Спрос же на землю представлен кривой с отрицательным наклоном, так как он диктуется величиной предельного продукта в денежной форме, который арендатор может получить в результате использования фактора земля в своем производстве. Пересечение данных кривых и устанавливает уровень равновесной арендной платы.
Но на рынке земли, кроме арендных операций, происходит купля-продажа земельных угодий. Как правило, продажная цена участка напрямую зависит от арендной платы, которую он приносит, ведь продавая землю, ее владелец хочет получить дисконтированную величину всех будущих арендных платежей.
Получается, что собственник стремиться получить такую сумму, которая при помещении ее в банк даст годовую величину процента, равного ренте. Покупатель же, до оформления договора купли-продажи сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он сейчас может получить, если положит деньги в банк.
Поэтому ценой земли (Цз) является капитализированная рента, которая прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитарного процента (Пц):
Если рентный доход остается неизменным, цена на землю могут возрасти при снижении ставки процента. Если ставка процента равна 5%, то участок, приносящий ренту 14 000 руб. в год можно продать за 2 800 тыс.
руб.
При снижении банковского процента до 2%, этот же участок будет стоить 7 000 тыс.
руб.
На цену земли важное влияние оказывает соотношение спроса и предложения на данный ресурс. При этом важной деталью является то, что количество предложения земли не может измениться в принципе под воздействием изменения цены — общее количество освоенных сельскохозяйственных земель невозможно увеличить. И только при очень высоких ценах на землю вовлекаются в оборот заболоченные, пустынные и прочие подобные территории. Но даже их количество имеет свои пределы.
В настоящее время для соотношения предложения и спроса на землю типична ситуация, изображенная на Рис. 2.
Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее
На Рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2 .
Не удивительно, что во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли.
В итоге эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса .
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065−1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540−640 млн. га, что не может не огорчать.
Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.
В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы среднеи долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.
Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами.
В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Баринова И.И., Дронов В. П. Физическая и экономическая география России. — М.: ЮНОСТЬ, 2008. — 562 с.
Беленький В. Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11 от 2008.
Беленький В. Р. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. № 103 от 2004.
Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека — М.: Держава, 2004. — 511 с.
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2005. — 345 с.
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 году. — М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. — 96 с.
Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005 г. — М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. — 154 с.
Дронов В. П. Экономическая и социальная география. — М.: ЮНОСТЬ, 2004. — 125 с.
Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. № 6 от 2004.
Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1 от 2004.
Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1 от 2004.
Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. № 3 от 2006.
Липец Ю. Г. Пуляркин В.А., Шлихтер С. Б. География мирового хозяйства. — М.: АЭП, 2005. — 144 с.
Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). — М.: Строитель, 2007. — 209 с.
Морозова Т.Г., Победина М. П., Шишов С. С. Экономическая география России. — М.: Дробь, 2005. — 331 с.
Региональная экономика / под ред. Т. Г. Морозовой. Учебник для ВУЗов. — М.: ИНФРА-М, 2008. — 118 с.
Родионова И. А. Экономическая география России. — М.: Кадастр, 2008. — 95 с.
Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. № 1 от 2007.
Баринова И.И., Дронов В. П. Физическая и экономическая география России. — М.: ЮНОСТЬ, 2008. — с. 62.
Региональная экономика / под ред. Т. Г. Морозовой. Учебник для ВУЗов. — М.: ИНФРА-М, 2008. — с.
18.
Региональная экономика / под ред. Т. Г. Морозовой. Учебник для ВУЗов. — М.: ИНФРА-М, 2008. — с.
20.
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2005. — с.
45.
Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. № 3 от 2006. — с. 15−18.
Беленький В. Р. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. № 103 от 2004. — с. 95−97.
Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России// Отечественные записки. № 1 от 2007. — с. 45−48.
Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека — М.: Держава, 2004. — с. 51.
Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека — М.: Держава, 2004. — 67.
