В процентах же от общей площади земельного фонда лидирует Российская Федерация, поскольку, например, все земли лесного фонда находятся в федеральной собственности и их площадь превышает 60% территории страны.
Но названными выше процедурами механизм возникновения государственной и муниципальной собственности на земельные участки не ограничивается. Например, как следует из ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. 8], при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект РФ (или в случаях, когда это установлено его законом, муниципальное образование) имеет право преимущественной покупки такого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи участка с публичных торгов. Помимо этого, земельные участки могут быть изъяты (в том числе путем выкупа) у их собственников для государственных или муниципальных нужд с переходом их в соответствующую форму публичной собственности.
Относительно последнего способа возникновения права федеральной, региональной и муниципальной собственности на землю существует следующая конституционно-правовая коллизия. Дело в том, что согласно ч. 3 ст. 35 [2] Конституции России «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» .
Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами регистрируются всё чаще, но, по нашим оценкам, рынок земли в России всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.
В 2011 году рынок земли в Российской Федерации праздновал своё девятилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[8]. До этого времени, безусловно, рынок существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995;1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земли и той неразберихи на рынке, которую мы имеем сегодня.
Закон «Об обороте земель сельхозназначения"[8], принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земли РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года в России ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок можно считать состоявшимся.
Несмотря на впечатляющие успехи формального существования рынка земли не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них — рынок фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земель на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого — избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земель наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики — нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца.
За последние годы было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных участков для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.
Из диаграммы 3 хорошо видно, что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда — то есть все основные категории земель на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к землям, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, и, отчасти, ИЖС, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами на публичном рынке [28].
Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земель запаса. Наглядно структура земельного фонда Российской Федерации представлена на Диаграмме 3.
Диаграмма 3. Данные о земельных ресурсах Российской Федерации
Тенденции перемещения земель из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земель сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.
га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земель сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земель, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земель сельхозназначения.
Нет нужды подробнее останавливаться на продаже государственных и муниципальных земель частным и юридическим лицам ввиду их незначительности. Если рассматривать количество сделок с земельными участками, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется, хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2004 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2006 — 4 545 тыс. В общем объёме преобладает аренда — 3 730 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель — 176,7 тыс., из них на торгах — 10,7 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона).
Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2006 год было продано всего 262,7 тыс. га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным — на 171,3 тыс.
га. по сравнению с 2005;м годом. Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Южном федеральном округах — 60,5% и 18,7% от общей площади сделок соответственно[28].
Власти намерены стимулировать жилищное строительство путем снижения стоимости земельных участков под строительство. В Государственной Думе готовится законопроект, развивающий жилищные кооперативы, которые будут создаваться будущими жильцами или муниципальными властями. Теперь Фонд содействия малоэтажному жилищному строительству сможет выставлять землю на аукционы не только застройщикам, но и кооперативам. Кооперативам с государственным участием землю предполагается отдавать вообще бесплатно. Разработчики проекта надеются, что предложенные меры не позволят ценам вырасти, благодаря специальному защитному механизму от спекуляций.
К снижению стоимости земельных участков под строительство способна привести и макроэкономическая нестабильность. На фоне снижающегося спроса на недвижимость, прежде всего жилую, увеличилось число выставленных на продажу земельных участков, и появилась тенденция к снижению их средней стоимости.
Хотя сейчас большая часть предложения по земле — участки спекулянтов, затягивание кризиса может привести к выбросу на рынок земельного фонда крупных строительных компаний. Уже сейчас по рынку поплыли слухи о планах по распродажи своих объектов крупными московскими девелоперами.
Заключение
Мы исследовали право собственности на землю в России с точки зрения динамики развития земельных прав с момента изменения земельного законодательства и по настоящее время. Ставили целью проследить развитие земельных прав во времени в целом по России. В ходе исследования установили следующее.
Объектом права частной собственности на землю является непосредственно сама поверхность земли, т. е. земельный участок. Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Это пространственная сфера деятельности собственника земельного участка. На своем участке собственник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения. Эта территория может также использоваться им как средство производства. На ней можно выращивать плодовые, декоративные деревья, кустарники и другие растения. На земельном участке могут находиться растительность, водные объекты, которые собственник также может использовать.
Личная и политическая свобода в современном демократическом государстве немыслима без свободы экономической, основным воплощением которой является право частной собственности. В отличие от множества других прав и свобод, право частной собственности на земельные участки и иные природные ресурсы, как до принятия Конституции Российской Федерации, так и по сегодняшний день, продолжает вызывать острые споры и дискуссии. Такое политизированное отношение к вопросам собственности на земельные участки объясняется опасениями общества, что земля, став объектом права собственности частных лиц, перестанет выполнять функции природного объекта и природного ресурса и это приведет к снижению уровня жизни других членов общества и изменению границ государства.
Подводя итоги анализа, отмечу сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Будем надеется, что новые законодательные акты, принятые в этом году, скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.
Наибольшую тревогу в этом вопросе в настоящее время вызывает не очень пристальное внимание самого государства к данной проблеме, недостаточная проработанность последствий принимаемых нормативных актов в этой области, недофинансированность исследований по этой проблеме и крайняя коррумпированность чиновников в земельных вопросах. Земля — это наше национальное богатство, а его так беспардонно раздают направо и налево, невзирая на статусы участков и их целевое назначение. Меняется природная карта страны, охранные зоны сокращаются, что в целом не может не влиять отрицательным образом на облик России.
Для ликвидации этих негативных явлений необходимо бережнее относиться к своим естественным богатствам.
Земли могут использоваться в качестве средства производства или как пространственный территориальный базис. Поэтому они делятся на две основные группы. Все категории земель, кроме земель запаса, так как их целевое назначение не определено, могут быть отнесены к соответствующей группе. Как средство производства преимущественно используются земли сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда. Иные категории земель преимущественно используются в качестве пространственного базиса. Земли особо охраняемых территорий и объектов могут выполнять функцию, как средства производства, так и пространственного территориального базиса.
По данным Всемирного банка, только в 2009 г. в мире было объявлено о сделках по приобретению 45 млн га сельскохозяйственных земель — это примерно равно площади всей Швеции и вдесятеро больше, чем фиксировал Всемирный банк в среднем за год в течение предыдущего десятилетия. Спусковым крючком стал продовольственный кризис 2008 г., когда цены на сельскохозяйственное сырье взлетели до рекордных уровней, и новое стремительное подорожание в 2010 г. 28]. Рынок земли практически неуправляем. Это не может не волновать каждого.
Необходимо ужесточить контроль за использованием земель, за отчуждением государственной собственности в частные руки, за новыми собственниками. Нельзя выводить из режима сельхозугодий земли, нужно дать шанс агропромышленному комплексу. Без земли у него этого шанса не будет. В случае реализации всех этих мероприятий можно будет сделать наш продовольственный рынок более конкурентоспособным, это позволит нам питаться своими продуктами, не завися от заграничного рынка, который диктует свои правила.
Таким образом, считаю задачи исследования решенными, цель достигнутой.
1. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.
11.1950 г. «Собрание законодательства РФ», 08.
01.2001, N 2, ст. 163, «Бюллетень международных договоров», N 3, 2001
Изменения, внесенные Протоколом N 11 от 11.
05.1994, вступили в силу для Российской Федерации с 1.
11.98 года.).
2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993 г. Официальный текст Конституции РФ с внесенными в нее поправками от 30.
12.2008 опубл." Российская газета", N 7, 21.
01.2009).
3. Гражданский Кодекс РФ ч.1 от 30.
11.94 года № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.
10.94 года, опубл. «Собрание законодательства РФ», 05.
12.1994, N 32).
4. Земельный кодекс РФ от 25.
10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.
09.2001 ред. от 20.
03.2011 опубл." Российская газета", N 211−212, 30.
10.2001).
5.Лесной Кодекс РФ 4.
12.06 года N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 8.
11.06 года, одобрен СФ 24.
11.06 года, опубл. «Российская газета», N 277, 08.
12.2006)
6. Водный кодекс РФ 3 июня 2006 года N 74-ФЗ (принят ГД ФС РФ 12.
04.06 года, одобрен СФ 26.
05.06 года, опубл. «Российская газета», N 121, 08.
06.2006.)
7. Федеральный закон от 24.
07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 27.
12.2009) (принят ГД ФС РФ 04.
07.2007, одобрен Советом Федерации 11 июля 2007 года «Российская газета», N 165, 01.
08.2007).
8. Федеральный закон от 24.
07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.
12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (принят ГД ФС РФ 26.
06.2002 одобрен СФ 10 июля 2002 года) «Российская газета», N 137, 27.
07.2002.
9. Письмо Минэкономразвития РФ от 14.
12.2009 N Д23−4217 «О разъяснении норм земельного законодательства» .
10. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1962. N 30.
Комментарии к законодательству:
11. Возникновение, прекращение и защита права собственности: постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / В. В. Андропов, Б. М. Гонгало, А. В. Коновалов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. 254 с.
12. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный) / С. Н. Волков, М. И. Васильева, Е. А. Галиновская и др.; отв. ред. С. Н. Волков, науч. ред. Ю. Г. Жариков.
М.: Юстицинформ, 2009. 864 с.
13. Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009. 720 с.
14. Ершов В. А., Сутягин А. В., Кайль А. Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС Консультант
Плюс. 2009. 23.
12.2009.
Книги:
15. Анисимов А. П., Мелихов А. И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки: монография. Волгоград: Мастер, 2009. 216 с.
16. Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Сотникова М. С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. М.: Новый индекс, 2010. 256 с.
17. Советское земельное право / Под ред. В. П. Белезина и Н. И. Краснова. М., 1986.
18. Гаджиев Г. А. Конституционные принципы рыночной экономики (Развитие основ гражданского права в решениях Конституционного Суда Российской Федерации). М., 2004.
19. Клеацарма В. М. и др. История государства и права России. М., 1996.
20. Международное право: Учебник. Изд. 2-е, доп. и перераб. / Отв. ред. Ю. М. Колосов, В. И. Кузнецов. М., 1998.
Статьи:
21. Витрук Н. В. Субъективные права советских граждан и их развитие в период строительства коммунистического общества: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Киев, 1965.
22. Годовальник В. Н. Согласование законодательной деятельности Федерации и ее субъектов и преодоление противоречий в законодательстве // Современные проблемы регионального правотворчества. Материалы Межрегиональной научно-практической конференции, 10 — 11 декабря 1999 г. Краснодар: КГАУ, 2000.
23. Грехова Е. А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.
24. Нарушкевич С. В. Имущественный комплекс в гражданском праве России: Дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.
25. Эбзеев Б. С., Радченко В. И. Единство и целостность государства как интегративный принцип государственного строительства (опыт истории и современность) // Законодательство и экономика. 2004. N 11.
26. Российский статистический ежегодник 2009 — Росстат «Росстат» 2009 759 с.
27. Запись беседы Президента Российской Федерации с Министром природных ресурсов Российской Федерации // Пресс-релиз. 2004. 28 окт.
Интернет-ресурсы:
28. Индикаторы рынка земли. URL:
http://www.land-in.ru дата обращения 31.
03.2011
29. URL:
http:// www. cisstat.com/rus/publ1.htm
30. URL:
http://www.gks.ru
31. URL:
http:// www.statistika.ru
