Методы оценки земельных участков

Глава 1. Подходы к оценке недвижимости

1.1 Сравнительный подход

1.2 Затратный подход

1.3 Доходный подход Глава 2. Практическая часть

2.1 Кадастровый план земельного участка

2.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка применением метода сравнения продаж

2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка путем затратного подхода Список использованной литературы недвижимость затратный кадастровый земельный

Глава 1. Подходы к оценке недвижимости

1.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

— аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

— сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

— замещения;

— сбалансированности;

— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

— изучение рынка;

— сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

— сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

— корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

— установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж.

Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от активности рынка.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

1.2 Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

— уровень заработной платы;

— величина накладных расходов;

— затраты на оборудование;

— нормы прибыли строителей в данном регионе;

— рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

— расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

— расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

— расчет накопленного износа (Ин):

— физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

— функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

— внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов;

— расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

— определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

— технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

— оценка общественно-государственных и специальных объектов;

— оценка объектов на малоактивных рынках;

— оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

1.3 Доходный подход

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

принцип наиболее эффективного использования;

принцип ожидания;

принцип спроса и предложения;

принцип замещения.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

метод капитализации дохода (земельной ренты);

метод остатка (техника остатка для земельного участка);

метод предполагаемого использования.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV — формула):

V=I/R,

где V — стоимость недвижимости,

I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

— прямая капитализация;

— капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

определение величины капитализируемого дохода;

определение коэффициента капитализации;

определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоко ликвидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы» за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = С_б х К_л х К_м х S,

где, А — величина годовой арендной платы за земельный участок; С_б — базовая ставка арендной платы за 1 кв. м; К_д — коэффициент вида деятельности арендатора;

К_м — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S — площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Поскольку в расчете используются не рыночные, а нормативные данные местных органов власти о величине арендной платы, то полученная стоимость может быть названа как «суррогат рыночной стоимости» .

Глава 2. Практическая часть

2.1 Кадастровый план земельного участка

Исходные данные:

А (42,2;48,8) S = 6,6 сот (660)

B (60,1;165,5)

Составим кадастровый план.

По условию нам задан дирекционный угол, а также внутренние углы участка Т.к. теоретическая сумма внутренних углов должна быть Где n — количество сторон участка.

Таким образом, мы видим, что наблюдается погрешность (невязка).

Определим невязку :

где — измеренная сумма внутренних углов участка,

— теоретическая сумма внутренних углов участка,

— допустимая невязка,

n — количество сторон участка.

Введем поправки в измеренные углы и получим:

Теперь найдем дирекционные углы других сторон по формуле:

Найдем длину прямой AB:

где — координаты точки А,

— координаты точки В.

.

— прямоугольный, отсюда следует, что .

Отсюда

.

Определим координаты точки 1 по известным координатам точки, А и по заданному углу, решая прямую геодезическую задачу по формулам:

Где

.

где — длина отрезка А1.

Т.е.

Переведем дирекционные углы сторон участка в румбы:

По имеющимся данным находим приращение координат для всех сторон участка.

где — длина стороны участка, — румб стороны участка.

Прежде, чем распределить эту невязку, убедимся в ее допустимости:

; ;

.

Значит, невязку можно распределить с обратным знаком.

Кадастровый план

Земельного участка по улице Сиреневая, 77.

Общая площадь участка — 660

Геодезические данные:

2.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка применением метода сравнения продаж

Основываясь на методе сравнения продаж, определим рыночную стоимость земельного участка по ул. Сиреневая, 77 в г. Черкесске.

Для сравнения возьмем 5 других участков-аналогов в этом же городе. Полученные данные представим в табличной форме.

Табл.2 Корректировка на выявление отличий.

Описание вносимых поправок в таблицу 2.

1. Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправки не требуют.

2. На время продажи. Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 2% ежемесячно. Значения поправки на время продажи определяют, используя функцию сложного процента «накопленная сумма единицы при ежемесячном накоплении» :

Для участка 1: (1+0,02)*1=1,02

Для участка 2: (1+0,02)*1=1,02

Для участка 3: (1+0,02)*1=1,02

Для участка 4: (1+0,06)*1=1,06

Для участка 5: (1+0,08)*1=1,08

3. На местоположение (кадастровый квартал при заданном виде функционального использования).

Для 1 участка: 0,95/0,93=1,02

Для 2 участка: 0,85/0,93=0,91

Для 3 участка: 0,82/0,93=0,88

Для 4 участка: 0,83/0,93=0,89

Для 5 участка: 0,85/0,93=0,91

4. На зонирование. Все рассматриваемые участки приспособлены под жилье

5. На топографию. Поверхность всех рассматриваемых участков имеет ровную, несложную поверхность.

6. На особые условия участка. Поправка вносится в зависимости от объектов и коммуникаций, находящихся на рассматриваемых участках.

Наименьшее и одинаковое число поправок имеют все участки. За искомую стоимость 1 оцениваемого участка принимают среднее арифметическое из скорректированных стоимостей, т. е Таким образом, рыночная стоимость участка по ул. Сиреневая, 77 составила 3 196 380 руб.

2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка путем затратного подхода

Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость — не одно и то же.

Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта равна стоимости земли плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Т. е.

где V — стоимость объекта недвижимости;

LV — стоимость земельного участка;

IV — стоимость здания или сооружения;

D — накопленный износ здания или сооружения.

Затратный подход применяют:

при оценке недвижимости специального назначения;

при проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

при оценке недвижимости на пассивных рынках;

при проверке результатов, полученных другими способами;

при обеспечении поимущественного налогообложения;

при наложении ареста, когда требуется отделить стоимость здания от стоимости земли;

при расчете подоходного налогообложения: стоимость износа здания или сооружения вычитают из налогооблагаемого дохода.

Методическая последовательность применения затратного метода следующая:

оценка стоимости земельного участка;

полной стоимости «замещения» улучшений;

оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости;

увеличение стоимости замещения улучшений на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

Использование затратного метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Стоимость строительства нового объекта определяют несколькими методами:

Наиболее часто применяются следующие:

количественное обследование или составление полной сметы;

метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам или видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости);

метод сравнительной единицы.

В нашем случае мы применяем метод разбивки по компонентам

Табл.3 Расчет полной стоимости замещения улучшений объекта оценки (в ценах 2000 г.)

Кроме представленных прямых затрат, существуют также и косвенные затраты (юридическое обслуживание, налоги, управление, накладные расходы, прибыль инвестора и т. п.) Данные виды затрат представлены в табл.4

Табл.4 Сводный расчет стоимости замещения (в ценах 2000 г.)

Кроме того:

Индекс цен в строительстве для кирпичных зданий составляет 5,41

Итого с учетом индекса цен в строительстве, руб 6 316 326

Прибыль предпринимателя, 15%, руб 1 010 612

Итого с учетом прибыли предпринимателя, руб 7 326 938

НДС (18%), руб 1 318 849

ИТОГО 8 645 787

Определим теперь суммарный износ здания.

С течением времени относительная стоимость здания снижается по разным причинам:

износ здания в процессе эксплуатации;

неблагоприятное воздействие окружающей среды;

изменение методов строительства, воздействие других внешних факторов.

Итак, износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. Суммарный износ определяют по формуле:

ПИ=ЭВ/СЭЖ

где ЭВ — эффективный возраст, лет СЭЖ — срок экономической жизни, лет.

ПИ — процент износа.

При проектировании было установлено, что здание должно было простоять 50 лет.

Значит, СЭЖ=50 лет.

В момент оценки здание уже просуществовало 12 лет. Значит, ЭВ=12 лет.

Тогда: ПИ=12/50=0,24.

Тогда накопленная сумма износа составит:

Отсюда стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составит:

= 9 млн 768 тыс. руб.

Список использованной литературы

Варламов А.А., Севастьянов А. В. «Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности», том 5 — МоскваЮ издат. КолосС, 2006 г.

Неумывакин Ю.К., Перский М. И., «Земельно-кадастровые геодезические работы» — Москва, издат. КолосС, 2006 г.

Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости» — Санкт-Петербург, издательство Питер, 2000 г.

Волочнов И.Т., «Справочник по недвижимости» — Москва, издательство Инфра, 1966 г.

Неумывакин Ю.К., Перский М. И., «Геодезическое обеспечение землеустроительных и кадастровых работ» , — Москва, Картогеоцентр, Геодезиздат, 1966 г.

Инструкция по межеванию земель, Комитет РФ по землеустроительным ресурсам и землеустройству, — Москва, Роскомзем, 1966 г.