Ипотечное законодательство в России

За последние годы в России проделана значительная работа по формированию правовой базы, регулирующей ипотечные процессы, отношения по ипотечному кредитованию.

Центральное место в ней занимает Гражданский кодекс РФ, в соответствии с п. 2 ст. 334 части первой, которого ипотека рассматривается как залог недвижимости [2]. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Кроме того следует отметить следующие документы:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями) [4].

В этом законе ипотека рассматривается как разновидности залога. В законе отмечается, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст.77).

В законе об ипотеке рассматриваются основные понятия, относящиеся к ипотечному кредитованию и ипотечным процессам, вопросы регулирования ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой.

Один из важных аспектов, содержащихся в вышеназванном Федеральном законе — это страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита, поскольку многие заемщики опасались того, что будет с ними в случае того, если они не смогут вернуть банку кредит.

Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый федеральным законом от 29 декабря 2009 г. № 188-ФЗ [3].

Данный кодекс регулирует основные начала жилищного законодательства, различные аспекты жилищных отношений, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т. д.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6].

Этот федеральный закон описывает процедуру регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2009 «О кредитных историях» [7].

Этим законом определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Федеральный закон от 11 ноября 2008 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [8].

Закон создал законодательную основу для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, установил возможность выпуска двух видов этих бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

В соответствии с этим законом кредитные организации получили право выпуска ипотечных сертификатов участия, появилась возможность выпуска ипотечных облигаций с нефиксированными процентными ставками. Это позволяет разнообразить предложение на рынке ценных бумаг, сделать его более привлекательным для инвесторов.

Закон устанавливает требования к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, которые предусматривают норматив соответствия величины ипотечного покрытия и объема выпущенных ипотечных облигаций. Такое требование устанавливается с целью защиты вкладчиков-граждан.

Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 года № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» [16].

Постановление принято в целях реализации федеральной целевой программы «Свой дом» и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

Постановление Правительства РФ от 11 января 2005 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (С изменениями от 12 апреля 2006 года, 8 мая 2007 года) [17].

Постановление Правительства РФ от 15 октября 2009 г. № 523 «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» [18].

Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2011 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2007;2010 гг. [19].

Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее — субсидии), в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2007;2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2006 г. N 675 [20], а также выполнения в 2011 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями — участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2007 — 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2007 г. N 638, при рождении (усыновлении) ребенка [21].

В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России. Анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

Первую группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

Вторую группу составляют субъекты, регулирование ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

Третью группу составляют субъекты, в которых практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Что касается Волгоградской области, то здесь разработана серьезная нормативная база развития ипотечного жилищного кредитования, в которую входят Законы Волгоградской области, Областная целевая программа и ряд постановлений главы администрации Волгоградской области.

Особое место среди этих документов занимает Подпрограмма «Развитие системы жилищного кредитования на территории Волгоградской области» на 2012 — 2010 годы", которая является составной частью областной целевой программы «Жилище» на 2012 — 2010 годы, принятой Законом Волгоградской области от 9 января 2012 года М 1404-ОД [11].

Главная цель подпрограммы заключается в формировании рынка доступного жилья с помощью развития системы жилищного кредитования. К основным задачам подпрограммы относятся: увеличение объемов жилищного кредитования коммерческими банками, специализированными ипотечными организациями и иными организациями по предоставлению кредитов (займов, ссуд) на строительство или приобретение жилья, в том числе ипотечных кредитов; снижение процентных ставок по жилищному кредитованию; государственная поддержка граждан Волгоградской области, осуществляющих строительство или приобретение жилья с использованием механизма жилищного кредитования из средств бюджетов всех уровней.

Действие Подпрограммы распространяется на — 2012 — 2015 годы Основные мероприятия подпрограммы заключаются в формировании в составе бюджетов различных уровней средств на государственную поддержку граждан в строительстве или приобретении жилья; а также установление взаимодействия с кредитными организациями и ипотечными фондами по вопросам совершенствования системы жилищного кредитования граждан (доступность кредитных ресурсов) В соответствии с планом в 2012 — 2015 годах общий объем финансирования Подпрограммы составит: за счет всех источников финансирования — 37 284,0 млн. рублей, в том числе: за счет средств областного бюджета — 160 млн. рублей; за счет средств муниципальных образований — 150 млн. рублей; за счет средств коммерческих банков -20 694 млн. рублей; за счет средств ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» — 9150 млн. рублей; за счет собственных средств населения — 7130 млн. рублей.

Что касается результатов, то выполнение Подпрограммы позволит обеспечить жильем 20,7 тыс. семей, а также обеспечит: создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем граждан Волгоградской области, в том числе молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы, а также собственных средств граждан; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе; улучшение демографической ситуации в области.

Анализ нормативных актов показывает, что в стране законодательство в области ипотечного кредитования до настоящего времени непоследовательно и противоречиво. Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться к лучшему с принятием указанных нормативных актов. Однако их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Подробнее к этим проблемам мы вернемся в параграфе 3.2 третьей главы курсовой работы.