Тема 14: Ипотечное кредитование под залог земли

Кадастровая стоимость исчисляется по категориям и видам функционального использования с применением методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с методиками, разработанными Росземкадастром по отдельным категориям земель. В настоящее время утверждены и используются на практике методики по кадастровой оценке земель поселений, земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, земель промышленности и иного специального назначения. Разработаны проекты методик для определения кадастровой стоимости земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель водного фонда. Практически каждая из методик имеет недостатки, которые не позволяют использовать полученные при ее применении результаты в качестве базы для налогообложения, совершения сделок с землей, в том числе залога земли, в связи с их несоответствием реальной ситуации на рынке земли. Следовательно, существует необходимость пересмотреть методики кадастровой оценки земель, приблизив получаемые результаты к рыночной стоимости, либо ограничить сферы их использования.

В мировой практике в земельных отношениях чаще всего фигурирует рыночная стоимость (США, Великобритания, Швеция и др.). Примером исключения может быть Испания, где для указанных целей применяют кадастровую стоимость, однако законодательством, регламентирующим определение кадастровой стоимости, предусмотрено, что кадастровая стоимость не может превышать рыночную. Сравнительный анализ результатов кадастровой и рыночной оценки в отдельных регионах показывает, что такое превышение имеет место.

Итак, в качестве базы для расчета залоговой стоимости, по нашему мнению, следует использовать рыночную стоимость земельного участка. Затем определяется доля кредита в рыночной стоимости посредством учета рисков предоставляемого кредита.

При расчете залоговой стоимости земельного участка, на наш взгляд, должны быть учтены следующие обстоятельства.

1. Исчисление залоговой стоимости земельного участка должно осуществляться с применением одного или нескольких методов и принципов определения рыночной стоимости, описанных в российских стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, с учетом условий и срока возврата кредита. Выбор методов и принципов оценки обусловлен категорией земельного участка, видом функционального использования, видом права на земельный участок.

2. Поскольку стоимость земельного участка, являющегося предметом залога, используется достаточно продолжительное время, она создает дополнительную стоимость за счет следующих источников:

— изменения стоимости денег (инфляция);

— начисления нормы процента, что совпадает с соответствующим времени использования залога банковским процентом и способом его начисления, т. е. соответствует способу возврата залоговой суммы.

3. В залог помещается полученная рыночная стоимость земельного участка, уменьшенная на величину рисков и затрат залогодержателя, в том числе:

— риска невозврата залоговой стоимости, измеряемого отношением разницы между рыночной и нормативной (ликвидационной) стоимостью земельного участка к его рыночной стоимости (обычно при условии достоверной оценки сведен к минимуму). Ликвидационная стоимость — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости, исчисляется исходя из вероятной цены продажи земельных участков методом подбора аналогов. Для расчета залоговой стоимости ликвидационная стоимость является нижним ограничением;

— риска невыполнения или несвоевременного выполнения обязательств залогодателем, что приравнивается к размеру страховой выплаты при страховании аналогичных объектов (на практике составляет не более 1,5% стоимости);

— затрат на обслуживание ипотеки (накладные расходы, расходы на выплату заработной платы, расходы по содержанию предмета залога).

4. Поскольку своеобразной гарантией возврата кредита является возможность продажи земельного участка, при расчете залоговой стоимости необходимо принимать во внимание степень его ликвидности, в том числе с учетом специальных защитных мер, определяемых государством:

— сохранение категории земель;

— продажа лицам, имеющим профессиональные навыки;

— преимущественное право покупки соседних по местоположению участков.

В соответствии с мировой практикой данные расчеты осуществляются в момент заключения договора об ипотеке. В условия договора включаются сроки и варианты возврата суммы залога, что отражается в норме процента.

Нам представляется, что могут быть предложены общие правила (стандарты) оценки земельных участков, предназначенных для залога (ипотеки), включающие следующие разделы:

— определение категорий стоимости земли, используемых для расчета стоимости залога (ликвидационной (нормативной) стоимости, рыночной стоимости, залоговой стоимости земельных участков);

— алгоритмы расчета указанных категорий стоимости;

— порядок расчета залоговой стоимости земельного участка при различных вариантах возврата кредита.

Кроме того, функция контроля исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться или на добровольной основе (но, как показывает практика, это неэффективно), или при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков, что практикуется в зарубежных странах. Оценщики, выполняющие оценку залоговой стоимости земельных участков, должны обладать специальными знаниями и иметь соответствующий уровень компетенции.

В Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.

07.2010 по делу N А75−12 929/2009 по мнению суда, ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в спорном случае применению не подлежали, поскольку предметом ипотеки являлся не сам земельный участок, а право его аренды, которое принадлежит арендатору, а не арендодателю. Поэтому оценка предмета ипотеки в договоре об ипотеке была правомерно определена по соглашению сторон.

В Постановлении Тринадцатого ААС от 03.

12.2008 по делу N А56−18 983/2008 суд указал, что положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения ст. 67 Закона, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому предусмотренные ст. 67 Закона об ипотеке условия распространяются на те случаи ипотеки земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), либо на случаи ипотеки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В Постановлении ФАС ПО от 13.

12.2007 по делу N А57−12 902/06−3 Общество полагало, что договор ипотеки являлся ничтожной сделкой, поскольку не соответствовал п. 3 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно к договору не была приложена копия плана (чертежа границ) этого участка (не была прошита вместе с договором ипотеки, отсутствовала как приложение к договору). Суд не согласился с этим доводом, посчитав достаточным то, что указанный план был подан как самостоятельный документ при государственной регистрации самого договора об ипотеке.

В Постановлении ФАС ВСО от 27.

03.2007 N А58−2062/06-Ф02−1490/07 по делу N А58−2062/06 суд пришел к выводу, что несоблюдение участниками договора ипотеки требований п. 1 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 9 указанного Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. Как в этой связи подчеркнул суд, неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания.

Если право собственности на участки, возникшие после разделения, было зарегистрировано, ипотека может быть сохранена лишь в случае заключения сторонами дополнительного соглашения к первоначальному договору либо нового договора ипотеки. Если право собственности на возникшие земельные участки не зарегистрировано, то договор ипотеки продолжает действовать без изменений.

Заключение

.

В нашей стране оборот земель воспринимается пока в одной плоскости: аренда государственных и муниципальных земель. На начальной стадии находится купля-продажа земли, в том числе выкуп земельных участков собственниками находящихся на них приватизированных предприятий. Ипотечное кредитование под залог земли также пока не получило должного развития. Хотя нельзя не отметить большого внимания со стороны как органов законодательной власти, так и хозяйствующих субъектов и кредитных учреждений к сегодняшним проблемам ипотеки (в основном в части предоставления жилищного кредита под залог приобретаемой недвижимости). Однако решение проблемы должно быть подкреплено серьезной законодательной базой, отсутствие которой тормозит развитие ипотечного кредитования под залог земли.

На наш взгляд, в действующих сегодня нормативно-правовых документах, регулирующих ипотеку, недостаточно освещены следующие вопросы:

— создание надежного механизма рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы банки могли осуществлять кредитование на длительный срок, им необходимо привлекать долгосрочные ресурсы, иначе предоставление ипотечных кредитов становится рискованным. Ипотечные ценные бумаги должны стать источником покрытия ипотечных кредитов;

— процедура обращения взыскания на земельный участок и его отчуждение в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств перед кредитором;

— требования, предъявляемые к процедуре и методологии оценки предмета залога, которая является неотъемлемым этапом ипотечного кредитования.

Из-за законодательных недоработок и противоречий многие российские банки считают такие операции высокорискованными и малоприбыльными.

Несмотря на отсутствие полноценной системы ипотечного кредитования, его привлекательность, обусловленная огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка, обусловливает важность разработки механизма оценки земельного участка как предмета залога.

Список литературы

Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. — 1993. -№ 237.

Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.

10.94 № 51-ФЗ // Ч.1 СЗ РФ. -1994. -№ 32. -С. 3301.

Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ. -29.

10.2001. -№ 44. — С. 4146.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)"//СПС «Консультант.

Плюс".

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)"//СПС «Консультант.

Плюс".

Определение ВАС РФ от 06.

07.2007 N 8185/07 по делу N А40−45 945/06−52−329. Документ опубликован не был//СПС «Консультант.

Плюс".

Постановление ФАС Московского округа от 29.

05.2006 N КГ-А41/3623−06). Данный вывод представляется некорректным по указанным выше основаниям// СПС «Консультант.

Плюс".

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.

10.2010 по делу N А63−19 494/2009// СПС «Консультант.

Плюс".

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.

02.2011 по делу N А33−4254/2010// СПС «Консультант.

Плюс".

Постановление ФАС ВВО от 13.

06.2007 по делу N А79−9875/2006// СПС «Консультант.

Плюс".

Андрус А. Ипотека — что это? // Закон и право. — 2006. -№ 5. С. 61.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т. Е. Абовой и А.Ю.Кабалкина) — М.: Юрайт-Издат, 2004. с. 260.

Власов Е.Н. особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения // Право и политика. — 2007. — № 10. -С. 55−59.

Рогова Е. С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство.- 1999. — № 3. С. 9.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т. Е. Абовой и А.Ю.Кабалкина) — М.: Юрайт-Издат, 2004. с. 260.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. (под ред. Т. Е. Абовой и А.Ю.Кабалкина) — М.: Юрайт-Издат, 2004. с. 256.

Определение ВАС РФ от 06.

07.2007 N 8185/07 по делу N А40−45 945/06−52−329. Документ опубликован не был//СПС «Консультант.

Плюс".

Постановление ФАС Московского округа от 29.

05.2006 N КГ-А41/3623−06). Данный вывод представляется некорректным по указанным выше основаниям// СПС «Консультант.

Плюс".

Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. — 1993. -№ 237.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.

10.2010 по делу N А63−19 494/2009.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.

02.2011 по делу N А33−4254/2010.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 13.

06.2007 по делу N А79−9875/2006.

Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.

10.94 № 51-ФЗ // Ч.1 СЗ РФ. -1994. -№ 32. -С. 3301.

Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ. -29.

10.2001. -№ 44. — С. 4146.

Власов Е.Н. особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения // Право и политика. — 2007. — № 10. -С. 55−59.

Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ. -29.

10.2001. -№ 44. -С. 4146.

ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. — 1998.

— № 29. — Ст.

3400.

Рогова Е. С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство.- 1999. — № 3. С. 9.