Методы рыночной оценки земельного участка

Содержание Введение Глава 1. Развитие рынка земли в России Глава 2. Основные принципы оценки земли

2.1 Основные принципы рыночной оценки стоимости земли

2.2 Факторы, влияющие на стоимость земли Глава 3. Порядок проведения оценки

3.1 Подача заявки и конкретизация задачи по оценке

3.2 Сбор и анализ информации

3.3 Расчет стоимости оцениваемого участка земли

3.4 Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости

3.5 Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы за земельный участок Заключение Список литературы

Введение

Актуальность темы исследования. На всех уровнях общественного развития владение землей воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. В России владение землей и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. В современных условиях развития экономики в России большое значение земли в сферу товарно-денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные документы закрепили различные формы собственности на землю. Возможность купли-продажи земли, необходимость платы за пользование земельными ресурсами потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.

Опыт оценки стоимости земельных участков, по которым совершены реальные сделки, позволил сделать выводы о том, что главной проблемой является не адаптация хорошо известных «классических» методов оценки к условиям реально существующего рынка, а неполноценность информационного обеспечения, т. е. получение адекватных исходных данных для оценки в виду неразвитости рынка земли.

Рынок земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе не исключение и находится в стадии формирования. Основным игроком на рынке является Администрация муниципального района, реализует земельные участки для различных целей на торгах. На рынке в настоящий момент имеются (и их количество постепенно растет) предложения по продаже земельных участков, однако их количество сравнительно невелико. В основном к продаже предлагаются земельные участки общей площадью до 1000 м², предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Цены на подобные участки составляют от 400−450 руб/м2 в центральных районах г. Балашова до 50−70 руб/м2 на окраинах города.

Участки для строительства торговых помещений на вторичном рынке практически отсутствуют; поскольку из-за достаточного количества предложений на данном сегменте рынка недвижимости строительство новых помещений ведется недостаточно активно.

Участки земли, предназначенные для возведения производственных объектов, на вторичном рынке отсутствуют, что определяется общим уровнем развития промышленности района и области. Действующие предприятия предпочитают не осваивать новые площадки, а оптимизировать использование уже имеющихся.

При реализации на торгах земельных участков для некоммерческих объектов (жилищного строительство, учебные корпуса, административные здания акционерных обществ и т. п.) методика определения рыночной оценки размера арендной платы за земельный участок в год представляется наиболее эффективной, т.к. позволяет в качестве платы за земли получать не единовременную выплату (как в случае продажи права на заключение договора аренды земельного участка), а арендную плату, рассчитанную на основании рыночного отчета, учитывающую стоимость продажи права на заключения договора аренды земельного участка и размер арендной платы, установленный на основании Постановления Правительства Саратовкой области.

Объектом дипломной работы являются рыночные отношения, возникающие при реализации норм действующего законодательства, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом выступает проведение рыночной оценки размера арендной платы в год за земельный участок.

Цель и задачи исследования

Цель исследования состоит в осуществлении комплексного изучения методов проведения рыночной оценки земельного участка, а также их практического применения.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие взаимосвязанные задачи:

— изучить содержание и методы проведения рыночной оценки объектов недвижимости;

— проанализировать эффективность изученных методов в практическом аспекте;

Методологическая основа дипломной работы. Поставленные задачи дипломной работы были изучены решаются на основе комплекса общенаучных, частных и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений. Исходным методологическим способом исследования явился диалектический подход к научному познанию, позволяющий всесторонне изучить объект и предмет исследования. Так же в процессе исследования были использованы частнонаучные методы: формально-логический, исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, системно-структурный, лингвистический и метод логического анализа.

Нормативную базу исследования составили Федеральные законы Российской Федерации, постановления Правительства и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования, а также необходимостью последовательного изложения материала, и включает в себя введение, три главы, заключение, список используемой литературы.

Глава 1. РАЗВИТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ Земля-это главное средство производства в сельском хозяйстве, а также пространство, на котором осуществляется экономическая и хозяйственная деятельность. Она играет незаменимую роль в жизни общества и является главной частью национального богатства.

Рынок есть способ взаимодействия продавцов и покупателей, основанный на спросе, предложении и цене. Под влиянием этих элементов рынка происходит сделка, которая удовлетворяет как покупателя, так и продавца, уравновешивается спрос и предложение. Земельный рынок — часть рынка недвижимости, который предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой экономические отношения, осуществляющие такие функции как: купля-продажа, аренда, залог, дарение и наследование земельных участков.

Своеобразие рынка земли заключается в том, что количество предлагаемой земли ограничено самой природой. В свою очередь спрос и цена на нее зависят от:

— назначения земельных участков (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные);

— физических свойств земли;

— спроса на жилье и на продукты питания;

— местоположения (удаленность от города, наличие водоемов);

— развития транспортных сетей;

— коммунального обеспечения;

— экологической безопасности;

— платежеспособности покупателя в том или ином регионе.

Под влиянием этих факторов увеличивается или уменьшается спрос на земельные участки и регулируется рыночная цена на них.

Рассматривая вопрос о рынке земли, нельзя не отметить исторический опыт организации земельного рынка в России. До конца XIX столетия развитие земельного рынка тормозилось высокой концентрацией земельной собственности у небольшой группы владельцев. Помимо земель, находившихся в собственности у государства, крупными собственниками земли были монастыри и казачьи войска, сдававшие часть земли в аренду. Общинные земли, принадлежавшие крестьянам, не могли продаваться или подлежать залогу. Активными участниками земельного рынка были помещики и другие владельцы частной собственности на землю, например, домовладельцы в городах и поселках, где земля рассматривалась как принадлежность строений. Отмена в 1861 году крепостного права предоставила крестьянам возможность выкупать у помещиков землю. В этом большую роль сыграли земельные банки. Они перестроили характер земельных отношений, переведя их из натуральных в товарно-денежные.

Под воздействием, главным образом, залоговых операций с землей, выпуска и продажи ипотечных облигаций (закладных листов) за 1863−1915 годы значительная часть земельных угодий перешла от дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле. Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 году принял в залог 7,5 млн. десятин, а к 1915 году — 16,9 млн. десятин земли. До 1905 года он скупил 1 млн. десятин, а в 1906;1914 годах — около 6,4 млн. десятин, став мощным орудием столыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельных собственников. Всего к 1915 году всеми кредитными учреждениями России было выдано ссуд на 3,5 млрд.рублей. Под залог был принят 61 млн. десятин земли — 56% частных владений. За период с 1905 по 1915 годы цена 1 десятины земли выросла с 80 до 100 рублей. Ипотечные ценные бумаги — акции и облигации высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды. За эти годы общее число домохозяйств, оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн., или примерно 22% всех владельцев общинной земли. Это не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства.

После Октябрьской революции 1917 года частная собственность на землю была отменена. В Крестьянском наказе Учредительному собранию говорилось: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетная, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т. д. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней». Это привело к ликвидации земельного рынка. Земля перестала иметь цену и участвовать в ценообразовании продукции и услуг.

Экономическое переустройство в России, начавшееся в начале 90-х годов, было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики была приватизация, которая обеспечила переход к разнообразным формам собственности: государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной (административных районов, городов, сельских населенных пунктов); частной (граждан и юридических лиц). Все это создает определенные условия для формирования земельного рынка, который на этапе переходного периода сложился из:

— предоставляемых в аренду земельных участков;

— продажи земли местными органами власти;

— обязательных платежей за землю предприятий и учреждений.

Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночную стоимость, начинает участвовать в хозяйственном обороте.

В последнее время наблюдается спад на земельном рынке. Объем продаж муниципальных земель гражданам сокращается. Процесс приватизации земли стабилизируется, происходит насыщение первичного рынка и выравнивание спроса и предложения земель. Одной из причин спада можно отметить также сокращение вложений в землю с целью повышения плодородия для сельскохозяйственных угодий и строительства объектов недвижимости для земель несельскохозяйственного назначения. Не последнюю роль сыграло и несовершенство законодательства.

На современном рынке большая часть сделок относится к купле-продаже садовых и дачных участков, приобретению земли под застройку, выкупу ее организациями, дарению и наследованию. В связи с легализацией частной собственности на землю возникла новая категория землевладельцев — крестьянские хозяйства или фермеры, которые арендуют землю у местных органов власти или выкупают ее, активизируя рынок земли. Без аренды и залога земли невозможно стабильное развитие фермерских хозяйств. Учитывая исторический опыт организации рынка в России, такие земельные отношения могут успешно развиваться при создании ипотечных банков, которые оказали бы большое влияние на формирование частной собственности на землю и развитие рынка земли. Это способствовало бы изменению отношения к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств и оздоровлению экономики страны в целом.

Глава 2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ Оценка стоимости — это профессиональная услуга, основной целью которой является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.

Стоимость — выраженная в деньгах ценность товара или величина затрат на его производство. Мнение об оценочной стоимости формируется, исходя из понимания полезности объекта оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и про-1л), а также действующего на данном рынке соотношения спроса и предложения и других ценообразующих факторов, при условиях и ограничениях, присутствующих на дату оценки.

Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости — документе, юридически подтверждающем полученные результаты оценки.

2.1 Основные принципы рыночной оценки стоимости земли Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется, исходя из положений специальных оценочных принципов.

В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке.

При этом различают:

— принципы, основанные на представлениях пользователя;

— принципы, связанные с рыночной средой;

— принципы, связанные с объектом собственности;

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов; оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять: потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определенной экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью. Принцип замещения обнаруживается В) каждом из трех подходов к оценке стоимости:

Подход сравнения рыночных продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении объектов, которые могут служить заменой.

Затратный подход. Никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и полезностью.

Доходный подход. Стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных задержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину чистого дохода.

Принцип ожидания — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, связанные с рыночной средой Принцип зависимости выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере его расположения (или действия). Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Принцип соответствия. Соответствие — степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями. В обоих случаях стоимость несоответствующей стандартам рынка собственности будет меньше.

Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение — количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос — количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Спрос на землю включает в себя два основных элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности ее повышения, а также от местоположения земли — степени удаленности от центров потребления, продовольствия и сырья.

Несельскохозяйственный спрос нейтрален к уровню плодородия почв. Главное местоположение земельных участков (это особо важно в крупных городах). Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса (вложение денежных средств в землю сохраняет их от обесценивания) и пр.

Принцип конкуренции. Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

Принцип изменения устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов.

Принципы, связанные с объектом собственности Принцип сбалансированности устанавливает, что любому типу землепользования Соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недозагруженность или перезагруженность приводит к уменьшению стоимости земли).

Принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Например, отсутствие места для парковки машин может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода.

Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение имущественных прав на землю может осуществляться дующим образом.

1. Физическое разделение — это разделение прав на воздушные пространства, поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения — это различные виды аренды, выкуп, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав на землю — права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого владения, права ограниченного использования.

4. Разделение имущественных прав среди участников — совместная аренда, товарищество и др.

5. Разделение по залоговым правам — судебные залоги, участие в капитале и др.

Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости принцип можно интерпретировать следующим образом: стоимость любого отдельного элемента недвижимости (фактора производства) зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Этот принцип имеет практическое применение при расчете уровня излишних или недостаточных улучшений либо неправильного размещения при анализе лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как; чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность возникает в результате то го, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворения особых потребностей. Соответственно, чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности Так, продуктивность отдельных видов угодий неодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают земли плодово-ягодных насаждений, далее следуют пашня, залежь, сенокосы и пастбища, притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Наилучшее и наиболее эффективное использование — это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подобен анализ общего равновесия — это когда земля, труд, капитал и предпринимательская способность используются с целью максимального увеличения благосостояния потребителе то есть ресурсы используются в наиболее эффективном варианте.

2.2 Факторы, влияющие на стоимость земли При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие специальные данные, которые влияют на стоимость оцениваемого участка.

Рыночный спрос. Спрос обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка.

Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.

Характер предыдущего использования земельного участка.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и т. п.

Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные, относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость, такие, как права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и т. п.

Физические характеристики земельного участка:

— площадь и форма (размеры участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);

— земельные излишки (если излишки земли размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. Если эти излишки можно использовать сейчас или они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить оцениваемую стоимость);

— топография (информация о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы и физической годности земли).

Инженерное обустройство территории:

— наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации;

— наличие наружного освещения;

— наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.

Правовая обоснованность застройки. Правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления, ограничения по затененности и др.

Местоположение:

— престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки, развитая торговая сеть, сеть бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий;

— соседство (возможность целевого использования прилегающих участков для Стоянок, подъездных путей, коммерческого использования);

— неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных Шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т. п.).

Значение коэффициента на местоположение (Км) для земель сельскохозяйственного о назначения находят как среднеарифметическое значение поправочных коэффициентов к цене земельного участка (см. Приложение 1).

Окружающая среда. Необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность.

Ресурсное качество участка. Емкость — сколько факторов может быть приложено к участку; эффективность — уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов.

Глава 3. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ Процесс оценки — сбор и аналитическое исследование данных по объекту оценки и экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки.

Процесс оценки стоимости земельного участка состоит из следующих этапов:

— подача заявки и конкретизация задачи по оценке;

— заключение договора;

— сбор и анализ информации;

— расчет стоимости оцениваемого участка земли;

— согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости;

— оформление отчета о результатах оценки стоимости. Рассмотрим данные этапы.

3.1 Подача заявки и конкретизация задачи по оценке При возникновении потребности в проведении оценки стоимости земли заказчик или подает заявку в оценочную организацию или объявляет конкурс на выполнение оценки.

Заказчик — юридическое или физическое лицо, пользующееся услугой по оценке стоимости.

Оценочная организация — юридическое лицо, имеющее в своей структуре оценщиков стоимости и оформившее свою деятельность по оценке в соответствии с действующими законодательными актами.

Оценщик стоимости — физическое лицо, имеющее соответствующий уровень специальной подготовки, профессиональную компетентность и оформившее свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.

Оценщик, заручившись согласием заказчика, конкретизирует задачу по оценке:

— проверяет и подтверждает юридическое соответствие представленных по объекту оценки официальных документов: реквизиты организации-владельца, документы юридических прав владения, залоговых обязательств, прав на аренду;

— идентифицирует назначение оценки интересам заказчика;

— определяет вид стоимости;

— согласовывает дату оценки;

— идентифицирует объект оценки представленной документации;

— устанавливает подлежащие оценке имущественные права на недвижимость;

— выявляет особые обстоятельства и ограничения.

Назначение оценки Цель оценки — заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочной стоимости) на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки ~ проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки — это цель заказчика.

Отметим наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости земельных участков:

— купля-продажа, обмен земли;

— передача земли в аренду;

— оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации, реконструкции и т. д.);

— оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов (площадки для сброса отходов и места захоронения);

— инвестирование — долгосрочное вложение капитала в освоение земли, проекты, программы и т. д.;

— ипотечное кредитование — оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

— страхование — оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (пожар, подтопление территории, экологическое загрязнение);

— налогообложение — расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

— конфискация — в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров (или представления в суд, если переговоры были неудачны). Оценка земли при конфискации происходит, как правило, при условии ограниченного периода времени для продажи;

— оценка бизнеса — оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

— акционирование — этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

— слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

— внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

— внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

— другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям.

Определение вида стоимости В зависимости от назначения оценки (предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка) все виды стоимости делятся на две группы стоимость в пользовании;

— стоимость в обмене.

Виды оценочных стоимостей для оценки земельных ресурсов Стоимости в пользовании Стоимости в обмене база оценки Потребительная (нормативная) база оценки Рыночная Инвестиционная Страховая Рыночная стоимость при существующем использовании Альтернативная рыночная Ликвидационная Стоимость в пользовании — это стоимость объекта недвижимости для конкретных 1 целей и/или для конкретного пользователя (группы пользователей) при существующем использовании.

Стоимость в пользовании не предполагает продажу земли на открытом и конкурентном рынке. Стоимость в пользовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель. Также стоимость в пользовании применяется в случаях оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.

Виды стоимости в пользовании, употребляемые на практике:

потребительная стоимость (база оценки) — это стоимость объекта недвижимости, используемого для определенной цели. Потребительная стоимость земельного участка является индикатором эффективности его использования. По потребительной стоимости, в основном, оцениваются земли сельскохозяйственного назначения.

Потребительная стоимость — это термин оценочной деятельности.

Потребительная стоимость является базовой стоимостью для определения производных от нее видов стоимостей в пользовании (инвестиционной и страховой) и устанавливает для всеобщего и многократного использования основную концепцию данного вида стоимости и методику ее оценки. Инвестиционная и страховая стоимости имеют ряд отличительных признаков, не изменяющих основную концепцию потребительной стоимости, как базовой стоимости оценки;

инвестиционная стоимость — это стоимость земельного участка для конкретного инвестора (группы инвесторов). Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей;

страховая стоимость — это стоимость земельного участка, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Стоимость в обмене — это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Стоимость в обмене отвечает условиям и целям налогообложения, ипотечного кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, а также вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключения договоров аренды, пожизненного содержания, мены и внесения прав на землю в уставные фонды.

Виды стоимости в обмене:

рыночная стоимость (база оценки) — это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок рассматриваемый как свободный от застройки и при наилучшем и наиболее эффективном использовании, должен переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость является величиной именно расчетной, а не предопределенной заранее, или реальной ценой продажи. Величина рыночной стоимости выражается одним цифровым значением.

По рыночной стоимости, в основном, оцениваются земли несельскохозяйственного назначения.

Рыночная стоимость является базовой стоимостью (базой оценки) для определения производных от нее видов стоимостей в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной стоимости;

рыночная стоимость при существующем использовании — это стоимость земли при дальнейшем ее функционировании в неизменном виде и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет. Рыночная стоимость земли при ее дальнейшем функционировании в неизменном виде, в основном, определяется при оценке земель сельскохозяйственного назначения;

альтернативная рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок после выполнения реконструкции улучшений, модернизации Или иных инноваций на дату окончания реализации инновационного проекта должен переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости;

ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) — это расчетная денежная сумма, которая может быть получена при переходе земельного участка из рук в руки между добровольным покупателем и вынужденным продавцом в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки приведена в таблице 1.

Таблица 1. Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки

Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости, осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.

К стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.

Согласование даты оценки Дата оценки — дата, на которую действительна оценочная стоимость. Дата должна быть согласована с последним днем непосредственного осмотра объекта оценки исполнителем услуг по оценке.

Привязка стоимости к дате оценки вызвана тем, что она (стоимость) очень подвижна во времени. Например, изменение стоимости под влиянием инфляции, повышение или понижение деловой активности на рынке недвижимости данного региона и т. д.

В некоторых случаях возможно составление прогноза цены в ближайшем будущем, и задание интервала цен в рамках вероятностного распределения.

Идентификация объекта оценки представленной документации Идентификация — процедура, посредством которой устанавливается соответствие чего-либо чему-либо.

Идентификация оцениваемого участка земли означает, во-первых, уточнение наличия всех возможных улучшений на участке, во-вторых, проверку и приведение в соответствие с реальным состоянием основной исходной информации об объекте.

Оценщик обязан провести идентификацию, независимо от того, будут ли названы улучшения на участке в достаточно общем виде или оценщику будет сразу дана подробная опись объектов.

Установление подлежащих оценке имущественных прав на недвижимость Оценка стоимости земли является оценкой объема прав на участок земли, способный приносить определенный доход в результате деятельности людей в процессе производства или определенный объем льгот (удобств) в процессе проживания на этом участке.

При установлении имущественных прав на оцениваемый земельный участок необходимо выяснить: кто является собственником, имеются ли пользователи (например, арендаторы или партнеры по договорам о совместной деятельности), не передано ли имущество в траст (т.е. доверительному собственнику), не обременено ли имущество залогом, нет ли в суде имущественных претензий со стороны других лиц и т. д. В этой связи конечной задачей оценки может быть определение стоимости не всего имущества, а только тот его доли, которая интересует заказчика.

При постановке задачи оценщик должен установить, кто выступает в роли заказчика по оценке, кто оплачивает оценочные работы, кто дает исходную и промежуточную информацию и несет ответственность за ее достоверность, кому должен быть представлен отчет об оценке, какая информация о результатах оценки не подлежит разглашению.

Грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца позволяет обоснованно определить содержание этих прав и назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего использования.

Выявление особых обстоятельств и ограничений Для защиты прав оценщика и клиента важно также выявить особые обстоятельства и ограничивающие условия, которые повлияют на процесс анализа, на заключения, выводы и оценку.

Ограничения устанавливаются соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством. Возможные ограничения в пользовании земельным участком могут быть следующие:

— природного характера;

— санитарно-экологические и рекреационные;

— ограничения по тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, средствам связи, канализации, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним;

расстояние от транспортных коммуникаций;

— иные ограничения, связанные со специфическими особенностями.

Работы по первоначальному обследованию объектов оценки представляются трудоемкими, но их результаты крайне важны для получения надежных выводов, при этом очень важно не упустить существенных деталей. По мере приобретения оценщиком соответствующего опыта процесс сбора данных постепенно становится менее сложной задачей. У оценщика вырабатываются рациональные приемы работы, он быстро определяет главные факторы от второстепенных, он не тратит много времени на мелочи. По окончании сбора данных полученная информация может быть подвергнута дальнейшей систематизации.

Оценщики по роду своей деятельности являются профессиональными сборщиками информации. Они должны быть пытливыми наблюдателями и хорошими исследователями. Если данные собирались качественно и добросовестно, то они будут одинаково интерпретированы как новичком, так и опытным экспертом.

Подготовленные материалы оформляются в виде задания па выполнение оценки которое в общем случае включает:

— сведения о субъектах оценки: исполнителях услуг по оценке, деятельность которых регулируется законодательными актами и нормативно-методическими документами по оценочной деятельности и потребителях их услуг (заказчиках);

— цель оценки;

— дату оценки;

— краткое описание объекта оценки;

— вид и форму отчета об оценке;

— сроки выполнения оценки;

— особые условия;

— юридические адреса и подписи полномочных представителей сторон, скрепленные печатями.

Заключение

договора Исходные данные задания на выполнение оценки детализируются, определяется объем сбора необходимой информации, разрабатывается план проведения оценки с отражением основных этапов и сроков их выполнения, определяется трудоемкость выполнения работ по всем этапам оценки.

Результаты проведенных проработок являются основой для составления договора на выполнение оценки стоимости.

В общем случае договор должен содержать:

— сведения о его участниках (субъектах оценки);

— изложение предмета договора;

— обязательства договаривающихся сторон;

— условия осуществления договора;

— способ оплаты за реализованную услугу;

— формы ответственности субъектов оценки за невыполнение принятых обязательств;

— условия расторжения или продления договора;

— юридические адреса сторон;

— подписи полномочных представителей договаривающихся сторон, скрепленные печатями.

3.2 Сбор и анализ информации На этапе сбора и анализа данных оценщик осуществляет сбор информации по двум направлениям: по объекту оценки и по рынку, на котором проводится продажа, систематизирует собранные данные и представляет их в удобной для работы форме.

Сбор и анализ информации по оцениваемым земельным участкам включает:

— описание земельного участка, включая его местоположение и размеры, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также описание улучшений земельного участка с сопутствующей инженерной инфраструктурой. Для земель загрязненных промышленными и радиоактивными отходамиземельный паспорт, в котором указано, когда произошло загрязнение, чем, какие работы выполнены по снижению загрязнения и повышению плодородия почв и т. п.;

— учет того, будут ли оцененные интересы, физические сегменты или частичное владение (участком земли, частью участка) по отдельности способствовать формированию стоимости в целом;

— учет влияния на стоимость следующих факторов: существующих правил землепользования, вероятных изменений этих правил, тенденции изменения местных условий;

— учет и анализ эффективности землепользования:

1) при отводе земель под жилые дома эффективность может быть выражена социально-экономическими факторами (удобство связей, транспортные расходы, затраты времени и т. п.), а для случаев размещения личных подсобных хозяйств — дополнительным доходом, получаемым за счет производства продукции;

2) при отводе земель для промышленных объектов эффективность выражается эксплуатационными затратами по инженерному оборудованию производства и транспортными расходами на проезд от мест проживания работающих;

3) при выделении земли под объекты обслуживания эффект получают за счет решения соответствующих социальных функций, характерных для данного предприятия, экономии непроизводственных затрат времени, сил и средств населения и исчисляют получаемой прибылью;

— учет и анализ качества и количества потока доходов;

— учет и анализ затрат;

— сбор и анализ сравнительных данных по продажам аналогичных оцениваемому участков земли, которые нужны для заключения о стоимости;

— сбор и анализ стоимостных данных, доступных для определения новой цены улучшений, если таковые имеются;

— установка границ соответствующего рынка или региона, анализ текущих условий спроса и предложения, сложившихся на рынке, а также будущего спроса и предложения;

— выводы о среднерыночном периоде экспозиции земельных участков на открытом рынке, вероятном характере использования земельных участков, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

— сбор и анализ доступной рентной информации для оценки рыночной рентабельности оцениваемого земельного участка;

— сбор сравнительной информации по операционным (эксплуатационным) издержкам, необходимой для подсчета операционных расходов для оцениваемой собственности; .

— сбор доступной сравнительной информации, необходимой для расчета нормы капитализации и (или) нормы дисконтирования;

— другие данные.

Для получения ценовой информации, подтверждающей рыночную стоимость оцениваемых объектов, можно использовать следующие документы и материалы:

— данные комитетов по земельным ресурсам и землеустройству;

— данные нормативных документов;

— сведения о торгах на аукционах, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе;

— данные риэлтерских фирм;

— архивные сведения оценочной организации о ранее проведенных оценках;

— данные из отчетов об оценке других фирм;

— информацию сети интернет.

Систематизация собранной информации производится, исходя из положений принципов оценки с учетом дальнейшего проведения расчетов стоимости на базе традиционных подходов оценки: затратного, сравнения рыночных продаж, доходного.

3.3 Расчет стоимости оцениваемого участка земли Определение стоимости земельного участка проводится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке с землей и характер конъюнктуры конкретного рынка.

Основными подходами в оценке являются:

— затратный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) продавца;

— доходный, отражающий позиции наиболее вероятного (типичного) покупателе! (инвестора);

— сравнения рыночных продаж, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т. д.), присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного подхода осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке.

Затратный подход Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, он предполагает определение совокупной оценки стоимости участка его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным обустройством.

Затратный подход в оценке стоимости земельного участка исходит из того, что! инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку * возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстанови! тельной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Сельскохозяйственные угодья по затратам оценивают с учетом капитальных вложений в мелиорацию, культуртехнические, противоэрозионные, гидротехнические и другие мероприятия по улучшению продуктивности земель (затраты должны быть адекватны дополнительному экономическому эффекту от проведенных улучшений земель).

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

1) местоположение участка по отношению к источникам водои энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

2) инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

3) ранее присоединенный к земле труд — внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

4) социальные факторы ценности земли:

— социально-экономические условия проживания, зависящие от биоклиматического потенциала земель и отражающиеся на расходах, обусловленных спецификой климата;

— особенности почв, растительности, связанные с местными природно-климатическими условиями района, и выражающиеся в затратах на охрану здоровья людей;

— территории с природно-климатическими условиями (рекреационные территории), имеющие большое социальное значение для укрепления здоровья, снижения заболеваемости и повышения производительности труда;

— степень урбанизированности территорий, которая характеризуется удельной и плотностью городского населения и выражается в величине (сокращении) затрат на инженерную и социальную инфраструктуру строительства в данной местности в связи с особенностью территории;

— экологические качества территорий (ландшафт, зеленые насаждения, рельеф, природное окружение, наличие водоемов, микроклимат), определяющие их архитектурно-художественную и эстетическую ценность, условия жизни и отдыха;