Стратегия МО Хамовники должна включать комплекс мер на определенный период времени, включающий разработку планов по отдельным видам земель.
На современном этапе, под методом прогнозирования понимают способ исследования объекта, направленный на разработку прогноза. Для экономических целей применяется более полутора сотен методов прогнозирования. Основная классификация подразделяет все методы на две группы: субъективные (т. е. с привлечением экспертов) и объективные (основанные на математической формализации прогнозируемых процессов). В числе последней группы в свою очередь можно выделить следующие методы: сглаживания, методы скользящих средних, методы корреляционно-регрессионного анализа, методы авторегрессии и др.
«Прогнозирование тенденций различных сегментов рынка земли и иной недвижимости, в том числе прогнозирование рыночной стоимости, является конечным итогом любого вида анализа рынка».
Одной из основных особенностей недвижимости, отличающих ее от других видов активов и объектов инвестирования, является длительность создания и эксплуатация объектов недвижимости. Земельные участки теоретически вообще не изнашиваются, т. е. являются вечными.
Вследствие этого жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью по сравнению с другими товарами, а также неравномерностью и сложностью денежных потоков. Поэтому при анализе рынка недвижимости и принятии управленческих решений, возможно, наиболее остро встает проблема получения максимально эффективного прогноза развития рынка на среднеи долгосрочный периоды для минимизации рисков осуществления принятого решения.
Основным показателем для прогнозирования выступает цена участка, классификация земли, кадастровая оценка.
Из активно применяющихся методов прогнозирования при решении описанной проблемы аналитики, как правило, используют либо экспертные либо регрессионные методы.
При применении указанных методов прогнозирования основная сложность заключается в выборе зависимой переменной и ее аргумента (аргументов).
Очевидно, что рынок недвижимости существует и развивается не сам по себе, а под влиянием различных факторов, внутренних и внешних. Влияние внутренних факторов сказывается в основном при определении текущей рыночной стоимости отдельного объекта и при краткосрочном прогнозировании. Поэтому во всех методах, описанных и примененных нами выше, прогноз делался исключительно на основе анализа динамики прошлого развития цен на земельные участки, не привлекая никаких дополнительных данных. Следствием такого подхода явился тот факт, что все эти методы способны обеспечить эффективный и достоверный прогноз только на краткои среднесрочный периоды.
Выделение наиболее значимых показателей и определение степени зависимости цен от названных факторов необходимо для понимания процессов, происходящих на рынке, и обоснования прогнозов его дальнейшего развития. Общеизвестным является факт, что рынок недвижимости наряду с рынком ценных бумаг является крупнейшим объектом инвестиций, как частных, так и корпоративных. При этом он в значительной степени зависит от ситуации в экономике, а также от того, как большинство участников рынка оценивают эту ситуацию и какие строят прогнозы.
В качестве экономических факторов, влияние которых подлежит анализу могут быть приняты:
индекс выпуска продукции и услуг базовых отраслей по отношению к аналогичному периоду прошлого года;
объем промышленного производства, млрд. руб.;
объем продукции сельского хозяйства, млрд. рублей;
инвестиции в основной капитал, млрд. руб.;
уровень инфляции (индекс потребительских цен на товары и услуги) по отношению к предыдущему периоду;
оборот розничной торговли, млрд. руб.;
объем государственного экспорта, млрд. долларов;
объем государственного импорта, млрд. долларов;
курс доллара США, рублях за один доллар;
ставка рефинансирования ЦБ РФ, %;
мировая цена на нефть, долларов за баррель;
общий уровень безработицы, млн. человек;
чистый вывоз капитала частного сектора, млрд. долларов.
Ставка дисконтирования должна соответствовать величине средств, инвестируемых в строительство доходной собственности, предназначенной для использования в коммерческих целях. Ставка капитализации, обычно используемая для расчета остаточной стоимости объекта по состоянию на конец периода прогнозирования дисконтированных денежных потоков, будет представлять собой прогнозную ставку дисконтирования стоимости, скорректированную с учетом ожидаемых ежегодных изменений стоимости объекта в постпрогнозном периоде.
Временное соотнесение. Дата оценки, скорее всего, будет совпадать с текущим периодом. Иногда, правда, банки настаивают на использовании расчетов будущей стоимости. В любом случае результаты анализа должны быть приведены к данным на момент оценки и включать рыночные прогнозы величины будущих затрат, прибыли застройщика, сроков строительства, а также ставки дисконтирования операционных денежных потоков.
Необходимо помнить, что тот же порядок расчета может относиться к объектам, не имеющим наилучшее и наиболее эффективное использование (например, к существующим зданиям или объектам, не отвечающим сложившейся рыночной конъюнктуре). В этом случае результатами расчета станет инвестиционная стоимость (для застройщика) или потребительская стоимость (конкретного объекта).
Показателем прогнозирования также могут быть ценовые индексы на землю, которые отображают стоимость участков без подряда (без обязательств по строительству) и фиксирует ежемесячное изменение цен земель разных классов. Также используются оценочные принципы как показатели прогнозирования.
Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:
• принцип полезности;
• принцип ожидания;
• принцип предложения и спроса;
• принцип замещения;
• принцип остаточной продуктивности;
• принцип зависимости или местоположения;
• принцип наиболее эффективного использования.
Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей, например, служить местом для размещения жилого дома или промышленного здания, являться источником получения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха. Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.
Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах, которые можно будет получить при использовании земельного участка. Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода, создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.
Также как и на любой товар, на стоимость земли оказывают влияние факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет, а предложение не увеличивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а предложение возрастает, то цены снижаются. Когда спрос и предложение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу, обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на который определяется не столько предложением, сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.
Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок, но по более низкой цене. Действие этого принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения. На действии этого принципа построено применение метода сравнения продаж.
Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлеченных к земле рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий. Доход, приписываемый земле, называется рентой, которая формирует рыночную стоимость земли. Из принципа остаточной продуктивности следует, что рыночная стоимость земли, взятой отдельно, составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.
Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением, теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип зависимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования, оно не может рассматриваться в качестве землепользования, обеспечивающего формирование рыночной стоимости. Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость. Через местоположение земельного участка можно учесть влияние большого количества других ценообразующих факторов, связанных с правовыми, физическими, экологическими характеристиками земельного участка, а также иными социальными мотивациям.
Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием, которое является наиболее вероятным, физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправдание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.
Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, требованиям по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройства прилегающей территории, во-вторых, реализация которых возможна физически и, в-третьих, которые приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех ограничений.
Данный принцип также означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим использованием земельного участка, а способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов. В жизни наиболее эффективное использование может не совпадать с существующим использованием оцениваемого объекта недвижимости.
При определении наиболее эффективного использования земельный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это является общепринятой практикой. Стоимость самой земли, взятой отдельно, может не только равняться стоимости земельного участка с улучшениями, но и превышать ее. Это будет означать, что стоимость улучшений является отрицательной, вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не отвечает принципу наиболее эффективного использования.
Анализ наиболее эффективного использования является обязательным этапом оценки. Анализ наиболее эффективного использования проводится как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
При анализе и определении наиболее эффективного использования незастроенных земельных участков определяется несколько видов предполагаемого использования, в том числе и такого, как оставление данного участка незастроенным. Далее определяются все расходы и доходы, связанные с осуществлением предполагаемых проектов и из них выводится остаточная стоимость земли. Вариант, обеспечивающий ее наибольшее значение, может считаться наиболее эффективным использованием.
В работе предложен алгоритм принятия управленческого решения, связанного с выбором права при предоставлении земельного участка (рис.
1).
Рис.
1. Алгоритм принятия решения о предоставлении земельного участка в городском муниципальном образовании.
Предлагается следующая система показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов МО Хамовники, которая может быть использована при проведении кадастровой и рыночной оценок земельных участков и конвертирована в формы Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР) (табл. 2). Периодичность предоставления сведений хозяйствующими субъектами предлагается установить в интервале 3−5 лет.
Таблица 4
Система показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов, используемая при проведении кадастровой и рыночной оценок земельных участков Наименование показателя Формы бухгалтерской отчетности и документы-основания Формы Государственного реестра земель кадастрового района Балансовая стоимость земельного участка, обремененного арендными отношениями;
нормативная цена земли Договор аренды;
акты приема-передачи ОС;
забалансовые счета:
001 «Арендованные основные средства» ;
008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» ;
011″ Основные средства, сданные в аренду" Ф.
1.5. Экономические характеристики земельного участка Ф.
1.3. Сведения о частях и обременениях Рыночная стоимость земельного участка Договор;
акт приема-передачи ОС (ф. № ОС-1);
инвентарная карточка учета объекта основных средств Ф.
1.5. Экономические характеристики земельного участка Объем и стоимость вида работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.). Акт приемки-сдачи отремонтированных, реконструируемых и модернизируемых объектов (ф.№ОС-3) Ф.
1.6. Специальные сведения Стоимость земельного участка внесенного в качестве вклада в уставный капитал организации (по согласованной учредителями оценке) Актив баланса по строке 110 в составехозяйственных средств предприятия; пассив баланса по строке 410 в качестве источников образования хозяйственных средств Ф.
1.6. Специальные сведения Изменение первоначальной стоимости объекта основных средств (сумма затрат в земельный участок) Инвентарная карточка учета объекта основных средств Ф.
1.6. Специальные сведения Для восполнения недостающих сведений о земельных участках целесообразно, использовать все доступные источники хранения информации об участках с учетом предложенной в работе схемы взаимодействия различных властных структур и хозяйствующих субъектов.
Таким образом, взаимодействие кадастрового и бухгалтерского учета позволяет проводить постоянную корректировку качественного состояния и использования земельных участков, а также их оборота, что позволит вносить своевременные и обоснованные изменения в земельно-кадастровую документацию, включая изменения в кадастровую стоимость земельных участков.
Что касается придомовой территории и озеленений, то в первую очередь на уровне МО Хамовники необходимо введение независимого мониторинга по слежению за чистотой территорий. Все отчеты формируются лишь на бумаге, а конкретной проверки по работе управляющих компаний ЖКХ нет. Стоит наверное перенять опыт одного из субъектов РФ, где совсем недавно ввели городовых, которые практическим образом следят за тем как выполняют работу управляющие компании в сфере ЖКХ.
Комплексное благоустройство жилых дворов любого размера должно иметь целостный образ; с этой целью проектирование и осуществление их благоустройства должны производиться не в границах владения, а в границах двора; в условиях развития в городе товариществ собственников жилья (ТСЖ), ограждения дворов и превращения их в территории ограниченного доступа следует предусматривать соответствующие сервитуты; реконструкцию и ремонт комплексного благоустройства необходимо производить с учетом опыта его использования, согласовывать решения по набору и размещению элементов с жителями домов, образующих двор.
Дефицит необходимых площадей (более 60%) препятствует насыщению дворов всеми элементами благоустройства, предусмотренными ранее и утвержденными нормативами. В этих случаях формирование комплексного благоустройства двора должно вестись на основе системы предпочтений, которая, должна строиться в последовательности: обеспечение безопасности (противопожарные, экологические, антитеррористические, санитарно — гигиенические, травматологические и др.) — озеленение — детская площадка — площадка отдыха взрослого населения домов, образующих двор.
Благоустройство жилых дворов на вновь осваиваемых или радикально реконструируемых территориях включает: озеленения на участках, составляющих не менее 40% территории двора; полный набор функциональных площадок, в том числе детскую площадку с дифференцированным для детей трех возрастных групп набором игровых элементов.
Заключение
На сегодняшний день, Москва занимает одно из самых выгодных мест как в природно — экономическом плане, так и в статусной позиции глобального города мира.
В структуре земель Москвы основное место занимают земли под жилыми кварталами, а в Московской области под сельскохозяйственными угодьями.
Правовой режим отдельной категории земель отражает особый порядок правового регулирования поведения участников земельных отношений в зависимости от ее основного (доминирующего) целевого назначения.
Согласно ЗК РФ, ст. 83 «землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов».
Статья 85 ЗК РФ устанавливает состав земель поселений и зонирование территорий, которое устанавливается на основании Градостроительных регламентов.
Генеральный план — это основной градостроительный документ, определяющий в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.
Район Хамовники входит в Центральный административный округ города Москвы.
Районная власть представлена управой — территориальным исполнительным органом города, подведомственным правительству Москвы. Оперативное руководство и контроль над деятельностью управы осуществляет префект Центрального административного округа. Управу района возглавляет глава управы.
Внутригородское муниципальное образование Хамовники в городе Москве является самостоятельным муниципальным образованием, в границах которого местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и через органы местного самоуправления.
Структуру органов МО Хамовники составляют:
Руководитель МО Хамовники;
Муниципальный Собрание МО Хамовники — представительный орган;
Муниципалитет МО Хамовники — исполнительно-распорядительный орган МО Хамовники.
Площадь земель района Хамовники по отношению к общей площади земель ЦАО Москвы составляет 15, 2% (Площадь ЦАО за 100%)
Большую часть земель в 2010 г. в Хамовниках продолжают занимать земли общественного назначения — 368,2 га, на втором месте земли жилого фонда — 230, 2 га. На третьем месте по занимаемой площади — улично — дорожная сеть, которая составила в 2010 г. -
183,8 га. Земли зеленых насаждений составили в 2010 г. — 81,62 га, промышленные земли — 36,33 га. Самую меньшую площадь занимали земли внешнего транспорта -7,5 га. В 2010 г. нет земель временного пользования по сравнению с 2006 г.
Сравнивая данные 2006 и 2010 гг. следует отметить, что земли общественного назначения в 2010 г. увеличились. Произошло и увеличение земель жилого фонда с 192, 28 до 230, 2 га.
Земли зеленых насаждений в 2010 г. незначительно уменьшились, если в 2006 они составляли 81,84 га, то в 2010 г. — 81,62 га. Существенно сократились земли промышленных территорий с 71.95 до 36, 33.
Земли улично — дорожной сети также увеличились с 181,97 в 2006 до 183, 8 га в 2010 г. Не изменились земли водных поверхностей — 101,27 га. В 2010 г. как было отмечено выше исчезли земли временного пользования.
Управление земель осуществляется на институциональной и экономической основе. Институциональную основу представляют различные органы государственной власти и местного самоуправления.
В управлении земельными ресурсами Москвы большое значение имеет Правительство Москвы, как высший исполнительный орган власти Москвы. Роль Правительства Москвы в управлении земельными ресурсами заключается в контролирующей и координирующей функции в области землепользования.
Координирующая функция Правительства Москвы в области управления земельными ресурсами заключается как в практических действиях подконтрольных субъектов, так и в нормативной деятельности. То есть Правительство Москвы издает различного рода Постановления, касающиеся управления земельными ресурсами.
Важной составляющей в деятельности исполнительных органов власти Москвы, над которыми возвышается Правительство Москвы является взаимодействием между органами исполнительной власти.
Большое значение играет грамотное управление земельными платежами как серьёзный источник пополнения бюджета Москвы.
Большое значение в плане управления земельными ресурсами в Москве имеет институт тендера.
Тендер на землю — это открытые торги по поводу земельных участков г. Москвы.
Тендер на землю — это открытые торги по поводу земельных участков г. Москвы. В данном случае следует отметить, что тендер предполагает торги, касающиеся непосредственно земельного участка как объекта собственности, но и различные виды работ, стоимостных оценок по поводу земельных участков. Например, тендер на кадастровые работы по подготовке межевых планов земельных участков в различных районах Москвы, тендер на комплексные работы по определению стоимости выкупной цены, тендер по выполнению цифрового векторного плана и другие.
Эффективность управления собственностью на любом уровне в конечном счете проявляется в результатах производственно-хозяйственной и финансовой деятельности объектов управления по отношению к затраченным ресурсам.
Экономический механизм управления земельными ресурсами включает в себя: земельный налог, арендную плату за землю, рыночную цену земли, залоговую цену земли, компенсационные платежи при изъятии земельных участков, компенсационные платежи при консервации земли, штрафные платежи за экологический ущерб, плату за право аренды и т. д.
Среди основных проблем, существующих в настоящее время следует отметить следующие:
Недостаточность информационной базы Отсутствие модели прогнозирования использования земельных ресурсов Неэффективное управление земельными ресурсами на уровне управляющих компаний осуществляющих предоставление ЖКУ, Сокращение площадей земель под озеленение;
Увеличение элитных комплексов, ограничивающих доступ других людей в озелененные территории;.
Проблема парковочных мест.
Важнейшей задачей управления земельными ресурсами на уровне МО Хамовники должна стать стратегия управления земельными ресурсами на основе прогнозирования и понимания дальнейшей перспективы.
Стратегия МО Хамовники должна включать комплекс мер на определенный период времени, включающий разработку планов по отдельным видам земель.
Внешне и функционально обустроенные дворы любого размера должны в перспективе предсатвлять целостный облик. Это достигается только при условии проектирования и осуществления комплексного благоустройства в границах двора, даже если он слагается из нескольких землевладений. Повышение эффективности благоустройства дворов МО хамовники напрямую связано с совершенствованием деятельности муниципальной власти Хамовники и прежде всего проходящими процессами межевания территории. Наметившаяся тенденция превращения дворов в территории ограниченного доступа противоречит направленности социальной политики государства и требует принятия законодательных мер по обременению таких дворов соответствующими сервитутами. 6. Требования по размещению на территории двора всех функциональных площадок, их размерам, санитарным разрывам между ними, учету демографического состава населения слагающих двор домов должны быть положены в основу норм по назначению площади двора и включены в территориальный нормативный документ по планировке и застройке города. В этом случае градостроительное планирование комплексного благоустройства дворов может осуществляться на стадии разработки проекта планировки жилых районов, что позволит создать в них благоустроенные пространства, рассчитанные на эффективное использование в течение последующих 15−20 лет.
Необходимо также расширение территории озеленения в МО Хамовники.
Законы и иные нормативные акты
Конституция Российской Федерации.
М.: Эксмо 2011
ГК РФ Ч. 1.// СЗ РФ 1994. — № 32. Ст. 3301
Земельный кодекс РФ 2001 г. // СЗ РФ 2001. -№ 44. Ст. 4147
Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802−1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993.
N 19. Ст. 683, с дополнениями — Федеральный закон от 18 июля 1995 г.
N 107-ФЗ «О внесении изменения в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 30. Ст.
Закон г. Москвы от 5 июля 1995 г. N 13−47 «О территориальном делении города Москвы», с изм.
от 28 июня 2000 г. N 17 // Ведомости Московской городской Думы. 1995. N
5; Закон г. Москвы от 8 октября 1997 г. N 40−70 «О наименовании территориальных единиц, улиц и станций метрополитена города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. 1998. N 1
Постановление Правительства Москвы от 24.
02.2010 N 157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы» (вместе с «Положением о префектуре административного округа города Москвы», «Положением об управе района города Москвы», «Перечнем управ районов города Москвы»)// Вестник Мэра и Правительства Москвы.
2010 — № 15
Постановление Правительства Москвы от 25.
04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве Постановление Правительства Москвы от 20.
06.2006 № 415-ПП «О создании Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы»
Постановление Правительства Москвы от 22.
08.2006 № 602-ПП «Об утверждении Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы»
Постановление Правительства Москвы от 10.
04.2007 № 257-ПП «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков»
Постановление Правительства Москвы от 12.
04.2011 № 119-ПП «О предоставлении земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов»
Распоряжение Мэра Москвы от 17 марта 1997 г. N 220-РМ «О Положении об административном округе» // Вестник Мэрии Москвы. 1997. N 13
Устав города Москвы, утв. Московской городской Думой 28 июня 1995 г. с изм. от 13 июля 2001 г. //
Ведомости Московской городской Думы. 1995. N 4; 2001. N 8
Устав МО Хамовники Положение об управе района Хамовники Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, — М., 2005.
Научная литература
Агафонков Д. Б. Система органов законодательной и исполнительной власти в г. Москве. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — М., 2002.
Адиханов Ф. Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли.// Государство и право 2001. — № 1 С. 32−34
Алексеев В. А. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Волтер Клувер, 2007.
Анисимов А. П. Правовые проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. //Научно — аналитический журнал Новая правовая мысль 2003. — № 2 (3) С. 28−31
Брагинский М. И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998.
Воскресенская А. И. Комплексное благоустройство территорий городской жилой застройки (на примере г. Москвы) // Автореферат на соискание ученой степени к.э.н. — М., 2008.
Комаров С. И. Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства. // Автореферат на соискание ученой степени к.э.н. — М., 2007
Ерофеев Б. В. Земельное право — М., 2006.
Клейменова Е. С. Роль прецедентной практики высших судебных инстанций в регулировании изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. // Арбитражный и гражданский процесс 2007. — № 6,7. С. 7−10
Комаров С. И. Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства. // Автореферат на соискание ученой степени к.э.н. — М., 2007
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004
Кочмарев А. Э. Механизм реализации конституционных прав граждан на недвижимое имущество. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — М., 2007.
Краснова И. О. Земельное право: элементарный курс. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Юристъ, 2003
Кухтин П.В., Левов А. А., Лобанов В. В., Семкина О. С. Управление земельными ресурсами — СПб., 2008
Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М., 2005.
Мустакимов Н. С. Законы республик — субъектов РФ в системе источников аграрного права. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — М., 2002.
Павловский И. А. Земельное право — М.: МиЭМП, 2004.
Петрушкин В. А. Договор продажи недвижимости //Законодательство. — № 2. — 2003. — С. 18−19
Пешин Н. Л. Государственная власть и местное самоуправление в России: проблемы развития конституционно-правовой модели. М., 2007.
Солонин А. Ю. Система органов местного самоуправления: конституционно — правовой анализ. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — Челябинск, 2006.
Сыроедов Н. А. Земля как объект гражданского оборота. // Государство и право 2001. — № 8. С. 27−30
Ялбуганов А. А. Нормативно — правовая база землеустройства: научно практический комментарий к ст. 2 Федерального закона РФ «О землеустройстве». // Реформы и право 2009. — № 1. С. 27−33
Эмпирические данные
Технико — экономические показатели развития района Хамовники // Архив Управы района Хамовники за 2006 и 2010 гг.
Электронные ресурсы
Административно — экономический статус Москвы и Московской области //[Электронный ресурс]:
http://www.darwin.museum.ru/expos/floor3/moscow/23.htm
Департамент сегодня, его права и обязанности // [Электронный ресурс]:
http://www.moskomzem.ru/ru/
Внутригородское муниципальное образование Хамовники //[Электронный ресурс]:
http://www.uprava-hamovniki.ru/municipal_union/vmo/ (также ст. 3 Устава МО Хамовники) Общая информация по МО г. Сестрорецк // [Электронный ресурс]:
http://www.sestroretsk.org/gorod/informacia
Отчет о предварительных итогах выполнения Программы социально-экономического развития района Хамовники за 2010 год
http://www.uprava-hamovniki.ru/about/plans/list.php?ID=310
По данным Росстата о предварительных итогах переписи населения за 2010 г. // [Электронный ресурс]:
http://www.gks.ru
Районная власть //[Электронный ресурс]:
http://www.uprava-hamovniki.ru/executive_power/
Три тополя на Плющихе // [Электронный ресурс]:
http://www.irn.ru/articles/570.html
Центральный Административный округ Москвы // [Электронный ресурс]:
http://mosopen.ru/district/cao
См.: Административно — экономический статус Москвы и Московской области //[Электронный ресурс]:
http://www.darwin.museum.ru/expos/floor3/moscow/23.htm
Там же
Общая информация по МО г. Сестрорецк // [Электронный ресурс]:
http://www.sestroretsk.org/gorod/informacia
По данным Росстата о предварительных итогах переписи населения за 2010 г. // [Электронный ресурс]:
http://www.gks.ru
Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (с изменениями от 24 июня 1992 г.) // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР. ;
27 декабря 1990 г. — N 30. — Ст. 416.
Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768.
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 44. Ст. 4191.
Брагинский М. И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 3
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 50. Ст. 4868.
ГК РФ Ч. 1.// СЗ РФ 1994. — № 32. Ст. 3301
СЗ РФ 1997. — № 30. Ст. 3594
Алексеев В. А. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Волтер Клувер, 2007. С. 11
Сыроедов Н. А. Земля как объект гражданского оборота. // Государство и право 2001. — № 8. С. 27
Адиханов Ф. Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли.// Государство и право 2001. — № 1 С. 32
Болтанова Е. С. Правовой режим в земельном праве: теория вопроса //Вестник Томского государственного университета 2008 — № 315. С. 115
Конституция РФ — М., 2011
СЗ РФ 2001. -№ 44. Ст. 4147
.СЗ РФ 2005, N 1 (часть 1), ст. 16,
Бедова Е. С. Проблемы в понимании понятия «земли населенных пунктов» // Молодой ученый. — 2011. — № 1. — С. 153
СЗ РФ 2003, N 40, ст. 3822
СЗ РФ 2005. — № 1. Ст. 16
Анисимов А. П. Правовые проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. //Научно — аналитический журнал Новая правовая мысль 2003. — № 2 (3) С. 28
См.: Клейменова Е. С. Роль прецедентной практики высших судебных инстанций в регулировании изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. // Арбитражный и гражданский процесс 2007. — № 6,7. С. 7
См.: Постановление Правительства Москвы от 24.
02.2010 N 157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы» (вместе с «Положением о префектуре административного округа города Москвы», «Положением об управе района города Москвы», «Перечнем управ районов города Москвы»)// Вестник Мэра и Правительства Москвы.
2010 — № 15
Центральный Административный округ Москвы // [Электронный ресурс]:
http://mosopen.ru/district/cao
См.: Агафонков Д. Б. Система органов законодательной и исполнительной власти в г. Москве. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — М., 2002. С. 14
СЗ РФ 2003. — № 40. Ст. 3822
См.: Солонин А. Ю. Система органов местного самоуправления: конституционно — правовой анализ. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — Челябинск, 2006. С. 12
См.: Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802−1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. N 19. Ст. 683, с дополнениями — Федеральный закон от 18 июля 1995 г.
N 107-ФЗ «О внесении изменения в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N
30. Ст. 2863
Устав города Москвы, утв. Московской городской Думой 28 июня 1995 г. с изм. от 13 июля 2001 г. // Ведомости Московской городской Думы.
1995. N 4; 2001. N 8
Закон г. Москвы от 5 июля 1995 г. N 13−47 «О территориальном делении города Москвы», с изм.
от 28 июня 2000 г. N 17 // Ведомости Московской городской Думы. 1995. N 5; Закон г.
Москвы от 8 октября 1997 г. N 40−70 «О наименовании территориальных единиц, улиц и станций метрополитена города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. 1998. N 1
Примечание: На территории Москвы образованы административные округа: Центральный, Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный Южный, Юго-Западный, Западный, Северо-Западный, Зеленоградский.
Распоряжение Мэра Москвы от 17 марта 1997 г. N 220-РМ «О Положении об административном округе» // Вестник Мэрии Москвы. 1997. N 13
Вестник Мэра и Правительства Москвы.
2010 — № 15
Районная власть //[Электронный ресурс]:
http://www.uprava-hamovniki.ru/executive_power/
Внутригородское муниципальное образование Хамовники //[Электронный ресурс]:
http://www.uprava-hamovniki.ru/municipal_union/vmo/ (также ст. 3 Устава МО Хамовники)
СЗ РФ 2003. — № 40. Ст. 3822
Устав МО Хамовники (ст. 7)
Технико — экономические показатели развития района Хамовники // Архив Управы района Хамовники за 2006 и 2010 гг.
Отчет о предварительных итогах выполнения Программы социально-экономического развития района Хамовники за 2010 год
http://www.uprava-hamovniki.ru/about/plans/list.php?ID=310
Заседание Президиума Правительства РФ под председстельством В. Путина // [Электронный ресурс]:
http://premier.gov.ru/events/news/11 425/
Департамент сегодня, его права и обязанности // [Электронный ресурс]:
http://www.moskomzem.ru/ru/
Пешин Н. Л. Государственная власть и местное самоуправление в России: проблемы развития конституционно-правовой модели. М., 2007. С. 109
Тендеры на землю в Москве // [Электронный ресурс]:
http://www.i-tenders.ru/index.php?nsubsection=238
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, — М., 2005.
Воскресенская А. И. Комплексное благоустройство территорий городской жилой застройки (на примере г. Москвы) // Автореферат на соискание ученой степени к.э.н. — М., 2008. С. 20
Три тополя на Плющихе // [Электронный ресурс]:
http://www.irn.ru/articles/570.html
Комаров С. И. Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства. // Автореферат на соискание ученой степени к.э.н. — М., 2007 С. 6
СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА
ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА
СУБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА
Исходя из категории земель: сельскохозяйственного значения, населенных пунктов;
— промышленности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.
Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления
от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:
для индивидуального жилищного строительства; коттеджного строительства; ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского; ведения садово-огороднического хозяйства; размещения промышленных, коммунальных и складских объектов; размещения объектов коммерческого назначения; прочего использования.
Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
В зависимости от права на земельные участки:
— право собственности;
— право аренды;
— право постоянного бессрочного пользования;
— право пожизненно наследуемого владения;
— сервитут.
Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.
Структура внутригородского МО Хамовники ЦАО Москвы
РУКОВОДИТЕЛЬ МО ХАМОВНИКИ
ПРЕФЕКТУРА ЦАО
ПРЕФЕКТ
МУНЦИИПАЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ХАМОВНИКИ — законодательный орган власти
Муниципалитет — исполнительно распорядительный орган
УПРАВА ХАМОВНИКИ (ГЛАВА УПРАВЫ, АДМИНИСТРАЦИЯ) Нынешний доход от использования земельного участка Убытки, потери, вызванные переходом права на объект недвижимости Стоимость реализации решения
Стоимость
Сведения о потенциальном приобретателе объекта недвижимости Планируемые виды деятельности, осуществляемые на земельном участке Соответствие целей потенциального владельца интересам города Обоснование выбора приобретателя с учетом дефицита спроса
Потенциальный субъект
Настоящий правообладатель, Выбор алгоритма предоставления земельного участка Выбор и обоснования вида права, на котором предоставляется участок
Настоящий субъект
Формирование, ГКУ, данные о налоговых поступлениях Вид разрешенного использования, целевое назначение, современное использование Наличие и характеристики объектов связанных с участком, их качественное состояние Поиск планово-картографического материала. Наличие инфраструктуры, коммуникации Ограничения (обременения) в использовании Рельеф, качественное состояние почв
Объект
