. Все дальнейшие показатели являются отрицательными, что свидетельствует о финансовой неустойчивости предприятия;

6) на протяжении всего периода исследования предприятие находится в кризисном финансовом состоянии;

7) ни один показатель платежеспособности не удовлетворяет нормативным значениям;

Основные тенденции на рынке

— Ценовая ситуация: за 2012 год в целом (и, в частности, за 4 квартал 2012) цены предложения в подавляющем большинстве районов не изменились.

— Рынок вторичного жилья достаточно активный.

На основе выбранного затратного подхода была найдена стоимость бизнеса, которая составила 49 762 руб. Данное значение стоимости можно рассматривать как минимальное значение рыночной стоимости в случае продажи собственником своего бизнеса.

Стоимость бизнеса на основе доходного подхода к оценке бизнеса получена рыночная стоимость объекта — 542 341 руб. Разброс в полученных результатах значителен (более, чем в 10 раз), данное расхождение в результатах объясняется тем, что в рамках затратного подхода не учтен такой актив, как «гудвилл», то есть доброе имя агентства, которое создается репутацией сотрудников (риелторов, брокеров) и их квалификацией. Оценка персонала достаточно сложный процесс.

Стоимость бизнеса на основе доходного подхода в данном случае — верхняя граница стоимости компании, на которую может рассчитывать собственник при продаже бизнеса целиком с укомплектованным штатом.

Поэтому принято решение продать компанию за 295 000 рублей, такая цена выбрана вычислением средней цены между минимальной (48 762 руб.) и максимальной (542 341 руб.). Часть персонала, автомобиль также будут проданы новому собственнику бизнеса.

1. Приказ № 255 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

2. Акулич М. В. Оценка стоимости бизнеса. — СПб.:Питер, 2009. — 272 с.

3. Балакин В. В., Григорьев В. В. Основы оценки бизнеса. — М.:Дело АНХ, 2009. — 384 с.

4. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. — СПб.:Питер, 2008. — 339 с.

5. Демидов А. В. Развитие системы государственной поддержки малого предпринимательства в России в современных условиях. — М., 2008. — 274 с.

6. Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А. Оценка бизнеса, — М.:Феникс, 2009. — 624 с.

7. Козырь Ю. В. Стоимость компаний. Оценка и управленческие решения. — М.:Альфа-Пресс, 2009. — 372 с.

8. Кудина М. В. Теория стоимости компании. — М.:Инфра-М, 2010. — 368 с.

9. Сычева Г. И., Колбачев Е. Б., Сычев В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М: Феникс, 2010. — 384 с.

10. Хитчнер Дж.Р. Три подхода к оценке стоимости бизнеса. — М.:Маросейка, 2008. — 306 с.

11. Чапек В. Н. Экономика организации малого предпринимательства. Серия «Высшее образование». Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. — 342 с.

12. Шпилевская Е. В., Медведева О. В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). — М.:Феникс, 2010. — 352 с.

13. Как оценить стоимость действующего бизнеса. — Режим доступа: [http://rb7.ru/statya/kak_otsenit_stoimost_deistvuyushchego_biznesa]

14. Понятие бизнеса и принципы стоимости бизнеса. — Режим доступа: [http://www.abird.ru/articles/cost4]

15. Развитие малого бизнеса в условиях кризиса // Кредитный портал. — Режим доступа: [http://www.kreditbusiness.ru/russianbusiness/281-razvitie-malogo-biznesa-v-uslovijakh-krizisa.html]

16. Материалы глобального портала о недвижимости «Метросфера». — Режим доступа: [http://metrosphera.ru]

17. Материалы сайта ОАО «Камская долина». — Режим доступа: [http://www.kamdolina.ru]