На федеральном уровне координируется механизм взаимодействии органов государственной власти субъектов Российской Федерации, с органами местного самоуправления, осуществляющих регулирование тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса.
Основной объем полномочий по регулированию тарифов исполняют уполномоченные органы МО — представительные и (или) исполнительные. Компетенция органов субъекта РФ по регулированию тарифов весьма ограниченна. Такое регулирование осуществляется только в отношении организаций, эксплуатирующих системы коммунальной инфраструктуры, в том случае, если обслуживаемые потребители находятся в границах нескольких городских округов или городских, сельских поселений, расположенных на территориях нескольких (одного) муниципальных районов. (муниципального района) субъекта РФ, и потребители каждого МО потребляют не более 80% товаров — услуг этой организации (п. 5 ст. 4).
В то же время органы регулирования субъектов РФ осуществляют полномочия по установлению для МО предельных индексов максимально возможного изменения тарифов с учетом надбавок по МО, что фактически означает контроль за установлением органами местного самоуправления надбавок тарифов на подключение.
Впервые на федеральном уровне закреплен порядок формирования той части тарифа, которая покрывает инвестиционные затраты организаций коммунального комплекса (надбавка к цене тарифу).
Основными направлениями повышения эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятий жилищно-коммунального сектора являются:
повышение степени использования индивидуальных счетчиков воды, газа и т. п.;
совершенствование систем управления жилищно-коммунальным хозяйством;
разработка программ комплексного подхода к вывозу мусора и твердых бытовых отходов.
Эффективность установки индивидуальных счетчиков услуг уже давно доказана как для пользователей услуг (населения), так и для управляющей компании, она не подвергается сомнению, СПб ГУ «Жилищного агентства Невского района Санкт-Петербурга» необходимо далее совершенствовать деятельность в данном направлении, всячески стимулируя пользователей услуг к установке счетчиков.
Совершенствование систем управления жилищно-коммунальным хозяйством заключается в разработке планов и оптимальных вариантов уборки придворовых территорий, лестничных пролетов, своевременный предупредительный ремонт лифтов и мусоропроводов.
При разработке программ комплексного подхода к проблеме большое значение имеет формирование Принципов Комплексного Управления Отходами (КУО). Комплексное управление отходами (Integrated Waste Management) начинается с изменения взгляда на то, чем являются бытовые отходы. Известному эксперту по проблеме отходов Полу Коннетту принадлежит краткая афористичная формулировка, выражающая этот новый взгляд: «Мусор — это не вещество, а искусство — искусство смешивать вместе разные полезные вещи и предметы, тем самым определяя им место на свалке.
Традиционные подходы к проблеме ТБО ориентировались на уменьшение опасного влияния на окружающую среду путем изоляции свалки от грунтовых вод, очистки выбросов мусоросжигательного завода и т. д. Нетрадиционный взгляд на проблему, коротко выражаясь, состоит в том, что гораздо проще контролировать что попадает на свалку, чем-то, что попадает со свалки в окружающую среду. Основа концепции КУО состоит в том, что бытовые отходы состоят из различных компонент, которые не должны в идеале смешиваться между собой, а должны утилизироваться отдельно друг от друга наиболее экономичными и экологически приемлемыми способами. Другие принципы КУО, адаптированные нами к условиям Санкт-Петербурга, показаны ниже.
К основным принципам Комплексного управления отходами мы относим следующее:
1. ТБО состоят из различных компонент, к которым должны применяться различные подходы.
Комбинация технологий и мероприятий, включая сокращение количества отходов, вторичную переработку и компостирование, захоронение на полигонах и мусоросжигание, должна использоваться для утилизации тех или иных специфических компонент ТБО. Все технологии и мероприятия разрабатываются в комплексе, дополняя друг друга.
Муниципальная система утилизации ТБО должна разрабатываться с учетом конкретных местных проблем и базироваться на местных ресурсах. Местный опыт в утилизации ТБО должен постепенно приобретаться посредством разработки и осуществления небольших программ.
Комплексный подход к переработке отходов базируется на стратегическом долговременном планировании, обеспечивает гибкость, необходимую, для того, чтобы быть способным адаптироваться к будущим изменениям в составе и количестве ТБО и доступности технологий утилизации. Мониторинг и оценка результатов мероприятий должны непрерывно сопровождать разработку и осуществление программ утилизации ТБО.
Участие городских властей, а также всех групп населения (то есть тех, кто собственно «производит» мусор) — необходимый элемент любой программы по решению проблемы ТБО [25, c. 38].
КУО предполагает, что в дополнение к традиционным способам (мусоросжиганию и захоронению) неотъемлемой частью утилизации отходов должны стать мероприятия по сокращению количества отходов, вторичная переработка отходов и компостирование (аэробное сбраживание органической части отходов). Только комбинация нескольких взаимодополняющих программ мероприятий, а не одна технология, пусть даже самая современная, может способствовать эффективному решению проблемы ТБО.
Возможные подходы к разделению отходов представляют собой спектр решений, заключенных между двумя полюсами: чисто «техническим» и чисто «социальным». Первый полюс — идеальная фабрика, на входе которой мы имеем неразобранный поток муниципального мусора, на выходе — потоки материалов, удовлетворяющих требованиям рынка, и поток, идущий на свалку.
Второй — население само разделяет свои отходы, доводит их перерабатываемую часть до рыночной кондиции (моют бутылки, удаляют крышки и т. п.), после чего доставляют эти отходы «куда надо».
Первый путь в чистом виде практически невозможен. Переработка неподготовленного потока ТБО подходит, как метод получения обогащенного топлива для МСЗ, и попутно решает некоторые задачи извлечения вторсырья (например, металлов), но как метод, имеющий основной целью выделение вторсырья из общего потока мусора, она не годится. Практически невозможно, например, отделить пластик от бумаги, бутылочное стекло окажется перемешанным с оконным и т. п. Качество материалов, полученных из общей смеси окажется невысоким. Разумеется, с чисто технической точки зрения можно сколь угодно качественно разделить поток мусора, как с помощью машинных технологий, так и с помощью ручной разборки. Однако такой процесс, естественно, окажется непомерно дорогим, и это сделает всю деятельность экономически бессмысленной. В частности, можно с уверенностью утверждать, что издержки, налагаемые на общество при таком способе разборки смешанного мусора окажутся значительно больше, чем если бы этот мусор разделялся или, точнее, не смешивался бы вовсе с самого начала [27, c. 118].
Однако существуют различные модификации технологий разделения отходов. Иногда обеспечивают раздельный сбор отходов в два контейнера: которые могут быть использованы, как вторсырье и всех остальных. Затем отходы вторсырья свозятся на специальные фабрики, на которых их сортируют на категории: стекло, бумага, металл, пластик и т. д. Заметим, что уже этот подход требует участия общественности, которая должна выбрасывать свои отходы в разные контейнеры.
Обычно считается, что разделение отходов самим населением и другими «производителями отходов» более приемлемо, чем «технологическое разделение» по следующим причинам:
в этом случае меньше суммарные издержки, налагаемые на общество;
как правило, меньше и издержки, налагаемые на городской бюджет и городские власти; в частности, не требуется значительных затрат на приобретение и эксплуатацию сложных технологи разделения;
— в решении проблемы ТБО принимают непосредственное участие те, кто производит отходы — это (а) считается морально правильным и (б) создает стимул для уменьшения количества отходов.
Итак, в идеале отходы должны разделяться, или, точнее, не смешиваться, «у источника» — населением, или сотрудниками учреждений, производящих «коммерческие отходы». Но никакая программа сбора вторсырья не будет работать «сама собой», без определенных усилий властей. Ниже рассмотрены возможные механизмы участия городских, региональных и национальных властей.
Поскольку эффективность этой схемы зависит прежде всего от степени участия населения, то обеспечение участия представляет собой самую важную проблему, требующую от властей специальных, подчас длительных, усилий.
В настоящее время ОАО «Российские коммунальные системы» и его дочерние зависимые общества, заключившие инвестиционные договоры с муниципалитетами и органами исполнительной власти регионов на реализацию инвестиционных проектов по реконструкции и модернизации сетей коммунальной инфраструктуры, столкнулись со следующими проблемами:
отсутствием гарантий возмещения своих инвестиционных затрат;
зависимостью возмещения долгосрочных инвестиций с 3-, 5- и 8-летними сроками окупаемости ежегодно устанавливаемых и изменяемых бюджетов и тарифов как источников возврата затрат инвестора.
Муниципалитеты и региональные власти считают, что все созданное в порядке модернизации сетевой инфраструктуры — это их публичная собственность. Инвестиции частного инвестора воспринимаются как подарок для территории, на которую пустили частного оператора. Частный оператор — это спонсор. По договоренности обязывают улучшать публичное собственное имущество без компенсации затрат инвестору. Если по инвестиционному договору муниципалитет и обязан возместить организации коммунального комплекса (ОКК) — инвестору затраты на создание новых коммунальных объектов, то это условие — чисто символическое, на уровне понятийной договоренности.
Причины сложившейся ситуации в следующем. Местные бюджеты, как правило, являются сверхдефицитными и дотируются за счет вышестоящего бюджета, которому нужно обеспечить необходимый социальный минимум на местах. В результате отсутствует субсидиарная ответственность вышестоящих бюджетов по инвестиционным обязательствам перед частным оператором. За тариф на коммунальные услуги с его возможной гарантированной инвестиционной составляющей муниципалитет не отвечает, так как это компетенция РЭК, для которой главное — не развитие ЖКК и его сетей, а «политическая» задача минимизации тарифа, остальное — проблемы самого инвестора.
Предусмотренный Федеральным законом от 30.
12.04 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (далее — Закон № 210-ФЗ) порядок установления муниципалитетами местных инвестиционных надбавок к тарифам на услуги организации коммунального комплекса до сих пор не закреплен подзаконными актами. Эта надбавка — право, а не обязанность муниципалитета, и никто не будет в угоду частнику-инвестору портить свое политическое реноме перед населением. Отсутствие какой-либо законодательно закрепленной ответственности бюджетов и должностных лиц муниципалитетов за неисполнение обязанностей по инвестиционным договорам, отсутствие защищенных статей — это иммунитет бюджетов [17, c. 18].
Муниципалитеты не наделены обязанностями по применению даже таких легальных средств поддержки инвесторов, как муниципальные и государственные гарантии, бюджетные кредиты, инвестиционные налоговые кредиты, субсидии, субвенции, размещение инвестиционных потребностей как заказов для публичных нужд. По мнению ФАС России, заключение инвестиционных договоров органами власти неправомерно, так как данный вид договора не предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Указанные законодательные преграды, безусловно, препятствуют приходу частного инвестора в систему ЖКХ и развитию коммунальных сетей в соответствии с потребностями застройщиков.
Много надежд в данной области возлагалось на Федеральный закон «О концессионных соглашениях», но прошло более года, а он по-прежнему не работает. Причины те же, что в случае с бюджетным и тарифным финансированием:
отсутствие гарантий возврата инвестиций в объект концессии, особенно при досрочном расторжении концессионного соглашения;
отсутствие налоговых льгот для инвестора, хотя бы временных;
запрет на залог объекта концессии как обеспечение обязательств по кредитам, на уступку требований по концессионному соглашению и перевод долга до момента ввода объекта концессионного соглашения в эксплуатацию;
запрет на расторжение концессионного соглашения по инициативе концессионера;
отсутствие каких-либо гарантий исполнения обязательств концедентом — муниципалитетом или регионом.
Для решения проблем гарантирования возврата частных инвестиций необходимо внести соответствующие изменения:
— в Бюджетный кодекс РФ и обеспечить режим защиты расходных статей на возмещение инвестиционных затрат в муниципальную собственность и субсидиарную ответственность вышестоящих бюджетов по инвестиционным обязательствам низовых бюджетов;
— в Федеральный закон «О концессионных соглашениях», гарантирующие возмещение инвестиционных расходов концессионера в муниципальное имущество;
— в Гражданский кодекс РФ — законодательное закрепление инвестиционного договора;
— необходимо привлечь публичные источники финансирования инвестиционных затрат на модернизацию коммунальных сетей, такие как бюджетные кредиты (ставки по которым существенно ниже банковских), субвенции, инвестиционные налоговые кредиты, муниципальные и государственные гарантии по инвестиционным банковским кредитам, наконец — Инвестиционный фонд Правительства РФ, снижение инвестиционной стоимости проекта (составляющую сегодня 5 млрд руб.).
Другой важной функцией тарифов на услуги ЖКХ является стимулирование ресурсосбережения и повышения эффективности работы ЖКХ в целом. Учет потребления жилищно-коммунальных услуг и энергетических ресурсов становится чрезвычайно актуальным.
Установив в квартире индивидуальные счетчики, семья оплачивает свое фактическое потребление воды, показания же общедомовых узлов учета тепловой энергии распределяются пропорционально между остальными жильцами жилого дома. При оснащении всех квартир приборами общедомовой узел становится контролирующим, а каждый оплачивает услуги по фактическому потреблению индивидуально. При сравнительном анализе данных становится видно, что различие показаний общедомовых и суммы поквартирных приборов составляет не более (5 ± 3) %. Показания, как правило, значительно отличаются от нормативов в пользу населения.
Как показала практика по начислению за холодное и горячее водоснабжение и водоотведение по приборам учета, фактически в среднем один человек потребляет холодную и горячую воду в количестве 150−200 л/сут., или 4,5−6 м3/месяц. Т. е. в среднем на одного человека в сутки приходится 60−90 л холодной и 90−110 л горячей воды. Сравнивая с нормативами, на одного человека 125 л./сут. горячей и 225 л./сут. холодной воды без сложных расчетов видно, отношение нормативного и фактического потребления воды составляет 2−2,5. Эти величины подтверждаются расчетами управляющих компаний.
Не величина средств за ЖКУ, собранных с населения при наличии приборов учета, превышает величину средств, собранных с населения, оплачивающего водопотребление и водоотведение по нормативу.
Расчеты проводились по данным водопотребления той части жилого фонда, которая оснащена не только общедомовыми и поквартирными приборами учета, но и системой удаленного считывания данных. Полученное при этом значение среднего водопотребления (~200 л/чел.
•сут.) присваивалось каждому жильцу. Однако более детальный анализ данных дает следующую картину:
— 45−50% семей потребляет воду в 2 раза меньше по сравнению с нормативами, а, следовательно, уже сейчас оплачивает 100% ЖКУ;
— 25−30% семей потребляет воду не более нормы;
— 20−25% семей потребляет воду заметно более нормы, что может быть следствием поднайма, чаще всего несанкционированного. При этом эти семьи потребляют 50% от общего водопотребления дома [14, c. 15].
Эти данные дают повод усомниться в обоснованности и необходимости повышения тарифов на ЖКУ, по крайней мере, для 75−80% семей. В то же время для семей со сверхнормативным потреблением вполне возможно введение повышающих коэффициентов на тарифы за перерасход ресурсов.
Можно также сделать вывод о том, что повсеместная установка поквартирных приборов учета с одновременным переходом на 100% оплату ЖКУ если не сократит, то, по крайней мере, существенно не увеличит количество семей получателей субсидий.
Несмотря на то, что пока поквартирные счетчики в старом фонде устанавливаются за счет средств населения, затраты на их установку (примерно 2500 руб. за два прибора — на холодное и горячее водоснабжение, с учетом монтажа), окупаются примерно в течение одного года.
Заключение
Проведенное исследование позволило сделать вывод о недостаточной эффективности существующей системы управления жилым фондом как в России в целом, так и в городе Санкт-Петербург, в частности.
Таким образом, реформы ЖКХ, в частности, проблема развития самоуправления в жилом секторе, тесно связаны с реформированием местного самоуправления, требующим решения следующих задач:
четкого разграничения полномочий между разными ветвями власти, прав и ответственности между ними (региональные власти в РФ не склонны к передаче определенных полномочий и ресурсов на уровень муниципального самоуправления), формирования новой архитектуры власти:
федеральные органы;
субъект федерации;
муниципальное самоуправление;
урегулирования межбюджетных отношений;
эффективного распределения материальных и финансовых ресурсов.
Новый подход к организации муниципального самоуправления должен состоять в реорганизации системы местной власти, обеспечивающей повышение эффективности управления в рыночных условиях. Это может быть достигнуто, если население на конкурсной основе осуществляет выбор между программами реформирования муниципального хозяйства. Ту, которая получает общественное одобрение, реализуют авторы выбранной программы — управляющие менеджеры на контрактной основе, а функции выборных местных органов состоят в контроле выполнения программы, ресурсных затрат и полученных результатов.
В крупных мегаполисах — субъектах федерации (Москве и Санкт-Петербурге) муниципальное самоуправление не должно разрушить целостность инженерной, градостроительной, транспортной инфраструктуры (в Санкт-Петербурге создано 111 муниципальных самоуправлений, не обладающих ни конкретными правами, ни бюджетом). Проблема организации муниципального самоуправления актуальна и для Санкт-Петербурга, где муниципальная и государственная собственности примерно одинаковы, хотя отличны по структуре (в городской преобладают объекты недвижимости, торговли и др., а в государственной, помимо объектов недвижимости, крупные предприятия). Город в счет федеральных субвенций на выполнение столичных функций (они составляют порядка 6 млрд руб.) из-за недофинансирования федерального бюджета организует альтернативные сделки, например, погашение этой задолженности в форме акций крупных предприятий с высокой долей государственного участия. Как и любой другой участник рыночных отношений, государство стремится максимизировать свою полезность. Но в отличие от других участников рынка, нацеленных на рост индивидуальной полезности, оно призвано максимизировать общественную полезность.
Переход промышленных предприятий, точнее, их части, в муниципальную собственность не отвечает интересам развития рынка и конкурентоспособности. Необходимость приватизации обусловлена, так сказать, презумпцией неэффективного управления собственностью, находящейся в ведении государства (включая региональный муниципальный уровень власти). Однако в условиях низкой эффективности, на наш взгляд, на начальном этапе, переход в муниципальную собственность отвечает интересам многих предприятий, носящих градообразующий характер. Российский опыт приватизации, который носил характер «сброса» предприятий по низким ценам, неэффективным новым собственникам с непрофессиональным менеджментом, не отвечал общественным интересам.
Переход в муниципальную собственность является промежуточным этапом: от более высокого уровня (федерального) к следующему уровню (субъекту федерации), заинтересованному в сохранении занятости на рынке труда и предприятий на основе их реструктуризации. Регионы-доноры, как Санкт-Петербург, способны как субъекты хозяйствования генерировать и осуществлять этот комплекс мероприятий по оздоровлению предприятий на основе привлеченных средств инвесторов, кредитов под свою гарантию, выпуска муниципальных займов. После вывода из кризиса с высокой капитализацией, после реструктуризации муниципальная собственность может подлежать приватизации (т.е. перейти в собственность другим юридическим и физическим лицам).
Такая трансформация отношений соответствует общественным интересам — как государственным, так и региональным, ибо способствует росту эффективности функционирования и капитализации предприятий, потенциальных доходов муниципалитетов — как единовременных при приватизации, так и текущих в форме налоговых отчислений от эффективно развивающихся предприятий, за счет поддержания занятости на высоком уровне и сокращения затрат на выплату пособий по безработице и переподготовку трудовых ресурсов.
После разделения прав собственности и урегулирования межбюджетных отношений с федеральным центром можно перейти в городах-субъектах федерации к формированию местного самоуправления на вышеизложенных условиях конкурсного управления объектами муниципальной собственности. В сфере ЖКХ должна осуществляться микроэкономическая революция — ломка ментальности людей и систем управления, при этом инициативы населения к самоорганизации и саморазвитию, к самоуправлению в виде товариществ разных форм собственности при помощи управляющих компаний приобретут те же характеристики роста эффективности и отдачи, что и местного управления, основанного на том же принципе — реализации общественно одобренной программы с помощью профессиональных менеджеров.
Это позволит постепенно реорганизовать или ослабить, а впоследствии и упразднить сложившиеся неэффективные звенья в муниципальном управлении, в том числе фондами ЖКХ, создаст единство целей и задач, решаемых на низовом уровне жилищного самоуправления, с целями и задачами, решаемыми на местном уровне самоуправления. Эффективность, снижение издержек и рост качества обслуживания, экономия бюджетных затрат станут критериями на всех уровнях самоуправления, а конкурентность в управлении и реализации местных программ — основным двигателем общественной самоорганизации.
Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 19.
Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 1448.
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99 (утратил силу с 01.
03.2005).
Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 «О жилищных кредитах» // Собрание законодательства РФ. 1994. N 7. Ст. 692.
Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // Собрание законодательства РФ. 1994. N 7. Ст. 694.
Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 14. Ст. 1431 (утратил силу 30.
01.2007).
Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. N 420 «О разработке Федеральной целевой программы «Свой дом» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 14.
Ст. 1427; Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 «О Федеральной целевой программе «Свой дом» // Собрание законодательства РФ. 1996.
N 27. Ст. 3280.
Постановление Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595 «О Государственной целевой программе «Жилище» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 28. Ст. 2593
Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002 — 2010 годы» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 39. Ст. 3770.
Постановление Правительства РФ от 15 мая 2008 г. N 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ. 2008. N 20. Ст. 2369.
Постановление Правительства РФ от 10 марта 2009 г. N 209 «О предоставлении межбюджетных трансфертов бюджету Пенсионного фонда РФ на погашение за счет средств материнского (семейного) капитала основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительного) жилого помещения, в том числе ипотечным, представленным гражданам по кредитному договору (договору займа)» // Собрание законодательства РФ. 2009. N 11. Ст. 1309.
Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // Российская газета. N 168. 1996.
Алиев И.И. О новой стратегии энергосбережения в ЖКХ// Журнал ЖКХ № 3- ч.1 ЗАО «МЦФЭР"-2007;с.12−15
Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. М., 2008. С. 31.
Белкина Т. Д. Товарищества собственников жилья: Организация, регистрация, деятельность. М., 2006. С. 34, 62.
Брусникин Н. Ю. Законодательное обеспечение реформирования ЖКХ России// ЖКХ. — 2007 — № 2. — с. 14−21
Гусев А. Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. — www. urban-planet.org, 2008.
Гусева Л. Л. Направления жилищной политики и стратегия государства в становлении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования // Юридический мир. 2009. N 9. С. 39 — 41.
Ефремова Н. Н. Судебная защита права собственности в России XVIII в. // Собственность: Право и свобода. Сб.
ст. / Отв. ред. Е. А. Скрипилев. М., 2007. С.
45.
Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2010. С. 28.
Лексин В.Н., Швецов А. Н. Новые проблемы российских городов. — М.: УРСС, 2009.
Миронов И. Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право, 2005, № 4.
Обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга за 2009 год. // GVA Sawyer. СПб, 2010.
Преснякова Е. В. Сложности с мусором // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, 2008, № 6.
Приходько И. А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М., 2006. С. 279 — 280.
Симонов Ю.Ф., Дрозд Н. И. Жилищно-коммунальное хозяйство: справочник. -М.: «Мар
Т". 2004.
Смолина Л. Ф. Проблемы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса// ЖКХ, — 2007 — № 3-ч.1 — с.
31.
Стерник Г. М. Ценообразование на рынке жилья России // Выступление в дискуссионном клубе ИЭГ 06.
11.2009.
Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. — М.: «Экономика», 2009. — 601 стр.
Стерник Г. М., Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. — Журнал «Имущественные отношения в РФ» № 8 (95) 2009, с. 168−185.
Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2008. N 8. С. 91.
Хачатрян С. Р. Анализ и моделирование механизмов развития малого предпринимательства в сфере управления муниципальным фондом города. — Аудит и финансовый анализ, № 3, 2010.
Эекофф И., Ходов Л. Г. Какой должна быть рыночная жилищная политика? // Жилищное право, 2008, № 7.
Эффективное управление инвестициями
ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ
ФИНАНСОВОЕ ОЗДОРОВЛЕНИЕ
Реорганизация и/или ликвидация муниципальных предприятий, создание коммерческих организаций в жилищно-коммунальной сфере
Поиск дополнительных источников финансирования инвестиционных программ отраслевого развития
Создание благоприятных условий для развития государственно-частных партнерств в коммунальном секторе
Реструктуризация и ликвидация задолженности убыточных предприятий жилищно-коммунального комплекса
Повышение эффективности расходования бюджетных средств
Развитие конкуренции в сфере управления многоквартирными домами, переход на пообъектный учет затрат, рациональное ресурсопотребление
Создание эффективной системы тарифного регулирования
Меры, направленные на увеличение финансовых ресурсов и развитие
Меры, направленные на сокращение расходов и уменьшение убытков
Формирование инвестиционной привлекательности ЖКХ
— холодное водоснабжение;
— горячее водоснабжение;
— водоотведение;
— электроснабжение;
— газоснабжение;
— отопление
УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК Исполнитель: подрядная организация
Коммунальная сфера
Жилищная сфера
— текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
— освещение помещений общего пользования;
— уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования;
— сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
— меры пожарной безопасности;
— озеленение
Примечание:
* Плата за содержание и ремонт для потребителей, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (или это решение не было реализовано), устанавливается органами местного самоуправления
** При непосредственном управлении договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями заключаются напрямую с собственниками помещений
Коммунальные услуги
Коммунальный ресурс
1. Договор управления или членство в ТСЖ
Работы и услуги
1. Договор управления, договор о содержании ремонте общего имущества или членство в ТСЖ
2. Договор подряда
2. Договор энергоснабжения, агентский договор
Тариф устанавливается в соответствии с законодательством РФ
Цена устанавливается на общем собрании собственников*
Потребители по способу управления:
1) управление УО;
2) управление ТСЖ, ЖК, ЖСК;
3) непосредственное управление**
Исполнитель: ресурсоснабжающая организация УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК
Примечание:
* - плата за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей и собственников, которые не приняли решение о способе управления многоквартирным домом.
Координированности
Мотивации деятельности средства
Создания финансов резервов
Софинансирования
Самоокупаемости средства
Расходы, доходы, денежные потоки
Нормативы, нормы, ставки
Финансовая политика
Государственно-частное партнерство
Частные средства
Внебюджетные средства средства
Бюджетные средства
Цена на жилищные услуги *
Тарифы на коммунальные услуги
Бюджетирование
Технико-экономическое обоснование
Прогнозирование
Инвестирование
Кредитование
Финансирование
Политика ценообразования в сфере содержания жилья
Тарифная политика в коммунальной сфере
ПРИНЦИПЫ
ИНСТРУМЕНТЫ
МЕТОДЫ
ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ ЖКХ
— повышение рентабельности при помощи тарифных групп;
— продвижение пакетов услуг по фиксированным ценам
— расширение спектра предлагаемых услуг;
— региональная экспансия;
— организация взаимоотношений с клиентами
— совершенствование организационной структуры;
— точный расчет потребления;
— контроль и управление расходами
1 этап: «наведение порядка»: оборот — рост прибыли
2 этап: новые услуги и клиенты: рост оборота — фиксированная / сокращенная прибыль
1 этап: пакеты услуг и тарифов: рост оборота — рост прибыли прибыли
прибыли
