Роль государства в поддержке жилищного ипотечного кредитования

Экономическое развитие страны на современном этапе определяет необходимость развития долгосрочного ипотечного кредитования населения как целостной системы при непосредственном участии государства.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан — заемщиков. Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

— совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

— регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

— создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

— организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Задача формирования законодательной и нормативной базы, необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». В развитие этого Закона были приняты различные Постановления Правительства и Указы Президента РФ.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»). Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

В настоящее время, для обеспечения устойчивости финансовой системы и содействия развитию жилищного ипотечного кредитования, государственные органы действует в двух основных направлениях. С одной стороны происходит совершенствование нормативно — правовой базы, путем внесения изменений и дополнений в действующие законодательные акты и принятие новых законов и постановлений, а с другой — оказание реальной финансовой поддержки, как кредитным организациям, так и населению.

В целях совершенствования государственного регулирования системы жилищного ипотечного кредитования были внесены изменения в Закон РФ «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», Основы законодательства РФ «О нотариате» и некоторые другие законодательные акты. В соответствии с этими изменениями, в частности, подробно регламентирован порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество и порядок его реализации, в том числе по договору комиссии, установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, установлен порядок заключения мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки, установлены для процедур банкротства особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.

Последние изменения, внесенные 30.12.2008 года в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» коснулись порядка государственной регистрации ипотеки, в частности, установлен срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений (не более пяти рабочих дней), а также введения института депозитарного учета прав на закладные. Отдельные условия закладной теперь могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных.

Также внесены изменения в Налоговый Кодекс РФ. Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры теперь составляет 2 млн руб. Эти изменения вступили в силу с 2009 года и распространяются на сделки, совершенные начиная с 1 января 2008 года (пп.2 п. 2 ст.220 НК РФ). При приобретении объекта недвижимости освобождается от налогообложения доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах.

Основным приоритетным направлением развития Федеральной целевой программы «Жилище», в период на 2002 — 2010 годы и на период до 2013 года в области обеспечения доступности жилья признано «развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов». Программа антикризисных мер Правительства России на 2009 год в области жилищного строительства и ЖКХ.2009г. В настоящее время в рамках этой программы Правительством РФ разрабатываются и реализовываются дополнительные меры по поддержке жилищного ипотечного кредитования, в частности:

оказание содействия реструктуризации ипотечной задолженности;

организационная и финансовая поддержка частного спроса на новое жилье по социально приемлемым ценам;

выполнение обязательств государства по реализации программы «Молодая семья»;

Согласно плану реализации нацпроекта на 2009;2012 год, в этом году на государственную поддержку спроса на рынке жилья из федерального бюджета было выделено около 294 млрд руб., в том числе 68,9 млрд руб. — на обеспечение жильем льготников; 20,8 — на решение жилищных проблем ветеранов; 4,7 млрд руб.- на поддержку молодых семей. Так же обрабатываются механизмы, чтобы дополнительно направить на обеспечение жильем молодых семей 10 млрд руб. Выделение такой суммы позволит в общей сложности оказать господдержку при покупке или строительстве жилья 36 тыс. молодых семей.

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» является частью Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002/2010 годы. Основными задачами подпрограммы являются:

• — предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;
• — создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

Основными принципами реализации подпрограммы являются:

• — добровольность участия в подпрограмме молодых семей;
• — признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• — возможность для молодых семей реализовать свое право на получение поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов при улучшении жилищных условий в рамках подпрограммы дается только один раз.

Участником программы может стать:

• — молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, нуждающаяся в улучшении жилищных условий*
• — неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей, нуждающаяся в улучшении жилищных условий*

* Под нуждающимися в улучшении жилищных условий понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также другие молодые семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством РФ и имеющие доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях.

При расчете размера субсидии учитывается:

· Социальная норма общей площади жилого помещения, установленная для семей разной численности:

— Для семьи численностью два человека (два молодых супруга или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м.

— Для семьи численностью три и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей (либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей) — количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

• · Количество членов молодой семьи.
• · Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы.

Норматив устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту РФ, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья в регионе определяется приказом Министерства регионального развития «О нормативе стоимости 1 кв. метра общей площади…».

Субсидия предоставляется в размере не менее:

• · 35% расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, — для молодых семей, не имеющих детей;
• · 40% расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, — для молодых семей, имеющих 1 и более детей.

Расчетная (средняя) стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии определяется по формуле:

СтЖ = НхРЖ, где:

СтЖ — расчетная (средняя) стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии;

Н— норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы;

РЖ— размер общей площади жилого помещения, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы.

Молодой семье, участнице подпрограммы, предоставляется дополнительная субсидия за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета в размере не менее 5% расчетной (средней) стоимости жилья (СтЖ) при рождении (усыновлении) 1 ребенка.

Пример расчета:

Если размер квартиры для молодой семьи из трех человек составит 54 кв. метра (РЖ), а норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья в регионе — 14 т.р. за кв. м, то:

Средняя стоимость жилья: 756 т. р. (14 т.р. х 54 кв.м.).

Размер субсидии составит: 302,4 т.р. (756 т.р. х 0,04).

Дополнительно: 37,8 т.р. (756 т.р. х 0,05) предоставляется при рождении (усыновлении) ребенка во время погашения кредита.

В целях реализации положений Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ от 29.12.2006 г.) Правительством РФ принято решение о направлении средств материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам на приобретение жилья. 16.03.2009 Премьер-министр РФ Владимир Путин подписал постановление, согласно которому в 2009 году 26,3 млрд руб. средств материнского капитала может быть использовано на погашение ипотечных кредитов. Размер материнского капитала ежегодно индексируется. С 1 января 2012;го он составляет 387 640, 30 рубС начала приема заявлений (январь 2009 г.) на направление средств материнского (семейного) капитала на погашение ипотечных кредитов Пенсионный фонд России принял 7 880 заявлений. По информации ПФР всего с 11 января 2009 года Пенсионный фонд принял более 120 000 обращений граждан, проявивших интерес к возможности улучшения жилищных условий за счет средств материнского капитала. Это составляет почти 10% от общего количества россиян, получивших сертификат, за два прошедших года (2007;2008) на материнский капитал (912 185 человек). По проведенному ранее исследованию Минздравсоцразвития РФ, 50% распорядителей средств из 3-х направлений: пенсионное обеспечение матери, образование ребенка и улучшение жилищных условий предпочли бы использовать средства Материнского капитала на улучшение жилищных условий. Таким образом, объем спроса на использование средств материнского капитала при сохранении доступности жилья и ипотечного кредитования может составить порядка 228 000 сделок с жильем с использованием ипотечного кредитования в течение ближайших 2-х лет.

Однако в настоящее время остается не решенными целый ряд вопросов, в частности перечисления средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита, если условия этого кредита были ранее изменены путем перекредитования. В этом случае средства материнского капитала не могут быть перечислены в погашение кредита. Также не решен вопрос использования средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита выданного на приобретение строящегося жилья, поскольку у заемщика в момент подачи документов отсутствует зарегистрированное право собственности.

В целом, в 2012 году Правительство РФ для поддержания развития системы жилищного ипотечного кредитования планирует осуществить следующие мероприятия:

• — сформировать единый стандарт взаимодействия участников строительных проектов, которые реализуются в рамках региональных жилищных программ: с чётким описанием взаимных обязательств, сроков прохождения процедур согласований;
• — усилить поддержку тех регионов Российской Федерации, которые добиваются наилучшей динамики и результатов в развитии жилищного строительства. В настоящий момент в рамках ФЦП «Жилище»;
• — обеспечить массовый ввод новых земельных участков в строительный оборот, используя опыт и возможности Фонда содействия развитию жилищного строительства, и в том числе целесообразно подумать о предоставлении ему дополнительных полномочий;
• — развивать рынок арендного жилья, стимулируя создание специализированных компаний, совершенствовать налоговое законодательство, а также реализовать комплекс мер, гарантирующих права долгосрочных арендаторов;

— развивать институт профессиональных управляющих компаний в коммунальной сфере, в том числе предусмотреть механизм страхования ответственности таких…

«Развитие вторичного рынка ипотеки»: программа, реализуемая в интересах кредиторов и инвесторов и предполагающая комплекс мероприятий для повышения уровня насыщения рынка долгосрочной ликвидностью. В рамках реализации данной программы АИЖК продолжит работу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, а также будет реализовываться программа выдачи поручительств по ипотечным ценным бумагам.

«Реализация специальных ипотечных программ»: работа АИЖК по поддержке отдельных категорий населения или сегментов рынка жилья в рамках специальных поручений Правительства Российской Федерации и специально предоставленного на их исполнение финансирования. В рамках реализации данной программы запланировано рефинансирование специальных продуктов, в том числе по продукту «Военная ипотека». В рамках программы «Стимул», направленной на стимулирование кредитования строительства (завершения строительства) и приобретения жилья экономкласса, планируется заключить дополнительно контрактов на сумму не менее 30 млрд. рублей.

По базовому сценарию бизнес-плана общий объем рефинансирования Агентством ипотечных активов в 2012 году составит порядка 65,9 млрд. рублей.

Бизнес-планом предусмотрено, что в 2012 году дочерняя компания ОАО «АРИЖК» кроме деятельности по сопровождению ранее реструктурированных ипотечных кредитов будет реализовывать программу активной реструктуризации, а также программу «Переезд».

Планируется, что в 2012 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки и эффективного распределения рисков между участниками рынка в системе ипотечного страхования будет работать порядка 100 кредитных и некредитных организаций.

Основными источниками финансирования деятельности ОАО «АИЖК» в 2012 году будут средства от размещения корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями, целевой кредит Внешэкономбанка, а также средства от размещения собственных ипотечных ценных бумаг.

В целях дальнейшего развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг Правлением ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) утверждена Программа № 3 по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. Общий объем Программы составляет 20 млрд рублей. Период приобретения облигаций Агентством установлен с 1 апреля 2013 года по 27 декабря 2013 года.

При отсутствии рыночного спроса на секьюритизацию ипотечных кредитов с плавающими ставками, а также учитывая незначительную долю ипотечных кредитов, выдаваемых в иностранной валюте, Программа АИЖК предполагает установление фиксированной ставки купона по облигациям с ипотечным покрытием, сформированным за счет ипотечных кредитов исключительно в валюте Российской Федерации. При этом, аналогично предыдущей программе, сохраняется общий порядок ценообразования и самостоятельный выбор участниками параметров выпуска.

Деятельность Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.